Судья – Гладкова О.В.

Дело № 33–9639/2023

Суд первой инстанции дело № 2-1978/2023

УИД 59RS0004-01-2023-001144-39

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Новоселовой Д.В.,

судей Шабалиной И.А., Ивановой Е.В.

при ведении протокола секретарем Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 12 сентября 2023 года дело по апелляционной жалобе муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 12 апреля 2023 года по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации в размере 121 300 руб. за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, а также судебных расходов на оплату отчета по оценке в сумме 10000 руб., расходов на оплату государственной пошлины в сумме 300 руб.

В обоснование требований указал, что на праве собственности ему (ФИО1) принадлежала комната, в 6-комнатной квартире, общей площадью 17,6 кв.м, расположенная по адресу: ****. Многоквартирный дом в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем между муниципальным образованием город Пермь и истцом 26.08.2022 заключен договор №536-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения. Размер возмещения составил 1018 460 руб. и не включал компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в нарушение требований ч. 7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, капитальный ремонт в многоквартирном доме не производился, в связи с чем за наймодателем сохраняется обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 12.04.2023 постановлено:

«взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН **) в пользу ФИО1 (паспорт серии ** №**, выдан 07.04.2016) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 121 300 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по оплате услуг оценки в размере 10 000 рублей.».

С решением суда не согласилось муниципальное образование «Город Пермь» в лице администрации г. Перми, в апелляционной жалобе просит отменить его и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов указано на то, судом неправильно применены номы материального права, неверно дана оценка обстоятельствам, имеющим значение для дела. Полагает, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств в виде заявленной суммы, поскольку со стороны ответчика была соблюдена предусмотренная положениями жилищного законодательства процедура; между сторонами подписано соглашение, в котором истец признал предоставленное ответчиком возмещение равноценным; при заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия. Жилое помещение истцом приобретено в 2019 году по договору купли-продажи, а не по договору безвозмездной передачи жилого помещения, то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Приобретая жилое помещение, истец имел представление о состоянии дома, тем не менее приобрел в данном доме жилое помещение. Также ссылается на то, что суду следовало установить, нуждался ли многоквартирный дом 1962 года постройки в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объемы работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

На апелляционную жалобу поданы возражения от ФИО1, в которых просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, доводы сторон, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Положениями ч. 1 ст. 166 ЖК РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником комнаты, в 6-комнатной квартире, площадью 17,6 кв.м, с кадастровым номером **, расположенной по адресу: ****, на основании договора купли-продажи комнаты от 04.12.2019, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 14.12.2019 сделана запись регистрации №**** (л.д. 13-14).

Из технического паспорта следует, что сведения о проведении капитального ремонта в отношении многоквартирного дома по адресу: **** отсутствуют, графа «год последнего капитального ремонта» не заполнена.

Согласно заключению межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 19.10.2015 №55, выявлены основания для признания дома №** по ул. **** в г. Перми аварийным и подлежащим сносу (л.д. 15).

Факт аварийности многоквартирного дома также подтверждается заключением о техническом состоянии конструкций жилого дома, выполненным специализированной организацией ООО «Норматив» в сентябре 2015 года.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 22.12.2015 №СЭД-11-01-05-96 многоквартирный дом №** по ул. **** в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу, в срок до 31.12.2023, собственникам указано на необходимость освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение шести месяцев с даты получения уведомления (л.д. 15 оборот).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 14.04.2022 №059-11-01-04-308 в связи с признанием многоквартирного дома №** по ул. **** г. Перми аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд путем выплаты возмещения.

Как следует из распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31.05.2022 № 059-11-01-04-407, в связи с признанием многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. ****, аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, кадастровый номер **.

26.08.2022 между муниципальным образованием город Пермь и ФИО1 заключен договор об изъятии жилого помещения № **, которым размер возмещения определен сторонами 1018 460 руб. на основании отчета об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от 11.08.2022 №22/1404, в том числе: 891 000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 109 800 руб. – расходы на переезд и услуги риелтора, оформление права собственности на иное помещение, 15000 руб. – стоимость изготовления отчета об оценке, 1160 руб. – стоимость изготовления технического паспорта, согласно заявке от 22.07.2022 №00/ПУ/5256 ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (л.д. 16).

Пунктом 1.5 договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

Право собственности муниципального образования город Пермь на комнату зарегистрировано 30.08.2022, что следует из Единого государственного реестра недвижимости.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к исковому заявлению приложен отчет №23/1583 от 20.02.2023, выполненный специалистом ООО «Оценка-Консалтинг» (л.д. 30-110), в котором размер компенсации определен по состоянию на 26.08.2022 (дату заключения договора изъятия) в сумме 121 300 руб.

Из отчета ООО «Оценка-Консалтинг» №23/1583 от 20.02.2023 следует, что состояние конструктивных элементов здания ветхое. Сведения о последнем капитальном ремонте здания отсутствуют. По данным осмотра здания не установлено наличие фактов, свидетельствующих о проведении в здании капитального ремонта.

Таким образом, при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт специалистом ООО «Оценка-Консалтинг» учтена дата приватизации первого жилого помещения – 1991 год, отсутствие информации о проведенных капитальных ремонтах дома и вследствие этого полное разрушение дома.

Ответчиком доказательств в подтверждение возражений относительно размера компенсации не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине непроведения своевременных капитальных ремонтов, при изъятии такого помещения истцу подлежит выплате компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, которая договором об изъятии не была предусмотрена.

Определяя размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходил из отчета №23/1583 от 20.02.2023, выполненного специалистом ООО «Оценка-Консалтинг», в котором размер компенсации определен в сумме 121 300 рублей.

Взыскивая с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате услуг по составлению отчета по оценке в сумме 10000 руб., суд руководствовался статьями 88, 98, 100 ГПК РФ, а также представленными письменными доказательствами.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Доводы жалобы заявителя о том, что судом не установлена нуждаемость жилого дома 1962 года постройки в капитальном ремонте на дату первой приватизации квартиры, не установлено произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальном ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не могут быть приняты судебной коллегией в силу их необоснованности.

Действительно при разрешении заявленных исковых требований юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Как следует из материалов дела, обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком как наймодателем исполнена не была, в связи с чем суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за ответчиком администрацией г. Перми. В то время как своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Согласно представленному истцом отчету ООО «Оценка-Консалтинг» №23/1583 от 20.02.2023, капитальный ремонт дома по адресу г. Пермь, ул. ****, 1962 года постройки, не производился (т.1 л.д. 68), дом на дату вступления в силу Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" нуждался в проведении капитального ремонта.

Из данного отчета следует, что дом относится к III группе капитальности (т.1 л.д. 68), периодичность капитальных ремонтов за нормативный срок службы (100 лет) составляет 4 раза, т.е. 1 капитальный ремонт за 25 лет. Учитывая дату постройки дома – 1962 год, и периодичность капитальных ремонтов для данной группы зданий (1 раз в 25 лет), можно сделать вывод, что уже на дату вступления в силу закона о приватизации жилищного фонда 11.07.1991 г. (29 лет), дом нуждался в проведении капитального ремонта. Учитывая отсутствие капитальных ремонтов со стороны ответчика, можно сделать вывод, что такая обязанность сохранилась за администрацией г. Перми и впоследствии.

В связи с этим отклоняются доводы апелляционной жалобы администрации г. Перми об отсутствии доказательств нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату приватизации и о снижении уровня надежности здания ввиду непроведения такого ремонта.

Доводы заявителя о том, что оснований для удовлетворения требований истца не имелось, поскольку истец был согласен с выкупной стоимостью, между сторонами подписано соглашение, в котором истец признал предоставленное ответчиком возмещение равноценным и при заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия, отмену судебного постановления не влекут.

Вопреки доводам жалобы при определении выкупной стоимости жилого помещения в договоре об изъятии жилого помещения от 26.08.2022, ее размер был определен в 1018 460 руб., в который не включалась компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором об изъятии не устанавливался, положения п. 1.4 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

Поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец была вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

На момент заключения соглашения об изъятии аварийного жилого помещения именно администрация города должна была правильно определить выкупную цену, а выкупная цена не была определена верно, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, то у истца сохраняется право на получение этой суммы компенсации вне зависимости от наличия соглашения. Возмещение за изымаемое жилое помещение должно являться равноценным.

Доводы ответчика о том, что жилое помещение истцом было приобретено в 2019 году по договору купли-продажи, а не по договору безвозмездной передачи жилого помещения, то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а приобретая жилье истец имел представление о состоянии дома, тем нем менее приобрел жилье в данном доме, не свидетельствуют об отсутствии у истца права требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Истец стал собственником жилого помещения по договору купли-продажи, и в силу положений ст. 382 ГК РФ он стал правопреемником первоначального собственника спорного жилого помещения в отношениях с бывшим наймодателем данной квартиры, в том числе, и в отношениях, вытекающих из ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что действующее законодательство не предусматривает возможности прекращения обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, в случае перехода права собственности на жилое помещение к лицам, которые приобрели жилое помещение не в порядке приватизации, а по последующим сделкам.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 12.04.2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна. Судья Д,ФИО2

Определение в окончательной форме изготовлено 15.09.2023 г.