Копия Дело№ 2-20/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 марта 2021 года Вахитовский районный суд г. Казани в составе: председательствующего судьи Г.Ф. Аюповой, при секретаре Л.О. Евлеевой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9, ФИО10 о признании сделки недействительной, переводе прав на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО11 А.Ю. обратился в суд с иском к ФИО12 В.С. о переводе прав и обязанностей на нежилое помещение.
В обоснование иска указано, что он является участником долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ..., доля в праве 4/5 (далее по тексту -спорное помещение). Другим участником долевой собственности (доля в праве 1/5) являлся ФИО13.
... истцу стало известно, что в настоящее время собственником 1/5 доли на спорное помещение является ФИО14 В.С., которая приобрела долю у ФИО15 А.Н.
Указанное обстоятельство стало известно из уведомления ответчика полученного по почте ...., таким образом выяснилось, что с .... право на 1/5 доли на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком ФИО16 В.С. на основании договора купли-продажи нежилого помещения. Содержание и условия данного договора купли-продажи нежилого помещения истцу не известны.
На основании изложенного, просил прекратить право собственности ФИО17 В.С. на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: РТ...) общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ... и перевести на ФИО18 А.Ю. права и обязанности ФИО19, как приобретателя 1/5 доли общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ....
Далее требования были уточнены. Истец просил перевести на ФИО20 А.Ю. права и обязанности ФИО21, как приобретателя 1/5 доли общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ... по цене .... и признать за ним право собственности на 1/5 долю в общей долевой собственности на указанное нежилое помещение.
При рассмотрении дела к участию в качестве соответчика привлечен ФИО22 А.Н.
Далее ФИО23 А.Ю. обратился в суд с новым иском к ФИО24 В.С. и ФИО25 А.Н. о признании сделки недействительной.
В обоснование требований указал, что в январе 2020г. ФИО26 А.Н. устно предлагал выкупить 1/5 принадлежащей ему доли в спорном помещении истцу за ... рублей, с чем истец был согласен.
.... истец от нотариуса ФИО27 Г.Н. получил заявление ФИО28Н. с предложением выкупить 1/5 принадлежащей ему доли в спорном помещении за ... руб.
Истец направил ответ о готовности приобрести 1/5 доли в спорном помещении, которое было получено ФИО29 А.Н. ...., однако последний от заключения договора уклонился.
.... истец от нотариуса ФИО30 Г.Н. получил заявление ФИО31 А.Н. с предложение выкупить 1/5 принадлежащей ему доли в спорном помещении за ... руб.
Истец направил ответ о готовности приобрести 1/5 доли в спорном помещении, которое было получено ФИО32 А.Н. .... Однако заключить договор ФИО33 А.Н. также не предложил.
.... истец от нотариуса ФИО34 Г.Н. получил заявление ФИО35 А.Н. с предложение выкупить 1/5 принадлежащей ему доли в спорном помещении за ... руб. Истец направил ответ о готовности приобрести 1/5 доли в спорном помещении, которое было получено ФИО36 А.Н..... При этом ФИО37 А.Н. не заключил с истцом договор купли-продажи доли на указанных условиях.
... истцу стало известно, что в настоящее время собственником 1/5 доли на спорное помещение является ФИО38 В.С.
Указанное обстоятельство стало известно из уведомления ответчика полученного по почте ...., таким образом выяснилось, что с .... право на 1/5 доли на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком ФИО39 В.С. на основании договора купли-продажи нежилого помещения. Содержание и условия данного договора купли-продажи нежилого помещения Истцу стали известны только в рамках производства по делу ..., УИД ..., рассматриваемому в Вахитовском районном суде г. Казани.
Данная сделка является ничтожной как не соответствующая ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.
В связи с указанным, истец просит признать договор купли- продажи заключенный между ФИО40 А.Н. и ФИО41 В.С. в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ... недействительным.
Определением суда от .... гражданское дело ... по иску ФИО42 А.Ю. к ФИО43 В.С. и ФИО44 А.Н. о переводе прав на нежилое помещение объединено в одно производство с гражданским делом ... по иску ФИО45 А.Ю. к ФИО46 В.С. и ФИО47 А.Н. о признании сделки недействительной.
Далее представитель истца просил перевести на ФИО48 А.Ю. права и обязанности ФИО49 ВС. на 1/5 долю в праве собственности на нежилое помещение., расположенное по адресу: ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый .... Прекратить право собственности ФИО50 В.С. на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение Признать за ФИО51 А.Ю. право собственности на 1/5 долю в общей долевой собственности на указанное нежилое помещение. Также просил признать договор купли- продажи заключенный между ФИО52 А.Н. и ФИО53 В.С. в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ...) общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый номер ... недействительным.
Представитель истца в судебном заседании уточенные требования поддержал.
Представитель ответчиков ФИО54 А.Н. и ФИО55 В.С. в судебном заседании иск не признал, просить отказать в его удовлетворении.
Третье лицо нотариус ФИО56 Г.Н. просила в иске отказать.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 данной статьи).
В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В силу 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Судом установлено, что нежилое помещение расположенное по адресу: ...) общей площадью 475,5 кв. м, кадастровый ... принадлежало на праве совместной собственности ФИО57 А.Ю. (доля в праве 4/5) и ФИО58 А.Н. (доля в праве 1/5).
Исходя из доводов сторон, в январе 2020г. ФИО59 А.Н. было предложено в устрой форме ФИО60 А.Ю. приобрести долю в праве собственности на помещение по цене ...., либо .... При этом сторонами юридически значимые действия не произведены.
Далее .... ФИО61 А.Ю. получено почтой от нотариуса ФИО62 Г.Н. нотариально удостоверенное обращение (предложение) ФИО63.Н. о приобретении доли в праве собственности на вышеуказанные нежилые помещения по цене .... Ответным письмом, поданным нотариусу ...., ФИО64 А.Ю. указал, что намерен купить долю. Но просит соблюдать требования закона и уведомить его о цене и других условиях. Кроме того, в связи со сменой кадастровых номеров просит уточнить предмет продажи.
По заявлению ФИО65 А.Н. от ...., нотариус казанского нотариального округа РТ ФИО66 Г.Н. также .... почтой направила в адрес ФИО67 А.Ю., как лица имеющего преимущественное право покупки, нотариально удостоверенное заявление (уведомление) ФИО68 А.Н. о намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности на указанные помещения по цене ....
.... ФИО69 А.Ю. получено данное обращение и .... вручен нотариусу ответ, согласно которому ФИО70Ю. выражая намерения купить имущество, просит направить в его адрес в качестве оферты вариант текста договора купли- продажи, уточнить предмет продажи в связи со сменой кадастровых номеров.
Заявлениями от .... ФИО71 А.Н. предложил ФИО72 А.Ю. приобрести имущество за ...., при намерении к покупке составить текст договора, сообщить о намерении приобрести, либо об отказе от преимущественного права покупки в течение 30 дней со дня вручения заявления. Указал, что направление договора купли- продажи не предусмотрено законом, данное извещение и является офертой.
Данное обращение ФИО73 А.Ю. почтой не получил, явился за получением к нотариусу, получил нарочно .... В почтовом отделении заявление находилось по ...
Письмом от .... ФИО74 А.Ю. сообщил о том, что намерен приобрести имущество, однако просит уведомить его о цене и других условиях и направить ему вариант - текст договора.
.... ФИО75 А.Н. заключил предварительный договор купли- продажи с ФИО76 В.С.
.... ФИО77 А.Н. и ФИО78 В.С. заключен нотариальный договор купли- продажи доли по цене ..... в котором указано, что денежные средства оплачены до заключения договора. В подтверждение оплаты представлены расписка и кассовый чек.
.... Управлением Росреестра по РТ право собственности на 1/5 долю в праве собственности зарегистрировано за ФИО79 В.С.
Истец указывает, что действиями ФИО80 А.Н. нарушено его право преимущественной покупки. Поскольку первоначально имелось устное предложение о покупке доли по цене .... с чем ФИО81 А.Ю. был согласен и выразил устное намерение, то ФИО82 А.Н. не имел права повышать цену в письменных обращениях и продавать имущество иному лицу.
Кроме того, истец, ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ, считает, что сделка ФИО83 А.Н. с ФИО84 В.С. является недействительной в силу ничтожности, поскольку заведомо противоправна, заключена с целью причинения ущерба вреда ему, как заинтересованному лицу.
Оценивая собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями вышеприведенных норм закона, суд учитывает, что истец получал по адресу регистрации и нарочно корреспонденцию (оформленные нотариусом документы с предложением о выкупе). Предусмотренная ст. 250 ГК РФ процедура извещения истца о намерении отчуждения имущества продавцом формально соблюдена.
Вместе с тем, исходя из доводов сторон, содержания документов, усматривается, что между сторонами имелась конфликтность отношений, приведшая к формализованному исполнению обязанностей по соблюдению требований закона об извещении покупателя, имеющего преимущественное право покупки, со стороны продавца. Продавец, как сторона оферты, не изъявлял намерений к определению условий заключения сделки. Кроме того, исходя из установленного порядка направления уведомлений продавцом усматривается, что неоднократное повышение цены производилось продавцом в короткие сроки, в существенном размере, без учета истечения срока действия предшествующего предложения покупателю (истцу).
В постановлении суда кассационной инстанции по данному делу от .... в качестве подлежащих обязательной оценке обстоятельств отмечено, что покупатель выражал намерение приобрести долю в праве, ответы даны им с учетом конкретных предложений, содержащих сведения о цене. Заключение договора зависит не только от волеизъявления лица, имеющего право преимущественной покупки, но и от волеизъявления и действий лица, имеющего намерение продать долю в праве собственности, предложений о времени и месте совершения сделки продавец не делал.
Изложенное указывает на необходимость оценить обязательства продавца по извещению (предложению) покупателю о возможности приобретения доли, исполненными не надлежащим образом.
Также, с учетом доводов истцовой стороны о существенном завышении продавцом цены с целью причинения вреда истцу, установленных обстоятельств порядка изменения предложения продавцом, судом по ходатайству истцовой стороны назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО «Бюро технических экспертизы «Эксперт», рыночная стоимость 1/5 долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ...) общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ... по состоянию на .... составляет ....
Суд полагает правомерным принять данное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку оно обладает признаками достоверности и допустимости, не оспорено сторонами.
При изложенном, суд признает заслуживающими внимания доводы истцовой стороны о том, что при продаже спорной доли в праве собственности было нарушено преимущественное право покупки принадлежащее истцу, поскольку они подтверждаются представленными доказательствами по делу. Суд исходит из того, что ФИО85 А.Н. и ФИО86 В.С. купля-продажа принадлежавшей ФИО87 А.Н. 1/5 доли в праве собственности на объект недвижимости совершена с нарушением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки этой доли истцом, истец не смог воспользоваться своим правом преимущественной покупки по объективным причинам – в силу нарушения порядка извещения, в частности предложения времени и места заключения договора, и существенного намеренного завышения цены ответно стороной, поскольку доказательств объективно свидетельствующих о конкурентоспособности указанной в договоре цены, не представлено.
При оценке финансовой составляющей сделки суд учитывает, что истцом размещены на депозитном счете Управления Судебного Департамента по РТ в качестве обеспечительного платежа по указанному гражданскому делу денежные средства в размере ....
С учетом изложенного в постановлении суда кассационной инстанции от ...., соблюдение данного порядка обеспечения требования со стороны истца состоит в зависимости от представления соответствующей информации судом.
Так же суд принимает во внимание, что однозначных доказательств финансовой состоятельности как ФИО88 А.Ю., так и ФИО89 В.С. на дату заключения сделки в 2020 году представлено быть не может. В качестве таковых не могут быть приняты ни справка от февраля 2021г. о наличии на момент ее выдачи денежных средств на счете истца, ни кассовый чек об оплате суммы .... в пользу ФИО90 А.Н. Оценкой личности сторон усматривается, что ФИО91.Ю. осуществляет финансово- хозяйственную деятельность направленную на извлечение прибыли, владеет большей частью спорного объекта недвижимости высокого ценового сегмента, что дает основания полагать о финансовой состоятельности лица. При этом исключительно состояние банковского счета не является однозначным доказательством финансового положения лица. ФИО92 В.С. находится на пенсии, доказательств наличия у нее доходов от какой- либо деятельности не представлено, также как и доказательств денежных средств на счетах. Все действия от ее имени осуществляются представителем. С учетом оцененных обстоятельств сделки, факт внесения ФИО93 В.С. денежных средств на основании обезличенного кассового чека, выданного ФИО94 А.Н., не однозначен.
Таким образом, суд полагает правомерным удовлетворить требование истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя ФИО95 В.С. по договору купли-продажи 1/5 долю в праве собственности на нежилое помещение., расположенное по адресу: ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый .... заключенному .... между ФИО96 А.Н. и ФИО97 В.С. по цене, установленной заключением судебной экспертизы ....
С учетом установленных судом обстоятельств, руководствуясь положениями п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на спорное имущество за ФИО98 В.С. и регистрации права собственности за ФИО99 А.Ю.
В требовании об оспаривании договора в данном случае следует отказать, поскольку данное требование является взаимоисключающим рассмотренному, не отвечает фактической цели обращения истца в суд, заявлявшейся представителем, не основано на законе, поскольку признание сделки недействительной не является правовым последствием несоблюдения порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, которой предусмотрен самостоятельный способ восстановления нарушенного права.
В соответствие со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика ФИО100 В.С. в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины в сумме ....
На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Перевести на ФИО101 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: РТ, ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ... заключенному .... между ФИО1 ФИО102 и ФИО103.
Взыскать с ФИО104 в пользу ФИО105 в счет покупной стоимости 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ...) общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ..., денежные средства в размере ... руб. за счет денежных средств, размещенных на счете Управления Судебного Департамента по РТ в качестве обеспечительного платежа по указанному гражданскому делу в размере ... на основании платежного поручения от .... ...
Данное решение суда является основанием для погашения записи в едином государственном реестре недвижимости о праве ФИО106 на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ... и регистрации права собственности на 1/5 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ...) общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый ... за ФИО107.
Взыскать с ФИО108 в пользу ФИО109 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины ....
В оставшейся части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течении месяца со дня его принятия в окончательной форме через Вахитовский районный суд ....
....
Судья: Г.Ф. Аюпова