Дело № 2-2944/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2022 года г. Оренбург
Дзержинский районный суд города Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Буйловой О.О.,
при секретаре Стойко В.С.,
с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о понуждении к заключению договора купли- продажи недвижимого имущества, признании договора купли- продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что между ним и ФИО4 <Дата обезличена> было достигнуто соглашение о приобретении квартиры ответчика, расположенной по адресу: <...>. По условиям данного соглашения стоимость квартиры определена в размере 6 800 000 руб., размер аванса за квартиру составил 100 000 руб. Также между сторонами была достигнута договоренность о том, что в течение 10 дней будет совершена окончательная сделка по купле- продаже квартиры. Однако, <Дата обезличена> за несколько часов до заключения договора, ответчик сообщил истцу, что отказывается продать ему свою квартиру, поскольку нашел другого покупателя. В этот же день истец в адрес ответчика направил телеграмму с требованием заключить с ним договор купли- продажи квартиры в срок до <Дата обезличена>, либо компенсировать понесенные убытки. <Дата обезличена>. истцу была возвращена сумма аванса в размере 100 000 руб. В дальнейшем, истцу стало известно, что <Дата обезличена> между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли- продажи спорной квартиры. Поскольку на момент заключения данного договора купли- продажи <ФИО>3 знал о том, что между ним и истцом заключен предварительный договор купли- продажи, соответственно, ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора.
Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом изменения заявленных требований, истец окончательно просил суд: признать недействительным договор купли- продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный <Дата обезличена> между ФИО4 и ФИО5; применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности на спорную квартиру, восстановив право собственности на квартиру за ФИО4; обязать ФИО4 заключить с ФИО3 договор купли- продажи спорной квартиры и взыскать с ФИО4 в пользу истца сумму госпошлины в размере 300 руб.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, ИП ФИО6, МИФНС России №12 по Оренбургской области, ФИО7, в качестве соответчика привлечена ФИО5
В судебное заседание стороны, третьи лица и представители третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО4 –ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на их необоснованность.
Выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Так, согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, (далее ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу положений п. п. 1 - 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом и подтверждается письменными материалами дела, спорная квартира по адресу: <...> принадлежала на праве собственности ФИО4 на основании акта приема- передачи по договору участия в долевом строительстве от <Дата обезличена>., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <Дата обезличена>, договора участия в долевом строительстве от <Дата обезличена>.
Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, <Дата обезличена> между ФИО4 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны согласовали предмет договора купли- продажи – спорную квартиру и стоимость объекта недвижимого имущества- 6 800 000 руб. Размер аванса за квартиру составил 100 000 руб., который был передан ответчику. Также между сторонами была достигнута договоренность о том, что в течение 10 дней будет заключен основной договор купли- продажи, поскольку у истца отсутствовала полная сумма на момент передачи аванса. К <Дата обезличена> истцом были оформлены необходимые документы для заключения кредитного договора с ПАО «Сбербанк России» на сумму 4 165 000 руб., а именно: договор страхования от несчастных случаев и болезней от <Дата обезличена>, договор страхования имущества от <Дата обезличена>, отчёт об оценке спорной квартиры.
Кроме того, <Дата обезличена>. между истцом и <ФИО>9 был заключен договор займа, по условиям которого истцу была передана сумма в размере 1 500 000 руб. на срок до <Дата обезличена>, с уплатой процентов за пользование денежными средствами в размере 500 000 руб.
В подтверждение данных обстоятельств стороной истца в материалы дела представлены договор страхования заемщика от несчастных случаев и болезней <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, страховой полис <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, отчет об оценке <Номер обезличен>, подготовленный ООО «Система оценки» <Дата обезличена>, договор займа от <Дата обезличена> и расписка о получении денежных средств.
<Дата обезличена> истец должен был заключить кредитный договор с ПАО «Сбербанк России» на покупку квартиры ответчика, после чего должен был быть подписан договор купли- продажи. Однако, ответчик уклонился от совершения окончательной сделки по купле-продаже квартиры, сославшись на то, что нашел другого покупателя и квартира будет продана иному лицу. Поскольку до настоящего времени основной договор купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком не заключен, это явилось поводом для обращения с иском в суд.
В подтверждение заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры с ответчиком истец ссылается на расписку от <Дата обезличена>., переписку между ответчиком и третьим лицом, а также на вышеуказанные письменные доказательства.
Так, <Дата обезличена> ФИО4 действительно написана расписка, где указано, что им получена сумма в размере 100 000 руб. наличными денежными средствами в качестве аванса за продаваемую им квартиру, находящуюся по адресу: <...> от ФИО3 Квартира оценена по обоюдному согласию в 6 800 000 руб.
Кроме того, истцом с ИП ФИО6 <Дата обезличена> был заключен договор подбора, по условиям которого агент обязуется, по поручению клиента, совершить действия по поиску и оформлению в собственность клиента объекта недвижимости- квартиру, отвечающего требованиям, указанным в характеристике объекта.
В ходе судебного разбирательства ИП ФИО6 подтвердил, что занимался поиском квартиры для истца. Также указал, что между ФИО4 и ФИО3 было достигнуто соглашение о приобретении квартиры, о чем имеется видеозапись. Квартира была осмотрена истцом, согласована ее стоимость, ответчику был передан аванс. В дальнейшем истцом получены необходимые документы для заключения договора купли- продажи, однако ответчик за несколько часов до заключения договора отменил сделку, чем нарушил достигнутую договоренность.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Согласно п. 25 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, предварительный договор купли-продажи, в котором стороны намеревались бы в будущем заключить договор купли-продажи, сторонами не заключался, существенные условия договора не определялись.
Соответственно, представленная в материалы дела расписка о получении аванса, по своей природе не является предварительным договором купли-продажи недвижимости, поскольку самой сделки, в обеспечение которой и состоялось соглашение об авансе, заключено не было.
Кроме того, в данной расписке отсутствуют условия и порядок оплаты по договору купли-продажи, описание объекта недвижимости и иные положения, которые отражаются в договоре купли-продажи объекта недвижимости.
В представленной расписке отсутствуют также доказательства, подтверждающие, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, либо основного договора купли-продажи недвижимости.
Как установлено в судебном заседании до указанного срока договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, в силу чего, сделку нельзя признать исполненной.
Вопреки мнению представителя истца, представленные в материалы дела письменные доказательства, также не подтверждают обстоятельства заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры.
Как указал в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, причинами незаключения предварительного договора явилось то обстоятельство, что истец не располагал необходимыми денежными средствами для приобретения жилья. Истец не мог назвать ответчику дату, в которую будет готов заключить основной договор. Сведения о том, что истец располагает необходимыми денежными средствами ответчику не сообщались, в связи с чем квартира была продана иному лицу. В дальнейшем 100 000 руб. были возвращены истцу, внесенные им в качестве аванса за квартиру.
В подтверждение своих доводов стороной ответчика была представлена копия соглашения об авансе от <Дата обезличена>, заключенного между ФИО4 и ФИО5 Согласно данному соглашению стороны договорились о том, что они обязуются в срок до <Дата обезличена> включительно выполнить взятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на квартиру по адресу: <...>. Цена объекта составляет 7 000 000 руб. Расчет между сторонами производится следующим образом: 100 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве аванса в день подписания соглашения, 6 900 000 руб. не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Стороной истца заявлено ходатайство об исключении указанного соглашения из числа доказательств по делу, поскольку стороной ответчика не представлен оригинал данного документа.
Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения вышеназванных требований стороны истца, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 71 ГПК РФ подлинные документы представляются тогда, когда дело невозможно разрешить по копиям этих документов.
Не предоставление подлинников документов, не исключает возможность оценки копии документа как письменных доказательств, в то время как стороной истца не представлено доказательств того, что оригинал документа отличается от копии, имеющийся в материалах дела. Оснований сомневаться в достоверности представленных письменных доказательств не имеется.
В ходе судебного разбирательства также установлено, что <Дата обезличена> между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли – продажи по условиям которого ФИО5 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <...>, стоимостью 2 350 000 руб. Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке <Дата обезличена>.
Разрешая требования истца о признании вышеуказанного договора купли- продажи недействительным, суд исходит из следующего.
В обоснование требования о признании данной сделки недействительной истец ссылается на её несоответствие закону (ст. 178 ГК РФ), а именно нарушение положений ст. 460 ГК РФ.
Согласно положениям ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
Согласно названной норме для квалификации сделки как совершенной под влиянием заблуждения существенным является установление действительной воли стороны по сделке относительно правовой природы совершенной сделки, объема наступивших результатов. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Из представленного договора купли- продажи следует, что воля сторон была направлена на возмездное отчуждение за согласованную сторонами цену определенно указанного имущества, при этом каждая из сторон сделки подтвердила как намерение так и свою волю совершить последовательно все для заключения этой сделки, при этом подтвердив как факт передачи и получения между сторонами полного денежного расчета по сделке, так и передачи определенного договором имущества от стороны продавца к покупателю и принятие этого приобретенного имущества последним, при этом волевыми действиями обеих сторон были осуществлены необходимые действия в результате которых была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества.
Вопреки мнению представителя истца, достоверных сведений о том, что стороны оспариваемой им сделки заблуждались относительно предмета и последствий совершаемой сделки суду не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу, что действия по совершению указанной спорной сделки были направлены на возникновение права собственности у ответчика и сторонами сделки совершены конкретные действия, направленные на возникновение соответствующих данной сделке правовых последствий, что исключает применение положений ст. 178 ГК РФ.
При этом, ответчик ФИО5 является добросовестным приобретателем, которая приобрела право собственности на спорный объект недвижимости по возмездной сделке.
Кроме того, наличие соглашения об авансе само по себе не может являться основанием для признания сделки недействительной.
При таких обстоятельствах, заявленные требования истца о признании недействительным договора купли- продажи квартиры по адресу: <...>, заключенного <Дата обезличена> между ФИО4 и ФИО5 и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.
Поскольку в письменной форме предварительный договор стороны не заключали, договоренность сторон о продаже в будущем принадлежащей ответчику квартиры была достигнута только устно, у ответчика отсутствовало добровольное волеизъявление на заключение договора купли-продажи квартиры с истцом, соответственно требование истца о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <...> не могут быть удовлетворены.
При этом, данные требования нарушают права ФИО5 на жилое помещение, приобретенное ею на законных основаниях.
При этом суд отмечает, что истец не лишен иным способом восстановить свое нарушенное право, касающееся возмещения понесенных им убытков, связанных с оформлением несостоявшейся сделки по приобретению недвижимого имущества.
На основании изложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку судом отказано в удовлетворении иска полностью, соответственно в пользу истца не подлежат взысканию со стороны ответчика понесенные им судебные расходы.
В соответствии с частью 1 статьи 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Принимая во внимание, что решением суда в иске отказано, суд находит возможным отменить меры, приятые в целях обеспечения иска.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о понуждении к заключению договора купли- продажи недвижимого имущества, признании договора купли- продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки– оставить без удовлетворения.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения судьи Дзержинского районного суда города Оренбурга от <Дата обезличена> в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области производить регистрационные действия в отношении квартиры по адресу: <...>.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд города Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Судья: О.О. Буйлова
Мотивированное решение изготовлено: 09.01.2023 года.
Судья: О.О. Буйлова