УИД: 04RS0018-01-2025-002650-66
Мотивированное решение изготовлено 18.07.2025г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июня 2025 года г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Кузубовой Н.А., при секретаре судебного заседания Тангатовой Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2578/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 04.12.2021г., аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права собственности ответчиков на спорное жилое помещение и признать за истцом право собственности на квартиру. Исковые требования мотивированы тем, что 04.12.2021г. между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Стоимость квартиры составила 2000000 руб. Однако, указанный договор был заключен по просьбе родственника истца ФИО4 с целью прикрыть другую сделку, а именно договор займа. При этом, между сторонами была договоренность, что после исполнения ФИО4 обязательств по договору займа, квартира вновь будет переоформлена на истца. При этом истец из квартиры не выезжал, продолжал в ней проживать, был зарегистрирован, оплачивал коммунальные платежи. 07.07.2022г. В связи с ненадлежащим исполнением ФИО4 обязательств по возврату суммы займа, ФИО5 предъявил истцу требования о выселении из квартиры и ограничил истцу доступ в жилое помещение. Ссылаясь на притворность сделки и отсутствие намерений отчуждать квартиру, являющуюся единственным жильем, истец просит признать оспариваемую сделку недействительной (ничтожной) и вернуть спорное жилое помещение в собственность истца.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО6 исковые требования поддержали, суду пояснили, что осенью <данные изъяты>. к истцу обратился его родственник ФИО4 с просьбой передать его квартиру в залог по договору займа на сумму <данные изъяты> руб., на что истец согласился. В декабре <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи квартиры, но истец продолжал проживать в ней вплоть до марта 2025г., оплачивал все коммунальные платежи. При попытке зарегистрировать в квартире по просьбе своего знакомого, обратившись в МФЦ, истец узнал, что более не является собственником своей квартиры. Поскольку фактически договор купли-продажи не был исполнен и был направлен для обеспечения исполнения заемных обязательств, сторона истца указала на притворность сделки и наличие оснований для признания его ничтожной. Также полагали, что срок исковой давности для оспаривания истцом сделки не пропущен, поскольку о нарушении своего права ему стало известно весной <данные изъяты>
Ответчики ФИО2, ФИО3 исковые требования не признали, суду пояснили, что сделка была реальной, денежные средства передавались ФИО1 в день заключения договора. Поскольку у них отсутствовали денежные средства на ремонт, они разрешили истцу проживать в квартире на условиях оплаты всех коммунальных платежей. После того, как ФИО1 начал устраивать в квартире гулянки и приводить туда лиц, ведущих асоциальный образ жизни, истцы попросили его освободить квартиру и поменяли ключи от входной двери. При этом отрицали наличие заемных отношений между истцом ФИО2 и ФИО4, просили отказать в удовлетворения исковых требования.
Представители ответчиков ФИО7 ФИО8 также указали на отсутствие оснований для удовлетворения иска, суду пояснили, что в настоящее время спорная квартира передана в залог банку и поскольку указанный договор не оспорен и не отменен, первоначальный договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> не может быть оспорен. Также указали на пропуск истцом срока исковой давности для оспаривания договора.
Третье лицо ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что для получения денежных средств в займ, он обратился к своему знакомому ФИО10, который предложил ему заключить договор займа под залог квартиры, для чего он познакомил его с ФИО2 При этом был составлен договор купли-продажи квартиры, а не договор займа с залогом квартиры. Но между сторонами была договоренность, что после возврата суммы займа, квартира подлежала возврату ФИО1 В счет погашения задолженности он передавал денежные средства наличными и осуществлял переводы на карту указанного ФИО10 лица. Также указал, что по его расчетам задолженность выплачена в полном объеме, однако, квартиру отказались возвращать.
Представитель ПАО Сбербанк ФИО9 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав на факт пропуска истцом срока исковой давности и отсутствие надлежащих доказательств притворности сделки.
Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Также при решении задач гражданского судопроизводства необходимо учитывать положения пунктов 1 и 2 статьи 10 ГК РФ, согласно которым не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в целях достижения задач гражданского судопроизводства и принятия законного и обоснованного решения при определении обстоятельств, имеющих значение для дела, суд должен определить действительные правоотношения сторон, смысл и содержание их действий, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, с учетом требований закона о добросовестности.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Судом установлено, что <данные изъяты>. между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Также сторонами подписан акт приема-передачи указанной квартиры. Переход права собственности на указанную квартиру с продавца на покупателя был зарегистрирован в установленном порядке, право собственности ФИО3 на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ
<данные изъяты>. ФИО3 по договору купли-продажи от <данные изъяты>. продала спорную квартиру ФИО2, который оформил на ее приобретение кредитный договор в ПАО Сбербанк на сумму <данные изъяты>., в связи с чем квартира передана в залог банку.
Обращаясь в суд и оспаривая договор купли-продажи квартиры, истцы ссылаются на п. 2 ст. 170 ГК РФ, а именно на притворность первоначального договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Однако, суд не усматривает оснований согласиться с доводами стороны истца по следующим основаниям.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу указанной нормы права и существа заявленных требований истец по настоящему делу должен доказать, что при заключении договора воля обеих сторон сделки была направлена не на достижение соответствующих ей правовых результатов, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения п. 2 ст. 170 ГК РФ недостаточно (п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25"О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно п. 87 названного Постановления, притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Таким образом, сделка признается притворной при наличии совокупности следующих условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений и последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке; осознание сторонами последствий своих действий. Бремя доказывания признаков притворности сделки возлагается на истца.
Однако, надлежащих доказательств притворности оспариваемой сделки по указанным признаком суду стороной истца не представлено. Факт заключения договора займа ФИО4 с ФИО10, о притворности договора купли-продажи квартиры, заключенной между ФИО1 и ФИО3, не свидетельствует. Доказательств наличия заемных отношений между ФИО4 и с кем-либо из К-ных, в ходе судебного заседания не установлен, и стороны на наличие таковых не ссылались. Из пояснений ФИО4 ВА. следует, что все существенные условия предоставления ему займа он обговаривал с ФИО10, а не с ФИО2, денежные средства также он возвращал ФИО10 связи с чем у суда отсутствуют основания полагать, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., обе стороны подразумевали заемные правоотношения. В связи с чем доводы третьего лица о погашении задолженности подлежат отклонению как не имеющие правового значения ля дела.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон
В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При заключении оспариваемого договора истец, являясь дееспособным, не мог не отдавать отчета своим действиям и не мог не осознавать последствия заключения указанного договора. Факт передачи им денежных средств за продажу квартиры ФИО4 о притворности сделки также не свидетельствует, поскольку он распорядился ими по своему усмотрению.
Вопреки доводам иска, факт проживания истца в спорной квартире после заключения договора купли-продажи также не может быть принят судом в качестве признака притворности сделки, поскольку собственник имущества вправе распоряжаться своей собственностью, в том числе, передавать права владения, пользования, оставаясь собственником (ст. 209 ГК РФ).
Оплата истцом коммунальных платежей после заключения договора купли-продажи являлось условием его проживания в проданной квартире ввиду отсутствия иного пригодного для проживания жилого помещения.
Из представленных материалов уголовного деда, возбужденного по факту мошенничества в отношении ФИО1, также не представляется возможным охарактеризовать оспариваемый договор купли-продажи как притворную сделку.
Свидетельские показания ФИО11, подтвердившего лишь факт наличия у ФИО4 заемных обязательств и совершение им действий по возврату долга также не указывают на притворный характер оспариваемой сделки, поскольку наличие между ФИО3 и ФИО1 заемных правоотношений, которые бы могли прикрываться договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., судом не установлено, равно как и не установлено наличие таких отношений и с ФИО2
Таким образом, в нарушении ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о притворности оспариваемой сделки.
Оснований полагать, что при заключении договора купли-продажи истец находился под влиянием существенного заблуждения относительно характера сделки и не понимал последствия ее заключения, не имеется. Судом установлено, что договор, акт приема-передачи истец подписывал собственноручно, равно как расписку о получении денежных средств, из содержания которой определенно следует, что денежные средства им получены за продажу квартиры.
Кроме того, следует отметить, что для квалификации договора в качестве притворной сделки необходимо применить правила о толковании договора, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.
При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.
Согласно указанной статье Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Доказательств того, что спорная сделка была совершена на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, в деле не имеется, а истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия.
Как следует из материалов дела, после заключения договора купли-продажи квартиры, право собственности на нее было зарегистрировано на имя ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ., которая как собственник распорядилась указанной квартирой, перепродав ее ФИО2
Таким образом, истцом не доказано, что намерения сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи были направлены на достижение иных правовых последствий, чем те, что согласованы в оспариваемом договоре, что сделка прикрывает иную сделку, чем та, условия которой отражены в договоре, и что воля участников сделки при ее заключении и подписании была порочной.
Следовательно, в ходе рассмотрения дела не установлены те обстоятельства, с которыми положения п. 2 ст. 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности, заключенной с целью прикрыть договор займа и договор залога.
Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд принимает во внимание доводы стороны ответчика о пропуске срока исковой давности по предъявленным исковым требованиям.
Так, согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п. 1).
Судом установлено, что оспариваемый договор был заключен истцом 04.12.2021г., в этот же день были переданы денежные средства и сданы документы для регистрации перехода права собственности на квартиру, т.е. именно с ДД.ММ.ГГГГ. началось исполнение указанной сделки, соответственно, срок, в течение которого указанный договор мог быть оспорен по мотивам его ничтожности, истек ДД.ММ.ГГГГ. Однако, с настоящим иском истец обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводам о том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья: Н.А. Кузубова