Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2023 года

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Брижевской И.П.

при секретаре ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4; 3-е лицо Управление Росреестра по <адрес> о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру,

По встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, д. Сабурово, <адрес>, заключенного между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, проведении государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ об уступке требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ гола, заключенного между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны, исключении из ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 на квартиру, признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указывает, что между ФИО2 с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны был заключен договор уступки требования от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Истцу подлежало передаче право требования к Обществу с ограниченной ответственностью «Саб-Урбан» (ранее - ЗАО «Саб-Урбан») по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №ДУ-20-185 – квартиры, общей площадью 47,9 кв.м. и расположенной в строящемся многоквартирном жилом <адрес>, корпус 3 по строительному адресу: <адрес>, вблизи д. Сабурово.

Многоквартирный жилой <адрес>, корпуса 1,2, 3 и 4 введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №RU№ и ему присвоен адрес: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, лом 25. В соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, квартира имеет кадастровый №.

После подписания Договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 ФИО3 и ФИО4 обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о проведении государственной регистрации указанного договора.

Однако, после подачи заявления в Управление Pocpеecтpa по <адрес>, ФИО3 и ФИО4, с одной стороны, и ООО «Саб-Урбан», с другой стороны, подписали акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному акту спорная квартира имеет общую площадь 47,6 кв.м. и располагается по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>.

В связи с подписанием ФИО3 и ФИО4 акта приема-передачи квартиры, государственная регистрация Договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможной.

После этого, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 зарегистрировали в ЕГРН в отношении спорной Квартиры общую совместную собственность (номер регистрационной записи 50:11:0020214:7251-50/422/2022-1).

Впоследствии, Истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной Квартиры зарегистрировано право собственности за ФИО1 на основании договора купли-продажи (номер регистрационной записи 50:11:0020214:7251-50/422/2022-3).

Таким образом, в результате неправомерных действий ФИО3 и ФИО4 по одностороннему отказу от исполнения Договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, а также регистрации на спорную Квартиру права общей совместной собственности и последующее её отчуждение, помимо воли Истца, ФИО1 привело к нарушению прав и законных интересов ФИО7

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым требованием к ФИО7 о признании ее добросовестным покупателем, указывая что после проведения ряда проверочных процедур всеми доступными способами, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры, ФИО1 подписала договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО3 и ФИО4 Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований, представив письменные возражения.

ФИО1, её представитель в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, представив письменный отзыв. Просили удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения. Встречные исковые требования считал подлежащими удовлетворению.

ФИО3, ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания извещены надлежащим образом

Суд определил провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ПАО «ТрансКапиталБанк» был заключен договор цессии без номера, по условиям которого ФИО2 выкупает права требования к ФИО3 и ФИО4 на квартиру.

Цена договора согласно п.3.1. составляет 3 500 000 рублей, оплата данной суммы по Договору происходит в момент подписания. К договору прилагается акт приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленным документам, приходно-кассовый ордер № датирован ДД.ММ.ГГГГ с назначением платежа «Оплата по договору уступки прав требования (Цессии)», дата заключения договора не указана, в связи с чем, не представляется возможным с достоверностью утверждать, что условия Договора уступки прав требования (Цессии) от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены.

Исходя из условий договора цессии заключенного между ФИО2 с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ, следует что порядок оплаты цессии происходит следующим образом. ФИО2 выкупает право требования к ФИО3 и ФИО4 у ПАО «ТрансКапиталБанк» в размере 3 500 000 рублей, а также оплачивает 1 500 000 рублей посредством безотзывного аккредитива на реквизиты ФИО3 и ФИО4 По условиям данного Договора следует, что момент исполнения своего обязательства по оплате аккредитива считается момент его исполнения банком.

Вместе с тем, суду не представлено доказательств исполнения данного аккредитива. Таким образом, суду не представлено доказательств оплаты уступаемого права.

Как следует из статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, следует исходить не только об осведомленности приобретателя жилого помещения о наличии записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения, а также то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Кроме того, подлежит исследованию вопрос наличия обременения, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В п. 39 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Надлежащими доказательствами существования права собственности являются документы, подтверждающие его возникновение. Покупателю следует ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственно осмотреть приобретаемый объект, убедиться в намерении продавца действительно продать квартиру, оценить на бытовом уровне состояние здоровья продавца, в случае подозрений потребовать справки, что продавец не состоит на учете в ПНД.

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении воли продавца на его отчуждение, то ему может быть отказано в признании его добросовестным в случае, если будет заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. не Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

В данном случае материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 по договору купли-продажи продали ФИО1 принадлежащую им на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, за 6 000 000 рублей. Данная сумма была уплачена в полном объеме.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ права ФИО3 и ФИО4 на спорную квартиру были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В момент совершения ФИО1 сделки купли-продажи в квартире по месту жительства никто зарегистрирован не был.

Из объяснений ФИО1 усматривается, что до заключения договора купли-продажи она квартиру осмотрела.

При заключении договора купли-продажи ФИО1 предприняла все необходимые меры для выявления правомочий продавца на отчуждение спорного имущества.

Каких-либо доказательств того, что ФИО1 знала об отсутствии у ФИО3 и ФИО4 права распоряжаться спорной квартирой, о существовании договора цессии заключенного с истцаом и не проявила должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могла узнать об отсутствии у них такого права в материалах дела не имеется.

Обстоятельств, вследствие которых при заключении договора купли-продажи недвижимости ФИО1 должна была усомниться в праве продавца на отчуждение данного имущества, по делу не установлено.

ФИО7 не предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над спорным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество в течение периода ДД.ММ.ГГГГ (дата подписания Договора уступки права требования) по ДД.ММ.ГГГГ (дата подписания акта приема-передачи).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО1 не знала и не должна была знать об отсутствии у ФИО3 и ФИО4 права на отчуждение спорной недвижимости, а потому является добросовестным приобретателем.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из вышеприведенных доказательств следует, что квартира приобретена ФИО1 по возмездной сделке. Фактическая стоимость приобретенного ею имущества в размере 6 000 000 рублей соответствует рыночной стоимости имущества. Право собственности ФИО1 было зарегистрировано в ЕГРП без каких-либо ограничений или обременений. ФИО1 приобрела квартиру у лиц, зарегистрировавших право собственности на основании договора участия в долевом строительстве. Квартира передана ФИО1 на основании передаточного акта. В течение длительного времени ФИО1 в квартире проживает, оплачивает расходы по ее содержанию и по оплате коммунальных услуг.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, д. Сабурово, <адрес>.

При таких обстоятельствах, в условиях установленного факта не оплаты уступаемого права, суд считает необходимым отказать ФИО7 в удовлетворении иска, а встречный – удовлетворить.

Руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, д. Сабурово, <адрес>, заключенного между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, проведении государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ об уступке требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны, исключении из ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 на квартиру, признании права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, д. Сабурово, <адрес>, приобретенной ею на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ФИО3, ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Красногорского

Городского суда

<адрес> И.П.Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская