дело № 2-446/2022

10RS0013-01-2022-000567-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2022 г. г.Петрозаводск

Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:председательствующего судьи Панасенко Н.В.,

при секретаре Чупуковой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО2, ФИО3 о признании торгов недействительными, признании сделок недействительными, предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском по тем основаниям, что хх.хх.хх г. в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство) зарегистрировано его заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № без проведения торгов, хх.хх.хх г. ему отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в связи с п.п.1 п.7 ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, хх.хх.хх г. принято решение о проведение торгов на право заключения договора аренды, хх.хх.хх г. проведен аукцион, победитель аукциона передал свои права по договору аренду ФИО2 Считая свои права на получение земельного участка нарушенными, истец просит отменить договор аренды земельного участка с ФИО2, действия Министерства, связанные с неприменением п.7 ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, и, как следствие, отменить принятое хх.хх.хх г. решение об аукционе, отменить аукцион по лоту № от хх.хх.хх г., отменить заключенный с победителем аукциона договор аренды земельного участка с кадастровым №, передать истцу в аренду указанный земельный участок без проведения торгов.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО2 и ФИО3, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требование относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, извещены о рассмотрении дела, представлены отзывы на иск.

Суд, заслушав истца, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Установлено, что ФИО1 хх.хх.хх г. обратился в Министерство с заявлением в целях образования земельного участка для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, просил утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории: кадастровый квартал №, ...

Распоряжением Министерства от хх.хх.хх г. №-м/20р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале №, площадью 1500 кв.м., местоположение: ..., территориальная зона - зона застройки (Ж-3), вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов.

Письмом от хх.хх.хх г. Министерство уведомило ФИО1 об утверждении схемы расположения земельного участка, разъяснило последовательность процедур по проведению аукциона.

После выполнения кадастровых работ земельный участок с кадастровым № был поставлен на кадастровый учет.

хх.хх.хх г. ФИО1 обратился в Министерство с заявлением о предоставлении указанного земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

Письмом от хх.хх.хх г. № ФИО1 уведомлен о подготовке и направлении в его адрес проекта договора аренды в случае, если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения от иных граждан не поступят заявления о намерении участвовать в аукционе и об опубликовании извещения о проведении аукциона в газете «Прионежье», размещении на сайте администрации Прионежского муниципального района, на официальном сайте torgi.gov.ru.

хх.хх.хх г. Министерством принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №.

хх.хх.хх г.г. ФИО1 подал заявку на участие в аукционе.

Согласно протоколу о проведении аукциона от хх.хх.хх г. на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый №, победителем аукциона признан участник аукциона № - ФИО3

хх.хх.хх г. между Министерством и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № сроком на 20 лет с момента подписания договора.

ФИО3 подал декларацию об объекте незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым №, степень готовности 5 %, хх.хх.хх г. объект поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №. хх.хх.хх г. между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи этого объекта.

хх.хх.хх г. между ФИО3 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды земельного участка.

Сведения Единого государственного реестра недвижимости содержат информацию о земельном участке с кадастровым № - местоположение- ..., площадь 1500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Территориальная зона Ж-3. Зона застройки. На земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым №, зарегистрировано право аренды земельного участка за ФИО2 на основании договора от хх.хх.хх г., договора от хх.хх.хх г.

В Едином государственном реестре недвижимости имеется информация об объекте незавершенного строительства с кадастровым №, местоположение: ..., ..., площадь 33 кв.м, степень готовности 5 %, правообладатель ФИО2, на основании договора от хх.хх.хх г., вид права - собственность.

В соответствии с п.1 ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В силу п.4 указанной статьи граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Исходя из п.5 указанной статьи если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

На основании п.7 ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

Порядок подготовки и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлен в ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (п.16 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из положений п.2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В обоснование своих требований истец указал на незаконность принятия решения о проведении аукциона, в связи с чем все последующие сделки являются недействительными. Кроме этого, по мнению истца, ФИО3 не имел права передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу в связи с условиями договора аренды и требованиями закона.

В соответствии с Законом Республики Карелия от 29 декабря 2015 № 1980-ЗРК, Положением о Министерстве, утвержденным Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 № 390-П, Министерство осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исходя из общих принципов земельного законодательства, п.1 ст.39.6 и ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации возможность предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов связана с отсутствием заявлений от иных заинтересованных лиц о предоставлении данного земельного участка.

Земельный кодекс Российской Федерации не содержит иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в статье 39.18 ЗК РФ, то есть путем опубликования извещения о предоставлении земельного участка.

Таким образом, если в уполномоченный орган поступило заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, при предоставлении земельного участка должна быть соблюдена процедура предоставления такого участка, предусмотренная ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. При поступлении нескольких заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов право аренды земельного участка может быть приобретено одним из обратившихся лиц посредством участия в аукционе.

Решение Министерства о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № истцом не оспорено, истец подал заявку на участие в аукционе, подтвердив, что он ознакомлен с материалами и сведениями, изложенными в извещении о проведении аукциона, с характеристиками земельного участка, предмете аукциона, порядке его проведения.

Оспаривая результаты аукциона, и последующие сделки, истец, как лицо не являющееся стороной сделок, должен доказать факт того, что затрагиваются его права (законный интерес), защита которых будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, а также в случае признания результатов аукциона недействительными. Приведение сторон в первоначальное положение приведет к передаче земельного участка Министерству и восстановлению права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на земельный участок. Оспаривание истцом результатов аукциона по мотиву незаконности принятия решения о его проведении свидетельствует о противоречивом поведении истца, которое, в силу ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о злоупотреблении своим правом.

Поскольку судом не установлено нарушений, которые могли повлиять на результат торгов, оснований для признания торгов недействительными, и, следовательно, для признания недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, не имеется.

Разрешая довод истца о незаконности заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения. В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов. В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11 мая 2022 г. № 47-КАД22-1-К6, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Учитывая, что договор аренды земельного участка был заключен с учетом положений ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, оснований для признания договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным не имеется ввиду отсутствия запрета на уступку прав арендатора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО2, ФИО3 о признании торгов недействительными, признании сделок недействительными, предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Панасенко

мотивированное решение изготовлено 06 октября 2022 г.