УИД: 77RS0016-02-2024-020079-23

Дело №2-2634/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года город Москва

Мещанский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи А.Н. Дудакова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фоулер К.А., с участием представителя ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ФениксСтрой», в котором просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № САХ-1(А)-1/14/3-ДДУ/106/22 от 24.01.2022 за период с 01.03.2024 по 21.03.2024 в размере * руб. и компенсации морального вреда размере * руб. В обоснование исковых требований указав, что 24.01.2022 между ООО «ФениксСтрой» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве № САХ-1(А)-1/14/3-ДДУ/106/22, в соответствии с условиями которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать в собственность Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные настоящим Договором и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости. Согласно п. 5.3 договора, на момент подписания настоящего договора, его цена составила 46 281 250 руб. Согласно п. 2.1.8. договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2023. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства, претензия осталась без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ФениксСтрой» ФИО1 в судебное заседание явился, представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения исковых требований, просил учесть уникальность объекта капитального строительства, ограничить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства 5%, снизить размер неустойки, применив положения ст.333 ГК РФ, также просил предоставить отсрочку исполнения решения суда.

Суд, руководствуясь, статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, приходит к следующему.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу частей 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 статьи 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что 24.01.2022 между ООО «ФениксСтрой» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве № САХ-1(А)-1/14/3-ДДУ/106/22, в соответствии с условиями которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать в собственность Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего Договора и требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные настоящим Договором и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1.1. Договора Объект недвижимости - многофункциональный общественно-деловой комплекс с апартаментами; количество этажей 19+4 подземных; общая площадь 46 297,5 кв.м; материал наружных стен и каркаса объекта: наружные стены - с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов; материал перекрытий: монолитный железобетонный; Класс энергоэффективности: С; Сейсмостойкость не более 6 баллов в соответствии с СП 14.13330.2014, строящийся с привлечением денежных средств Участников долевого строительства по строительному адресу: г. Москва, *

Согласно п. 1.1.2. Договора Объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости и входящее в состав указанного Объекта недвижимости, а также доля в общем имуществе Объекта недвижимости, состоящая из помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в указанном Объекте недвижимости.

Согласно п. 5.3 Договора на момент подписания настоящего договора Цена Договора составила * руб.

Согласно п. 2.1.8. Договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 6 (Шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2023.

23.04.2024 Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 36773.

11.06.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2. ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых, предусмотрена хотя бы одна из характеристик, установленной данной частью, в том числе, заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Основания для признания объекта капитального строительства содержатся в ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с ч.2 которой уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

При этом, ни систематическое (данные ч. ст. 6 Федерального закона регулируют ответственность в отношении различных объектов и договоров), ни буквальное толкование (ч. 2 ст. 6 Федерального закона напрямую указывает сферу применения в отношении любого объекта недвижимости "за исключением случая, установленного ч. 2.1") не свидетельствуют о том, что данные части ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ направлены на регулирование одинаковых правоотношений в сфере долевого строительства.

Таким образом, несмотря на то, что и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливают порядок расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве, в действительности обе нормы направлены на регулирование различных и никак не пересекающихся договоров участия в долевом строительстве.

Исходя из буквального толкования, мораторий, введенный Постановлением Правительства РФ N 326, в редакции действующей на момент рассмотрения дела, не распространяется на неустойки, не предусмотренные ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. К таким неустойкам и относится в том числе неустойка, установленная ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно п. 2 постановления от 18.03.2024 N 326 в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6 частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Как указывалось выше, объект долевого строительства входит в состав объекта недвижимости, который признается уникальным объектом в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Часть 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ введена в действие Федеральным законом от 04.08.2023 N 421-ФЗ также в целях снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера (ст. 2 Федеральным законом от 04.08.2023 N 421-ФЗ).

Однако целью внесения ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ являлось снижение негативных последствий введения в отношении Российской Федерации санкционных ограничений, влекущих за собой проблемы застройщиков с приобретением импортного оборудования и материалов (пояснительная записка к проекту Федерального закона N 256893-8 "О внесении изменений в ст. 6 и 8 Федерального закона N 214-ФЗ»).

Как указано в Пояснительной записки, данная проблема имеет существенный характер именно для строительства уникальных объектов, в которых в первую очередь задействованы иностранные контрагенты и импортное оборудование.

И именно в целях защиты застройщиков, работающих над строительством уникальных объектов, и была введена ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, ограничение размера неустойки по которой в пределах 5% от цены договора представляло собой меру поддержки застройщикам данной специфической категории недвижимости.

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, вводя мораторий на взыскание неустойки по ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, имело же целью предоставить меры поддержки остальным застройщикам, чья сфера деятельности не связана со строительством уникальных объектов и кому на момент принятия Постановления не были оказаны соответствующие меры поддержки.

Защита интересов застройщиков уникальных объектов не нуждалась в дополнительном краткосрочном моратории, введенном Постановлением, так как в силу ст. 2 Федерального закона N 421-ФЗ от 04.08.2023, вносящего дополнение ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в виде ч. 2.1, действие последней распространилось на правоотношения, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, заключенные до дня вступления Федерального закона N 421-ФЗ в силу.

То есть застройщики уникальных объектов получали меры экономической поддержки в виде ограничения их ответственности по договорам долевого участия на протяжении значительного промежутка времени, позволяя им снижать долговую нагрузку в том числе по неустойкам за просрочки, которые могут достигать несколько лет.

С учетом этого и исходя из буквального толкования, мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, не распространяется на неустойки, не предусмотренные ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. К таким неустойкам и относится в том числе неустойка, установленная ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.

В рассматриваемом случае 5% от цены договора составляет *., истцом заявлена неустойка за период с 01.03.2024 по 21.03.2024 в размере *.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства ответчик письменно ходатайствовал о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Учитывая период неисполнения ответчиком обязательств по договору, причины нарушения обязательства, то обстоятельство, что объект уже передан истцу, суд считает, что заявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по передаче объекта долевого строительства, в связи с чем взыскивает с ответчика с пользу истца неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере * руб.

В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В данной связи с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере *

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа суд не усматривает, поскольку убедительных мотивов несоразмерности не представлено.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Также в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины.

В связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях в счет компенсации морального вреда, причиненного истцу вследствие нарушения его прав, который суд оценивает в * руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере *

Поскольку Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, не подлежит применению в настоящем деле, иного правового акта, предусматривающего иные условия исполнения решения суда, в установленном законом порядке, не принято, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда (в части взыскания финансовых санкций) до 31.12.2024 включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ФениксСтрой» в пользу ФИО2 неустойку за период с 01.03.2024 по 21.03.2024 в размере * руб., штраф в размере * руб. и компенсацию морального вреда в размере * руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «ФениксСтрой» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере *.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через суд первой инстанции.

Судья А.Н. Дудаков

Решение суда изготовлено в окончательной форме 04.07.2025