Решение по делу № 2-300/2023 от 04.10.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Дело № 2-300/2023

Мотивированный текст решения изготовлен 04.10.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2023 года

п. Змиевка Орловской области

Свердловский районный суд Орловской области в составе председательствующего судьи Занина С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савоськиной И.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Свердловского районного суда Орловской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4, в обоснование которого указал, что 08.10.2021 Свердловским районным судом Орловской области принято решение по делу № 2-192/2021, которым признан ничтожным договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из земель <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, стороны договора приведены в первоначальное положение. Апелляционным определением Орловского областного суда Орловской области от 19.01.2022 указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

Первая сделка – договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 26.08.2021, зарегистрирована 30.08.2021; ФИО3 приобретено у ФИО4 и ФИО5 право общедолевой собственности на <данные изъяты> га в составе земельного участка с кадастровым номером № (запись о государственной регистрации №).

Вторая сделка - договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11.11.2021, зарегистрирована 19.11.2021; ФИО3 приобретено у ФИО4 право общедолевой собственности на 9 га в составе земельного участка с кадастровым номером № (запись о государственной регистрации №).

Приобретая земельные доли, ФИО3 действовал в момент совершения сделок, как один из сособственников земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем, его приобретаемые имущественные права были зарегистрированы Росреестром.

На момент покупки земельных долей ФИО3 не являлся одни из сособственников земельного участка с кадастровым номером № и не имел прав на приобретение земельных долей. Совершенные сделки противоречат Федеральному закону от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Обращаясь в Свердловский районный суд Орловской области с исковым заявлением по делу №2-75/2022 ФИО1 просил: 1) Перевести права и обязанности покупателя ФИО3 по сделке, договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок от 11.11.2021 г., зарегистрированного в едином государственном реестре недвижимости за номером №, 30.08.2021 15:37:22 на ФИО1. Погасить в ЕГРН запись регистрации права собственности за ФИО3; 2) Признать недействительной (ничтожной) сделку, договор купли-продажи долив праве общей собственности на земельный участок от 26.08.2021 г., зарегистрированный в едином государственном реестре недвижимости за номером №, ДД.ММ.ГГГГ 15:37:22; 3) Перевести права и обязанности покупателя ФИО3 по сделке, договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок от 26.08.2021 г., зарегистрированного в едином государственном реестре недвижимости за номером №, 19.11.2021 17:21:11 на ФИО1. Погасить в ЕГРН запись регистрации права собственности за ФИО3

В результате рассмотрения данного дела, с учетом позиции Первого кассационного суда общей юрисдикции, изложенной в определении от 16.03.2023 г. по делу №88-7352/2023, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда по делу №33-1252023 от 24.05.2023 г. приняла апелляционное определение, в соответствии с которым, признана недействительной (ничтожной) сделка, договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок от 26.08.2021 г., зарегистрированная в едином государственном реестре недвижимости за номером №, 30.08.2021 15:37:22. При этом Первый кассационный суд общей юрисдикции в принятом им судебном акте указал, что указанные выше сделки являются недействительными.

Интересы истца по недействительной сделке нарушаются. Сособственником земельного участка стало лицо, не обладающее на то, законным правом. Теперь данное лицо основываясь на изначально ничтожных правах имеет возможность принимать участие в судьбе имущества, находящегося в общей долевой собственности, то есть фактически наделяется правом собственника, что ущемляет интересы его законных собственников.

Истец просил: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11.11.2021 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о дате, времени и месте его проведения.

От представителя ответчика ФИО3 – ФИО6 поступило заявление о признании исковых требований в полном объёме, полномочия на подачу такого заявления подтверждены доверенностью.

Представитель третьего лица Управления Россреестра по Орловской области в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о дате, времени и месте его проведения, о причинах неявки суду не сообщено.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что поскольку Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в; пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемому судом спору отсутствуют.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 октября 2018 года № 14-КГ 18-27, Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20 июля 2021 года № 1581-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО7 и ФИО8 на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Г ражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Свердловского районного суда Орловской области от 08 октября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением Орловского областного суда от 19 января 2022 года, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 и другим собственникам об определении порядка пользования долей в общем имуществе; встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 и администрации Новопетровского сельского поселения Свердловского района Орловской области о признании недействительным договора купли-продажи удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение участка: <адрес> от 17 апреля 2015 года № 9, заключенный между администрацией Новопетровского сельского поселения Свердловского района Орловской области и ФИО3, стороны приведены в первоначальное положение.

26 августа 2021 года ФИО3 заключил с ФИО4 и ФИО5 договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в соответствии с которым ФИО4 и ФИО5 продали ФИО3 принадлежащие им доли площадью <данные изъяты> га в праве собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, местоположение участка: <адрес>. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН 30 августа 2021 года за №.

11 ноября 2021 года ФИО3 заключил с ФИО4, от имени которого действовал ФИО9, договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в соответствии с которым ФИО4 продал ФИО3 принадлежащую ему на праве общей долевой собственности земельную долю, площадью <данные изъяты> га, в земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, местоположение участка: <адрес> Право собственности ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН 19 ноября 2021 года за №.

ФИО3, заключая договоры купли-продажи невыделенных земельных долей, не являлся одним из сособственников земельного участка с кадастровым номером №, поскольку договор от 17 апреля 2015 года является ничтожным, в силу чего ФИО3 не имел права преимущественной покупки земельных долей без уведомления со стороны продавцов об этом остальных собственников земельного участка.

Решением Свердловского районного суда Орловской области от 16.06.2022 по делу №2-75/2022 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей, исковые требования были удовлетворены: 1) переведены права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок от 26.08.2021, зарегистрированному в Едином государственном реестре недвижимости за №, и по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок от 11.11.2021, зарегистрированному в Едином государственном реестре недвижимости за №, на ФИО1; 2) взыскано с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 555 000 (пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, внесенные ФИО1 18.04.2022 на депозит Управления Судебного департамента в Орловской области в обеспечение иска. Решение стало основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записей о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1.

Апелляционным определением от 21 сентября 2022 года решение Свердловского районного суда Орловской области от 16 июня 2022 г. оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2023 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 21 сентября 2022 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда.

Апелляционным определением Орловского областного суда от 24 мая 2023 года решение Свердловского районного суда Орловской области от 16 июня 2022 г. отменено в части перевода прав и обязанностей и взыскания денежных средств с ФИО1. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о переводе прав и обязанностей отказано. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 26 августа 2021 г., заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО5. Произведен поворот исполнения решения Свердловского районного суда Орловской области от 16 июня 2022 г. Взысканы с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 555 000 руб. Исключены из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, произведенные 9 января 2023 г., регистрационные записи № и №.

Принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость применения при разрешении настоящего спора положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Учитывая, что ответчик ФИО4, являясь гражданином – участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, не имел права распоряжаться своей земельной долей без её выделения путем заключения договора купли-продажи от 11 ноября 2021 г. с ФИО3, который на момент заключения сделки не являлся сособственником долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, данный договор, заключенный в нарушение установленного запрета, является ничтожным, в связи с чем, подлежат удовлетворению заявленные исковые требования.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

ФИО1 за подачу искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, которая подлежит взысканию с ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №) и ФИО4 (№) о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11 ноября 2021 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 (сто пятьдесят) рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Свердловский районный суд Орловской области.

Председательствующий Занин С.С.