78RS0014-01-2025-003042-65
Дело 2-4681/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 26 августа 2025 года
Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе
председательствующего судьи Малаховой Н.А.
при помощнике судьи Жуковой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО "БалтИнвестГрупп" о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире,
установил:
Истец обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику, в котором после уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в квартире N 2770, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 539184 руб., неустойку за период начиная со дня, следующего за днем окончания срока действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения выявленных недостатков; расходы на почтовое отправление в сумме 300,04 руб.; расходы на проведение досудебной экспертизы в сумме 67 490 руб.; расходы на оформление нотариальной доверенности в сумме 2 300 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; штраф в размере 5 % в соответствии с ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
В судебное заседание явился представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности № от 8 февраля 2025 года сроком на 3 года, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности № от 6 декабря 2024 года сроком на 1 год в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям изложенным в отзыве.
Суд, изучив материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Закона о долевом участии).
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 7 Закона о долевом участии в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона о долевом участии обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Судом установлено, что 26 февраля 2021 г. между ФИО1 (далее - Участник долевого строительства. Истец) и ООО «Городские Кварталы» - ныне ООО «БалтИнвестГрупп» (далее - Застройщик, Ответчик) был заключен Договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее по тексту - Договор). Согласно условиям договора Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом - корпус 2, VII этап по строительному адресу: <адрес> участок 3 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном договором передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - 2 комнатную квартиру, условный номер 2770, расположенную в Секции № 28 на 15 этаже, тип 2.1. общей проектной площадью 58,48 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно п. 1.5. Договора гарантийный срок Объекта долевого строительства составляет 5 лет, что соответствует п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
Стоимость объекта недвижимости согласно Договору составляет 8 003 052 рубля 00 копеек.
Квартира № по адресу: <адрес> (далее - Квартира) была передана участнику долевого строительства по Акту приема-передачи квартиры 28.01.2022.
После передачи квартиры в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки (дефекты), в связи с чем возникла необходимость проведения строительно-технической экспертизы отделочных покрытий на соответствие положениям договора, ГОСТам, СП, СНиПам и т.д.
Для проведения указанной экспертизы между ФИО1 и ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» был заключен договор возмездного оказания услуг № от 20.12.2024.
Согласно техническому заключению специалиста ФИО5 № от 24.12.2024 по проведению строительно-технического исследования по определению соответствия квартиры № 2770 по адресу: <адрес> требованиям нормативных документов были выявлены многочисленные дефекты выполненных отделочных работ, что является нарушением действующих СП, ГОСТ.
Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире № 2770 по адресу: <адрес> согласно техническому заключению № 1-135866/1440 от 24.12.2024, составляет 830 077,74 руб..
По ходатайству представителя ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, в целях определения наличия недостатков выполненных работ и стоимости их устранения производство которой поручено экспертам ООО "Спектр".
В заключении эксперта N 147-МС/2025 от 07.06.2025 определено, что в результате проведения экспертизы качества отделочных работ в квартире№ 2770 по адресу: <адрес> выявлены нарушения требований действующей нормативной документации требованиям технических регламентов, ГОСты, СНИПы и СП, являются нарушениям условия Договора №. Стоимость устранения дефектов квартиры составляет 539184,00 руб.
Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения эксперта, оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 Гражданского процессуального кодекса, поскольку содержит подробное описание исследований предоставленных эксперту материалов, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела; доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, истцом не представлено.
Разрешая спор, суд, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса и с учетом требований закона, руководствуясь результатами представленной по делу экспертизы, исходит из того, что в спорной квартире на момент ее передачи имелись скрытые недостатки, ответственность за устранение которых в соответствии с приведенными выше нормами права должен нести продавец (застройщик), недостатки были выявлены в течение гарантийного срока, в связи с чем приходит к выводу о правомерности предъявления требований в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта.
В то же время Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Указанные изменения внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 1 января 2025 г.
В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.
Поскольку требования истца подлежат удовлетворению судом после 1 января 2025 г., и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд пришел к выводу о том, что подлежит применению действующая редакция нормы закона.
Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 г.
Иных указаний названная норма не содержит.
В связи с этим права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истцов - участников долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.
На основании изложенного с ответчика подлежит взысканию стоимость устранения выявленных недостатков в размере 136851,09 рублей (Стоимость объекта недвижимости согласно Договору составляет 8 003 052 рубля 00 копеек х3%)
Разрешая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, суд исходит из следующего.
Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период начиная со дня, следующего за днем окончания срока действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" по день фактического исполнения обязательства
Суд не находит оснований для взыскания неустойки на будущий период, при этом суд принимает во внимание, что истец не лишен права обратиться в суд с требованиями о взыскании с ответчика неустойки за соответствующий период, в случае допущения ответчиком просрочки, после прекращения действия ограничений, установленных постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326.
На основании части 2 статьи 10 Закона о долевом участии моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Моральный вред подлежит денежной компенсации при условии, что он явился результатом действий, нарушающих личные неимущественные права либо посягающих на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях предусмотренных законом (статья 151 ГК РФ). В силу закона к нематериальным благам гражданина относятся, в числе прочих, жизнь, здоровье (статья 150 Гражданского кодекса).
Учитывая вышеуказанные нормы закона, с учетом нарушения прав истцов действиями ответчика, суд приходит к выводу о взыскании компенсации морального вреда.
При определении компенсации морального вреда суд учитывает обстоятельства дела, влияющие на определение характера и степени нравственных страданий, которые были причинены истцу вследствие передачи квартиры с недостатками, и приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.
В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Размер штрафа составит 7092.55 руб., из расчета: 136851,09 + 5000,00 (компенсация морального вреда) х 5%.
Разрешая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на проведение технического исследования в размере 67490 руб., суд исходит из следующего.
Расходы по оплате независимой экспертизы (оценки) являются убытками истца применительно к ст. 15 ГК РФ, подлежащими возмещению ответчиком, поскольку понесены в связи с определением стоимости восстановительного ремонта квартиры
Экспертное заключение, подготовленное истцом, было представлено в материалы дела, использовалось истцами в качестве доказательства наличия недостатков в квартире, стоимости устранения таких недостатков, определения цены иска.
При таких обстоятельствах с учетом принятия судебного акта в пользу истца, суд приходит к выводу об удовлетворении данных заявленных требований и взыскании с ответчика в пользу истца расходов на проведение технического исследования в размере 67 490 руб.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В материалах дела имеются доказательства несения истцом почтовых расходов на направление ответчику документов по настоящему делу в совокупности в размере 300 руб. 04 коп. С учетом несения почтовых расходов в связи с рассмотрением настоящего дела, документального подтверждения понесенных расходов, суд удовлетворяет требование истца о компенсации почтовых расходов в размере 300 руб. 04 коп.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу, поскольку в представленной истцом доверенности нет указания на участие представителя в конкретном деле, следовательно заявленные расходы на оформление доверенности в размере 2300 руб. не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета адрес суд взыскивает государственную пошлину в размере 8 105рублей (5 105 рублей. - по требованию имущественного характера и 3000 руб. - по требованию неимущественного характера)
При этом, суд полагает необходимым разъяснить, что исполнение решения суда необходимо производить в соответствии с постановлением Правительства N 326 от 18.03.2024, с учетом предоставления отсрочки исполнения решения с учетом указанного Постановления до 31.12.2025 г. включительно и далее в случае продления ограничений установленных указанным постановлением до дня их снятия.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО "БалтИнвестГрупп" о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире –– удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "БалтИнвестГрупп" (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) стоимость устранения выявленных недостатков в размере 136851,09 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф 7092.55 руб., судебные издержки в виде расходов на оплату почтовых отправлений в сумме 300,04 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 67490,00 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО "БалтИнвестГрупп" (ИНН <***>) в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 8105 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Малахова
Мотивированное решение изготовлено 01.09.2025