БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0022-01-2023-000438-60 33-4447/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 14.09.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Стефановской Л.Н.,

судей Абрамовой С.И., Фокина А.Н.

при секретаре Гладких А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи на основании предварительного договора

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07.06.2023.

Заслушав доклад судьи Абрамовой С.И., объяснения представителя ответчика – адвоката Киминчижи Е.Н., считавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 10.01.2022 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является подготовка и заключение в последующем основного договора купли-продажи на условиях и в срок, установленный предварительным договором (не позднее 31.01.2022), по которому истец будет являться покупателем, а ответчик – продавцом.

Обязательства, предусмотренные п. 3 предварительного договора, об оплате имущества в размере 5 000 000 руб. исполнены в день подписания предварительного договора.

Ответчик уклоняется от заключения основного договора, при этом истец не утратил интереса в его заключении.

Представитель ответчика Киминчижи Е.Н. в судебном заседании поддержал позицию, выраженную в возражениях. Полагал, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку спорная недвижимость по адресу: <адрес> не зарегистрирована в установленном законом порядке за ответчиком, до настоящего времени она зарегистрирована за предыдущим собственником ФИО3 Указал, что срок предъявления такого требований как понуждение к заключению основного договора купли-продажи недвижимости является пресекательным и составляет 6 месяцев (п. 5 ст. 429 ГК РФ), тогда как истцом подано исковое заявление в суд лишь через год (январь 2023 года) после срока, определенного в предварительном договоре заключения основного договора купли-продажи (31.01.2022).

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить судебный акт как постановленный с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте его проведения (истцу ЭЗП вручено 09.08.2023; ответчику – 11.08.2023), не явились, ходатайств об отложении слушания дела не заявили, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и направления дела в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 10.01.2022 ФИО2, выступая в качестве продавца, и ФИО1 – в качестве покупателя, подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Данная квартира, как указано в п. 1. Договора, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от 30.12.2021 (л.д. 8-9).

Согласно п. 2 договора объект недвижимости будет оформляться в собственность покупателя ФИО1 на основании заключаемого сторонами договора купли-продажи квартиры после завершения оформления государственной регистрации права продавца на указанную квартиру.

В п.3 договора указано, что при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель передал продавцу в качестве задатка в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта недвижимости денежную сумму в размере 5 000 000 руб., что подтверждается распиской от 10.01.2022. Сумма задатка определяет полную цену объекта недвижимости (л.д. 9).

Сроки реализации намерений сторон установлены разделом 1 договора: в силу п. 1 стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не позднее 31.01.2022.

Отказывая в удовлетворении заявленных ФИО1 требований, суд первой инстанции сослался на пропуск истцом срока исковой давности, определив началом его течения дату, до которой стороны должны были заключить основной договор купли-продажи.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выше суждениями.

В силу ст.1, 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Положениями п.2 ст.455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, содержащимися в абз.3 п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

При этом в п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.3 и 4 ст.487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Таким образом, к отношениям сторон должны быть применены положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна поступить в собственность продавца в будущем, а заключенный ими предварительный договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С учетом изложенного, выводы суда о пропуске истцом шестимесячного срока, предусмотренного положениями п.5 ст.429 ГК РФ, что послужило основанием для отказа в удовлетворении иска, основаны на неправильном применении норм материального права.

Как разъяснено в п.53 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», Если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что решение суда первой инстанции, принятое только на основании признания иска ответчиком либо только в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд, без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела (часть 4.1 статьи 198 ГПК РФ), является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании части 1 статьи 330 и статьи 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Руководствуясь п.2 ст.328, ст.329, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07.06.2023 по делу по иску ФИО1 (СНИЛС <данные изъяты>) к ФИО2 (СНИЛС <данные изъяты>) о понуждении к заключению договора купли-продажи на основании предварительного договора отменить.

Направить дело в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г.Белгорода.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 27.09.2023.