Дело № 2-241/2023

(43RS0001-01-2022-008615-91)

Решение

Именем Российской Федерации

10 мая 2023 года г. Киров

Ленинский районный суда г. ФИО4 в составе:

председательствующего судьи Бояринцевой М.В.,

при секретаре Савиных Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к департаменту муниципальной собственности администрации города ФИО4, администрации города ФИО4, ФИО2 о признании торгов недействительными, признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации города ФИО4, администрации города ФИО4, ФИО2 о признании торгов недействительными, признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указал, что распоряжением администрации города ФИО4 от {Дата изъята} {Номер изъят}-зр К.О.А. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят} в аренду для строительства индивидуального жилого дома по адресу: {Адрес изъят}. {Дата изъята} между департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО4 и К.О.А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, по адресу: {Адрес изъят}, площадью 1 171 кв.м., сроком с {Дата изъята} по {Дата изъята}. {Дата изъята} администрацией города ФИО4 выдано разрешение на строительство {Номер изъят} объекта «Индивидуальный жилой дом» на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}. Срок действия разрешения до {Дата изъята}. {Дата изъята} между ФИО3 (ранее Кошкиной) О.А. и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилой дом) по адресу: {Адрес изъят}, степень готовности 12%. {Дата изъята} между департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО4 и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, находящегося по адресу: {Адрес изъят}, площадь 1 171 кв.м., разрешенное пользование: для индивидуального жилищного строительства, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома. Срок аренды по договору определён с {Дата изъята} по {Дата изъята}. Распоряжением заместителя главы администрации г. ФИО4 от {Дата изъята} действие разрешения на строительство от {Дата изъята} {Номер изъят} прекращено в связи с истечением срока аренды. Решением Ленинского районного суда г. ФИО4 от 20.07.2021 года по гражданскому делу № 2-1625/2021 изъят у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объект незавершенного строительства». Специалисты ООО ИЦ «Технология» произвели оценку рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, степень готовности 12% площадью 42 кв.м., с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного на земельном участке площадью 1171 кв.м. с кадастровым номером {Номер изъят}. Как следует из заключения по отчету об оценке {Номер изъят}.6 от {Дата изъята}, итоговая величина рыночной стоимости объекта составляет 76 000 рублей. Из протокола {Номер изъят} от {Дата изъята} следует, что {Дата изъята} на основании решения Ленинского районного суда г. ФИО4 от 20.07.2021 года по делу № 2 - 1625/2021 департаментом муниципальной собственности администрации ФИО4 проведен аукцион по продаже объекта незавершенного строительства общей площадью 42 кв.м., степень готовности 12%, кадастровый {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}. Начальная цена продаваемого имущества 76 000 рублей, величина повышения начальной цены (шаг аукциона) - 760 рублей. Протоколом {Номер изъят} от {Дата изъята} участниками аукциона признаны ФИО2 и Ч.А.В., заявки принимались организатором торгов в период с {Дата изъята} по {Дата изъята}. Протоколом {Номер изъят} от {Дата изъята} победителем аукциона признан ФИО2, предложивший наибольшую цену - 76 760 рублей. По результатам торгов между администрацией города ФИО4 ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: {Адрес изъят}. Вместе с тем, ФИО1 считает, что торги в форме аукциона проведены с нарушением законодательства, что влечет их недействительность. В нарушение п. 6 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от {Дата изъята} {Номер изъят}, организатором аукциона информация о проведении торгов на официальном сайте Российской Федерации информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (www.torgi.gov.ru) за 30 дней до их проведения опубликована не была, что является существенным нарушением процедуры проведения торгов, нарушающим права истца как собственника имущества, поскольку из-за этого был существенно ограничен круг лиц, подавших заявки на участие в аукционе, что повлияло на результаты публичных торгов, а именно на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов. Департамент муниципальной собственности администрации г. ФИО4 не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки. Между департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО4 и ООО ИЦ «Технология» заключен муниципальный контракт {Номер изъят} от {Дата изъята}, на основании которого специалисты ООО ИЦ «Технология» произвели оценку рыночной стоимости объекта незавершенного строительства степень готовности 12%, площадью 42 кв.м., с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного на земельном участке площадью 1171 кв.м. с кадастровым номером {Номер изъят}. Как следует из заключения по отчету об оценке {Номер изъят}.6 от {Дата изъята}, итоговая величина рыночной стоимости объекта составляет 76 000 рублей. Вместе с тем, права и законные интересы ФИО1 нарушены, так как организатором торгов было реализовано на торгах имущество истца по заведомо заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости, что негативно сказалось на имущественных правах истца, а именно рыночная стоимость реализованного объекта незавершенного строительства не может составлять менее 200 000 рублей, что практически в 3 раза превышает сумму, фактически уплаченную победителем торгов за приобретенный объект. Таким образом, в связи с существенным нарушением процедуры проведения торгов и явным занижением начальной цены имеются основания для признания торгов от {Дата изъята} недействительными.

Просит признать торги от {Дата изъята} в форме аукциона по продаже объекта завершенного строительства общей площадью 42 кв.м., степень готовности 12 %, кадастровый {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, недействительными, признать недействительным договор купли-продажи объекта завершенного строительства общей площадью 42 кв.м., степень готовности 12 %, кадастровый {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, заключенный по результатам проведения торгов между администрацией города ФИО4 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО2 передать департаменту муниципальной собственности администрации г. ФИО4 объект незавершенного строительства общей площадью 42 кв.м., степень готовности 12%, кадастровый {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что по процедуре проведения торгов истец не спорит, признать торги недействительными просит по причине занижения стоимости объекта незавершенного строительства.

Представитель ответчиков департамента муниципальной собственности администрации города ФИО4, администрации города ФИО4 по доверенности ФИО6 иск не признала, поддержала доводы письменного отзыва и дополнений к нему, представленных в материалы дела, пояснила, что процедура проведения публичных торгов не нарушена, поскольку информационное письмо о проведении аукциона было опубликовано в установленном порядке, отчет об оценке рыночной стоимости объекта ООО ИЦ «Технология» подготовлен в соответствии с действующим законодательством, разница в стоимости объекта, определенная ООО ИЦ «Технология» и ООО «Бюро строительных экспертиз» не свидетельствует о том, что первоначальная оценка проведена с нарушением требований, департамент муниципальной собственности не несет ответственности за результаты оценки, проведенной ООО ИЦ «Технология». Просила учесть добросовестность покупателя объекта незавершенного строительства и в удовлетворении исковых требованиях отказать.

В судебном заседании ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО7 исковые требования не признали, пояснили, что процедура проведения публичных торгов в части опубликования извещения о проведении торгов была соблюдена, заключение об оценке ООО ИЦ «Технология» является мотивированным и основывается на рыночной стоимости работ по строительству фундаментов. Оснований для признания торгов и сделки недействительной не имеется. Просили в иске отказать в полном объеме. Представитель ответчика ФИО7 указал, что судебный эксперт определил стоимость фундаментных блоков которые принадлежат истцу, и ограждения (забор), что не имеет отношения к оценке стоимости фундамента.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя Управление Росреестра по Кировской области, представили письменный отзыв, согласно которому осуществление регистрационных действий по переходу права собственности на спорный объект к ФИО2 по результатам проведения публичных торгов приостановлено в связи с наличием в разделе ЕГРН в отношении спорного объекта актуальных записей о запрете регистрационных действий, в связи с чем, признание недействительным договора купли-продажи, заключенного на основании итогов проведения публичных торгов, не повлечет необходимости внесения в ЕГРН каких-либо записей.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО ИЦ «Технология» в судебное заседание не явились, извещены.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 пояснил, что существует три способа определения стоимости: затратный, сравнительный и доходный, он применил затратный подход при определении стоимости объекта, считает его правильным, эксперты по первому заключению применили сравнительный метод оценки. Дополнительно пояснил, что в заключении отражена оценка стоимости как объекта (стоимость фундамента), так и стоимость ограждения и узла учета, стоимость фундаментных блоков, он решил выделить данные значения для суда.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что на основании решения Ленинского районного суда г. ФИО4 от 20.07.2021 года по гражданскому делу № 2-1625/2021 у ФИО1 изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объект незавершенного строительства».

В соответствии с п. 6 Правил проведения публичных торгов по продаже объект незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года № 1299 (далее – Правила), сообщение о проведении аукциона опубликовано {Дата изъята} в газете «Наш город. Газета муниципального образования «Город Киров» от {Дата изъята} {Номер изъят} (1607), на сайте www.admkirov.ru в разделе «График проведения торгов по продаже муниципального имущества».

В связи с тем, что Правила не предусматривают проведение продажи объекта незавершенного строительства в электронной форме, информационное сообщение о проведении аукциона в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2020 № 1876 «Об определении адреса сайта государственной информационной системы «Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определяющим основные положения эксплуатации ГИС «Торги», опубликовано на «старой версии» сайта (только на данной версии на первом этапе перехода возможно было осуществить размещение) в разделе «Строительство» {Дата изъята}, номер извещения – {Номер изъят}

Таким образом, требования п. 6 Правил департаментом муниципальной собственности выполнены в полном объеме, что не истцом оспаривается.

Согласно п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно пп. «з» п. 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с указанными выше нормами, начальная цена предмета аукциона определена департаментом муниципальной собственности на основании оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и составила 76 000 рублей.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства ООО ИЦ «Технология» {Номер изъят}.6 от {Дата изъята} подготовлен на основании муниципального контракта от {Дата изъята} {Номер изъят}, заключенного в соответствии с п.4 ч. 1 ст. 93 Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Согласно п. 6.3 муниципального контракта от {Дата изъята} {Номер изъят}, исполнитель ООО ИЦ «Технология» несет ответственность за информацию, сведения, величину рыночной стоимости, отраженные в отчете и в заключении к отчету.

По итогам торгов с ФИО2 департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО4 {Дата изъята} был заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, цена объекта установлена на аукционе 76 760 рублей.

Поскольку истец не согласился с оценкой стоимости объекта незавершенного строительства ООО ИЦ «Технология» {Номер изъят}.6 от {Дата изъята}, по ходатайству представителя истца определением суда от 28 февраля 2023 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро строительных экспертиз».

Согласно заключения экспертов ООО «Бюро строительных экспертиз» {Номер изъят} от {Дата изъята} рыночная стоимость объекта незавершенного строительства общей площадью 42 кв.м., степень готовности 12 %, кадастровый {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, по состоянию на {Дата изъята} составляла 496 689 рублей, из них стоимость фундамента – 320 548 рублей, стоимость ограждения и узла учета (присоединение к электросетям) – 142 637 рублей, стоимость фундаментных блоков марки ФБС – 33 504 рубля.

Как следует из объяснений эксперта ООО «Бюро строительных экспертиз» ФИО8 разница в стоимости объекта объясняется применением разных методов оценки экспертами.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 01.03.2022 № 304ЭС21 – 17926 по делу № А27-19044/2020 указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса (статья 3, абзац второй статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Экспертная оценка не всегда отражает реальную рыночную стоимость имущества, и, как правило, носит предварительный, предположительный характер. Достоверной же в таком случае будет являться цена, определенная на торгах посредством конкурентного состязания между участниками рынка как такового.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ предполагается достоверность итоговой величины рыночной стоимости, определенной в отчете, департаментом при организации аукциона стоимость объекта незавершенного строительства указанная в отчете ООО ИЦ «Технология» {Номер изъят} от {Дата изъята} в размере 76 000 рублей была взята за начальную цену предмета аукциона.

В дальнейшем окончательное определение начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства формировалось путем пошагового повышения стоимости предмета торгов в зависимости от предложений участников аукциона и потребительской стоимости объекта продажи.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже объекта незавершенного строительства от {Дата изъята} {Номер изъят} победителем аукциона признан ФИО2, с которым заключен договор купли-продажи от {Дата изъята} {Номер изъят}. Итоговая стоимость объекта незавершенного строительства была определена по результатам аукциона и составила 76 760 рублей.

В соответствии с п. 6.4 муниципального контракта от {Дата изъята} {Номер изъят}, департамент муниципальной собственности не несет ответственность за информацию, сведения, величину рыночной стоимости, отраженные в отчете и в заключении к отчету.

Разница в стоимости объекта незавершенного строительства, определенная ООО ИЦ «Технология» и ООО «Бюро строительных экспертиз», не свидетельствует о том, что первоначальная оценка проведена с нарушением требований, предусмотренных действующим законодательством.

При этом суд соглашается с замечанием стороны ответчика, что судебный эксперт при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, дополнительно определил и стоимость фундаментных блоков, принадлежащих истцу, которые тот может забрать, и стоимость ограждения (забора) и узла связи, что не относится к предмету исследования – определение стоимости только фундамента, которая судебной экспертизой определена в размере 320 548 рублей.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Суд считает, что доказательств наличия нарушений закона или иного правового акта, влекущих, в соответствии со ст. 449 ГК РФ, возможность признания торгов недействительными и применении последствий недействительности договора, заключенного с лицом, выигравшем торги, истцом не представлено и судом не установлено.

Сам истец по процедуре проведения торгов в форме аукциона не спорит, о чем заявил его представитель, исследовав документы представленные администрацией города ФИО4.

Доводы иска ФИО1 сводятся к несогласию с оценкой стоимости объекта незавершенного строительства, установленной в отчете ООО ИЦ «Технология» {Номер изъят}.6 от {Дата изъята}.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона № 135 – ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Истец не представил доказательств недостоверности отчета, который был принят муниципальным органом для организации аукциона, истец не предъявляет иска к ООО ИЦ «Технология», при этом судебный эксперт ФИО8 дал пояснение, что эксперты применяли разные методы оценки, однако данное обстоятельство не указывает, что сам отчет ООО ИЦ «Технология» недостоверен, имеет пороки при его составлении, нарушений правил, установленных законом, при проведении аукциона для признания его недействительным не допущено.

Указанные истцом ответчики - департамент муниципальной собственности администрации города ФИО4, администрация города ФИО4, и ФИО2 прав истца не нарушали. Муниципальный орган организовал торги в четком соответствии с требованиями закона, заключил с оценочной организаций муниципальный контракт, на основании которого его исполнителем (третьим лицом, участвующим в настоящем деле, ООО ИЦ «Технология») был подготовлен отчет о стоимости объекта незавершенного строительства, а ответчик ФИО2, как добросовестный участник аукциона, стал его победителем, с которым был заключен оспариваемый истцом договор купли-продажи.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что истцом также избран неверный способ защиты гражданских прав, на основании изложенного выше суд отказывает ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными, признании договора, заключенного с лицом, выигравшем торги недействительным и применении последствий недействительности сделки. В иске необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска ФИО1 (паспорт серия {Номер изъят}) к департаменту муниципальной собственности администрации города ФИО4 (ОГРН <***>), администрации города ФИО4 (ОГРН <***>), ФИО2 (паспорт серия {Номер изъят}) о признании торгов недействительными, признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки – отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2023 года.

Судья Бояринцева М.В.