К делу №
УИД №
Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ года
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай
Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея
в составе:
председательствующего судьи Тимошенко О.Н.,
при секретаре ФИО7,
с участием представителя истцов ФИО9,
представителя ответчика ФИО5 - ФИО10.,
представителя ответчика ФИО4 – ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной, аннулировании и восстановлении записей в ЕРГН,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО5, в котором просят суд:
– Признать ничтожной сделкой договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> литер Б, заключенный между ФИО4 и ФИО5.
– Аннулировать в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4 и ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>.
– Восстановить записи о праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> за ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли каждого.
Требования мотивированы тем, что решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся в собственности ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли каждого. Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что указанное решение является основанием для осуществления Управлением Росреестра по <адрес> регистрации за ФИО4 права собственности на спорную квартиру. Апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу указанное определение отменено, в удовлетворении заявления ФИО4 о разъяснении указанного решения отказано. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ указанное апелляционное определение оставлено без изменения. На основании незаконного определения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 зарегистрировала право собственности на спорную квартиру. После этого ФИО4 продала спорную квартиру ФИО5 Истцы полагают недействительной (ничтожной) сделкой договор купли- продажи спорной квартиры, заключенный между ФИО4 и ФИО5 Титул собственника спорной квартиры ФИО4 получила на основании незаконного и отмененного впоследствии судебного акта, следовательно, титул собственника у нее возник незаконно, и она не могла его передать другому лицу. Более того, ФИО4 не вступила во владение спорным имуществом, в котором в настоящее время проживает родственница истцов ФИО3, что подтверждается постановлением о возбуждении исполнительного производства о ее выселении. ФИО5 также не вступил во владение спорной квартирой по указанной причине. ФИО5, приобретая спорное имущество, при должной осмотрительности, не мог не знать, что спорной квартирой продавец не владеет, и не мог получить ее по акту приема-передачи, следовательно, ФИО5 невозможно признать добросовестным приобретателем. Сделка, заключенная ответчиками ФИО4 и ФИО5 нарушает права и законные интересы истцов тем, что в рамках исполнения решения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, спорная квартира, на которую обращено взыскание, должна быть реализована с торгов. При этом, должна быть установлена начальная цена торгов, равная рыночной. В указанном решении начальная цена торгов не указана, рыночная стоимость имущества значительно, более чем в три раза (кадастровая стоимость 3 383 689,85 руб.), превышает стоимость предмета залога (1 100 000 руб.), определенного сторонами в договоре залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами ФИО1 и ФИО2 и ответчиком ФИО4 Таким образом, сделка, заключенная ответчиками ФИО4 и ФИО5 является ничтожной. Спорная квартира не выбыла из реального владения истцов, поэтому они полагают, что восстановление их прав может быть произведено путем аннулирование записей в ЕГРН права собственности ответчиков ФИО4 и ФИО5, и восстановления записей о правах собственности истцов ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли каждого.
Представитель истцов ФИО9 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.
Представителя ответчика ФИО5 – ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Третье лицо – Управление Росреестра по <адрес> явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени его проведения было уведомлено надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>
Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, находящуюся в собственности ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли каждого.
Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что указанное решение является основанием для осуществления Управлением Росреестра по <адрес> регистрации за ФИО4 права собственности на спорную квартиру.
Апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу указанное определение отменено, в удовлетворении заявления ФИО4 о разъяснении указанного решения отказано.
Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ указанное апелляционное определение оставлено без изменения.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
На основании впоследствии отмененного вышестоящим судом определения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 зарегистрировала право собственности на спорную квартиру. После этого ФИО4 продала спорную квартиру ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Переход права собственности к ФИО5 был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Истцами ставится вопрос о признании ничтожным договора купли-продажи спорной квартиры между ответчиками, применении последствий недействительности (ничтожности) данного договора.
Между тем, согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
В соответствии с п. 52 вышеуказанного Постановления Пленумов, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В данном случае, как усматривается судом, между истцами и ФИО5, являющимся титульным собственником спорной квартиры, отсутствуют какие-либо договорные отношения.
Следовательно, применение последствии недействительности сделки, заключенной между ответчиками (реституция), не приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истцов, и заявленные исковые требования в данном случае согласно пункту 34 вышеуказанного Постановления Пленумов высших судов должны рассматриваться по правилам о виндикации.
Кроме того, суд не может согласиться с доводами истцов о том, что спорная квартира из их владения не выбывала, поскольку в ней проживала их родственница ФИО3, поскольку имеется решение суда по иску ответчика о ее выселении, что свидетельствует о вступлении ответчика в права распоряжения спорной квартирой, в том числе осуществлением им мер по устранению препятствий в пользовании имуществом. При этом истцы в спорной квартире не проживают, что дополнительно свидетельствует о необходимости рассмотрения заявленных требований по правилам виндикации.
Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В силу руководящих разъяснений, изложенных в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
В данном случае спорная квартира выбыла из владения истцов на основании впоследствии отмененного судебного акта, то есть воля на ее отчуждение и передачу владения иным лицам у них отсутствовала, в связи с чем добросовестность ФИО5 в данном случае не является основанием для отказа в удовлетворении виндикационного иска.
При этом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, так как заключен лицом, не имевшим права на отчуждение спорной квартиры в обход предусмотренной законом процедуры.
Так, вышеуказанными судебными актами установлено, что данная квартира должна быть реализована не путем передачи права собственности ФИО4, а путем продажи с публичных торгов.
Для осуществления такой продажи существует безусловная необходимость в возвращении данного имущества истцам, для возможности ее принудительной реализации в соответствии с законодательством Российской Федерации об обращении взыскания на предмет залога.
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования, истребовав спорную квартиру из чужого незаконного владения ФИО5, аннулировав в ЕГРН записей о регистрации права собственности ответчиков на спорную квартиру и восстановлении записей о праве общей долевой собственности истцов в ее отношении.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной, аннулировании и восстановлении записей в ЕРГН, - удовлетворить.
Истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>
Аннулировать в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4 и ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>
Восстановить записи о праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли каждого.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.Н. Тимошенко