ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

судья Гурман З.В.

поступило 16 июня 2023 г.

дело № 33-2482/2023

УИД 04RS0007-01-2022-008029-81

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 июля 2023 года г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Нимаевой О.З.,

судей коллегии Вагановой Е.С., Болдонова А.И.,

при секретаре Денисовой А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Правовой советник» к ООО «РЕМ», ФИО1 о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя по апелляционной жалобе представителя истца ООО «Правовой советник» по доверенности ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 30 января 2023 г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Болдонова А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Правовой советник», обращаясь в суд, просило признать за ООО «Правовой советник» преимущественное право покупки на нежилые помещения: кадастровый номер ..., площадью <...> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <...> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <...> кв.м., расположенные на <...> этаже по адресу: <...>, а также перевести на ООО «Правовой советник» права и обязанности покупателя ? доли общей долевой собственности указанных нежилых помещений ФИО1 по дополнительному соглашению, заключенному ... г. между ООО «РЕМ» и ФИО1, и указать в судебном решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ООО «Правовой советник» на данные нежилые помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что за ООО «Правовой советник» и за ООО «РЕМ» по ? доли зарегистрировано право собственности на вышеуказанные нежилые помещения. Истцу стало известно, что .... между ООО «РЕМ» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор инвестирования № ... от ...., в соответствии с которым ООО «РЕМ» передало свои ? доли на помещения инвестору ФИО1 ООО «РЕМ» не предупредило истца о намерении продать свою долю недвижимого имущества, тогда как, согласно ст. 250 ГК РФ, ООО «Правовой советник» имело преимущественное право покупки продаваемой доли имущества.

В судебном заседании представитель ООО «Правовой советник» ФИО2 исковые требования поддержала. Пояснила, что ООО «РЕМ» не вправе было передавать ФИО1 долю в спорных объектах недвижимости без уведомления ООО «Правовой советник» и предложения о выкупе доли. В настоящее время ООО «Правовой советник» готово рассмотреть вопрос о возможности выкупа долей ООО «РЕМ», переданных ФИО1, но не располагает данными об их реальной рыночной стоимости. Также просила учесть, что в решении Арбитражного суда РБ от 26.12.2019г. указано, что спорные объекты недвижимости остались нереализованными. Следовательно, на момент вынесения указанного решения договоры инвестирования в отношении этих объектов недвижимости отсутствовали, что опровергает доводы ответчиков о наличии договора инвестирования между ООО «РЕМ» и ФИО1 от .... и о произведенной ФИО1 оплате в размере 6 300 000 руб., осуществление которой не подтверждено.

Представитель ответчика ООО «РЕМ» ФИО3 против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве. Пояснила, что факт внесения ФИО1 ООО «РЕМ» оплаты по договору инвестирования от .... подтверждается оригиналами квитанций, представленными суду. Дополнительное соглашение от .... к договору инвестирования от .... было заключено с целью исполнения ООО «РЕМ» возникших перед ФИО1 обязательств по договору от ...., которые не могли быть исполнены иным способом.

Ответчик ФИО1 против удовлетворения иска возражала. Пояснила, что в .... она заключила договор инвестирования с ООО «РЕМ», так как хотела открыть кафе в строящемся здании по <...>. Оплату по договору внесла в полном объеме. Помещение она получила в ...., но не регистрировала свои права, так как не знала о таком требовании закона. В настоящее время она стала жертвой разбирательств между юридическим лицами, хотя сама не имеет к этому никакого отношения, в помещение вложила личные деньги. Она неоднократно обращалась к ООО «РЕМ» с требованиями о возврате денег, в чем ей было отказано. В .... ООО «РЕМ» предложило ей с целью исполнения обязательств по договору инвестирования от .... передать половины трех нежилых помещений в здании на <...>, суммарная площадь которых примерно равна площади помещения, указанного в договоре инвестирования.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4 против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях. Пояснил, что указанное в договоре инвестирования помещение было передано ФИО1 по акту приема-передачи в ... г., но она не знала, что право на него подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому с заявлением о регистрации обратилась в Управление Росреестра по РБ только в ... г., и регистрация по ее заявлению была приостановлена в связи с вынесением Арбитражным судом Республики Бурятия в .... определения о запрете регистрационных действий. Заключение .... дополнительного соглашения к договору инвестирования от .... по сути являлось не отчуждением принадлежавших ООО «РЕМ» долей в праве собственности на спорные объекты недвижимости, а исполнением ранее существовавшего у ООО «РЕМ» обязательства по передаче нежилого помещения ФИО1 Поэтому стоимость передаваемых долей в праве собственности равна стоимости помещения, оплаченной ФИО1 в .... при заключении договора инвестирования (6 300 000 руб.), и необходимости выяснять реальную рыночною стоимость помещений на сегодняшний день экспертным путем не имеется. В случае реального намерения приобрести доли, переданные ООО «РЕМ» ФИО1, истец мог внести на депозит Управления судебного департамента по Республике Бурятия денежную сумму, равную 6 300 000 руб., однако им этого сделано не было, что свидетельствует об отсутствии намерения по приобретению спорных долей, о злоупотреблении правом со стороны истца.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ООО «Правовой советник» ФИО2 не соглашается с решением суда, просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требованиях, указывая о том, в период с .... по .... право собственности гр. ФИО1 на нежилое помещение площадью <...> кв.м. с кадастровым номером ... не было зарегистрировано. Арбитражным судом Республики Бурятия было установлено, что на .... в отношении указанного нежилого помещения отсутствует заключенный договор инвестирования, помещение не было реализовано, соответственно, должно перейти в собственности ООО «Рем» и ООО «Правовой советник» по ? доли каждому. По своей правовой природе договор инвестирования, заключенный между ООО «Рем» и гр. ФИО1 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, следовательно, к указанному договору применяется норма о преимущественном праве покупке. При отчуждении своей доли ООО «Рем» должно было руководствоваться ст. 250 ГК РФ. В связи с тем, что в ходе рассмотрения дела достоверно установить стоимость ? доли в праве собственности ООО «Рем» на указанные нежилые помещения не представлялось возможным, ООО «Правовой советник» было заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы. В удовлетворении данного ходатайства судом было отказано.

Представитель ответчика ООО «РЕМ» ФИО3 возражала против апелляционной жалобы.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО4 возражали против апелляционной жалобы.

Представитель истца ООО «Правовой советник» в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ... г. между ООО «РЕМ» и ФИО1 заключен договор инвестирования №... по условиям которого (п. 3.1 договора) инвестор (ФИО1) обязалась осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта (части нежилого многофункционального общественного здания (основной блок – <...> этаж, общей площадью <...> кв.м., оси <...>) согласно проектно-сметной документации, создаваемого по адресу: <...> (п. 1.2 договора), после чего принять такой объект, а заказчик (ООО «РЕМ») обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) здание (включая инвестиционный объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать объект инвестору в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 4.1 договора инвестирования от ... г., стоимость объекта инвестирования составила 6 300 000 руб.

Согласно п. 4.2 договора инвестирования от ... г., оплата производится в рублях путем зачисления инвестором на расчетный счет заказчика и/или путем внесения денежных средств в кассу заказчика.

В соответствии с п. 4.3 договора инвестирования от ... г., инвестор обязуется произвести оплату в полном объеме в следующие сроки: 3 300 000 руб. - в день подписания договора инвестирования, 3 000 000 руб. – до ... г.

Во исполнение перечисленных условий договора инвестирования от ... г. ФИО1 в кассу ООО «РЕМ» внесены денежные средства: ... г. – 3 300 000 руб., ... г. – 3 000 000 руб., всего 6 300 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам от ... г. и от ... г., которые представлялись суду в оригиналах, содержали подписи бухгалтера и кассира, печать организации.

Инвестиционный объект – нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...>, был передан инвестору ФИО1 по акту приемки от ... г., однако с заявлением о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости ФИО1 обратилась лишь в ... г., и .... Управлением Росреестра по РБ заявителю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием запрета осуществлять регистрацию перехода прав в отношении данного объекта недвижимости, принятого на основании определения Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 июня 2017 г.

На основании решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 г. по делу №... за ООО «РЕМ» и за ООО «Правовой советник» зарегистрировано право собственности на нежилые помещения: кадастровый номер ..., площадью <...> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <...> кв.м.; кадастровый номер ... площадью <...> кв.м., расположенные на <...> этаже по адресу: <...> (по ? доли в праве общей долевой собственности за каждым).

Также судом установлено, что ... г. между ООО «РЕМ» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор инвестирования от ... г. №..., по условиям которого стороны согласовали внесение в договор инвестирования от ... г. №... нижеследующих изменений в связи с невозможностью выполнения заказчиком своих обязательств в предусмотренном договором виде:

Пункт 1.2 договора читать в следующей редакции: Инвестиционный объект (объект инвестиционной деятельности) - часть нежилого многофункционального общественного здания (основной блок – <...> этаж, общей площадью не менее <...> кв.м., оси <...>) согласно проектно-сметной документации, создаваемого по адресу: <...>;

Пункт 3.1 договора читать в следующей редакции: «По настоящему договору инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта в размере и сроки, которые предусмотрены договором, после чего принять такой объект, а заказчик обязуется в предусмотренные договором сроки с привлечением других лиц построить (создать) здание (включая объект) и после разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать инвестору: ? доли в нежилом помещении, площадью <...> кв.м., расположенном по адресу: <...>, этаж №..., кадастровый номер ...; ? доли в нежилом помещении, площадью <...> кв.м., расположенном по адресу: <...>, этаж №<...>, кадастровый номер ...; ? доли в нежилом помещении, площадью <...> кв.м., расположенном по адресу: <...>, этаж №<...>, кадастровый номер ...».

Разрешая спор и оставляя исковые требования без удовлетворения, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 244, 250 ГК РФ, и разъяснениями, изложенными в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», не усмотрел правовых оснований, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, для удовлетворения заявленных требований, а также исходил из того, что истцом на депозит Управления судебного департамента в РБ не была внесена денежная сумма, уплаченная ФИО1 по договору инвестирования от ... г. (6 300 000 руб.).

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом решении.

В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, по смыслу указанной нормы правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены (Определения Верховного суда Российской Федерации от 11 марта 2014 №56-кг13-12 и от 11 ноября 2014 №9-КГ14-7). Правоотношения, возникшие между ООО «Рем» и ФИО1 по договору инвестирования, не подпадают под действие норм о договоре купли-продажи.

Договор инвестирования между ответчиками был заключен в ... году.

В момент заключения договора ФИО1 произвела оплату в размере 6 300 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам, книгой учета доходов и расходов организации (т.е. данными бухгалтерского учета).

После ввода нежилого здания в эксплуатацию помещение было передано ФИО1 по акту приема-передачи.

Таким образом, условия договора инвестирования были исполнены сторонами в полном объеме.

Из материалов дела следует, что произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 не смогла в результате того, что Арбитражным судом Республики Бурятия в рамках дела №А10-3169/2017 были наложены обеспечительные меры.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 года по делу №А10-3169/2017 суд обязал ответчика подписать акт реализации инвестиционного договора, согласно которому, в том числе и спорные помещения, перешли и долевую собственность истца и ответчика но ? доли.

При этом вопреки мнению апеллянта решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 года по делу №А10-3169/2017 не устанавливалось отсутствие факта заключения договора инвестирования и отсутствия оплаты ФИО1 за нежилое помещение.

Однако, не оспаривая Договор инвестирования между ООО «РЕМ» и ФИО1 от ... г. №... и не заявляя требований о признании его недействительным или незаключенным по каким-либо основаниям, истец ссылается на положения ст. 250 ГК РФ как на основания требований о признании за ним преимущественного права покупки на вышеуказанные нежилые помещения, перевода на ООО «Правовой советник» прав и обязанностей покупателя ? доли указанных нежилых помещений ФИО1 по дополнительному соглашению, заключенному ... г.

Между тем, обязательства по неоспоренному и неоспариваемому истцом договору инвестирования № ..., заключенному между ООО «РЕМ» и ФИО1 ... года, возникли ранее и до того как истец стал собственником ? доли в спорных помещениях по решению Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 года.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пункте 1-2 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрению судами споров, возникающих между участниками общей собственности в жилом доме», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного нрава покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Требуя в силу статьи 250 ГК РФ перевода на себя (на истца - ООО «Правовой советник») прав и обязанностей ФИО1, как покупателя ? доли указанных нежилых помещений, переданных по дополнительному соглашению от 16 сентября 2022 г. от ООО «РЕМ» к ФИО1, между тем, истец не представил суду вопреки указанным выше разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) доказательств внесения на банковский счет Управления (отдела) Судебного департамента уплаченную ФИО1 сумму в размере 6 300 000 рублей.

Несогласие истца с указанной суммой и отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований, доказательств стоимости спорных помещений в ином размере, в том числе в меньшем размере, истец суду в силу ст. 56 ГПК РФ не представил; располагая сведениями о характеристиках спорных помещений, являясь их сособственником в 1/2 доли, истец имел возможность провести независимую оценочную экспертизу, либо представить иные доказательства стоимости 1/2 доли спорных помещений.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца судебная коллегия находит несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено. При таком положении оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 30 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии: