Решение по делу № 2-219/2023 от 14.02.2023 - о признании права залога и установления залогового статуса здания, обращении взыскания на здание с установлением начальной продажной цены.

07RS0001-02-2022-004132-34

№2-219/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего судьи Блохиной Е.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кубаловой С.М.,

с участием: представителя истца Акционерного Общества «Российский сельскохозяйственный банк» ФИО5 ФИО15 представителя ответчика ФИО6 ФИО16 – ФИО9 ФИО17

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного Общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» к ФИО6 ФИО18, ФИО6 ФИО19, ФИО20 о признании права залога и установления залогового статуса здания, обращении взыскания на здание с установлением начальной продажной цены,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ФИО1 сельскохозяйственный банк в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» (далее – АО «Россельхозбанк») обратился в суд с иском к ФИО6 ФИО21 ФИО6 ФИО22 ФИО24 в котором заявлены требования: признать за АО «Россельхозбанк» право залога и установить залоговый статус на здание общей площадью <адрес> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> обратить взыскание на здание общей площадью № кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> установить начальную продажную стоимость имущества на здание, общей площадью № кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> в соответствии с проведенной рыночной оценкой имущества.

В обоснование заявленных требований указано, что Нальчикским городским судом КБР ДД.ММ.ГГГГ по делу № вынесено решение по иску АО «Россельхозбанк» к <данные изъяты> о взыскании задолженности по кредитным договорам № и № и обращении взыскания на заложенное ФИО7 имущество по договору об ипотеке №.2 от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в отношении залогодателя ФИО11 истец получил исполнительный лист ФС № от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на залоговое имущество. Исполнительный документ был предъявлен к принудительному исполнению в УФССП России по КБР, возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Банка по гражданскому делу № произведена замена залогодержателя ФИО11 на правопреемников – супруга ФИО6 ФИО25 и общих детей ФИО8, ФИО4 и ФИО2; в исполнительном производстве № от ДД.ММ.ГГГГ также допущена замена залогодателя ФИО11 на ее правопреемников. В силу договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Россельхозбанк» является залогодержателем земельного участка площадью № кв.м, принадлежащего залогодателю согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе визуального осмотра установлено наличие не территории заложенного земельного участка площадью № кв.м кадастровый номер № помимо заложенного здания магазина с пристройкой и основного здания с пристройкой иных объектов недвижимости по адресу: <адрес> В ходе анализа материалов кредитного дела <данные изъяты> и выписок из ЕГРН на заложенный земельный участок (№ кв.м кадастровый номер №) и прилегающий к нему земельный участок (№ кв.м, кадастровый номер №), выявлено, что незаложенное имущество на территории заложенного в Банке земельного участка представляет собой комплекс служебных помещений площадью № кв.м в составе складов, авто-моек и кафе (лит. Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Г6), принадлежащие должнику ФИО11 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также объект незавершенного строительства, площадь и принадлежность которого не установлены. При этом обнаружен факт кадастрового смещения границ земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости – по данным кадастрового учета на земельном участке площадью № кв.м кадастровый номер № какие-либо объекты недвижимости не расположены, а к прилегающему соседнему участку площадью 4023 кв.м кадастровый номер № привязаны как заложенные в Банке объекты недвижимости ФИО11, так и незаложенные объекты должника в составе комплекса служебных помещений № Дополнительно получена выписка из ЕГРН в отношении объекта недвижимости площадью № кв.м кадастровый номер №. Согласно полученным данным, в отношении указанного объекта ДД.ММ.ГГГГ наложено обременение в пользу АО «Россельхозбанк». При этом по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО11, данное имущество в обеспечение обязательств <данные изъяты> перед Банком не принималось. Очевидно, что наличие на заложенном земельном участке объектов недвижимости, не находящихся в залоге у Банка, будет проблемным моментом при принятии земельного участка кадастровый номер № на баланс Банка ввиду возможного наличия права притязаний со стороны собственника имущества (в данном случае возможного наследника – супруга умершей ФИО3) и третьих лиц – арендаторов, ведущих на данных объектах финансово-хозяйственную деятельность. В связи с тем, что на земельном участке – предмете залога, расположены спорные объекты недвижимости, со ссылкой на положения пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 5, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, в иске указано, что ипотека в отношении здания общей площадью № кв.м кадастровый номер №, номер государственной регистрации № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, возникла в силу закона.

В письменном отзыве на иск представитель ответчика ФИО6 ФИО26 – ФИО9 ФИО27 просил применить срок исковой давности по требованиям и в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В отзыве указано, что в соответствии с договором об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Россельхозбанк» в лице КБ регионального филиала и ФИО11, предметом ипотеки являлись: земельный участок площадью № кв.м (кадастровый номер №) и расположенные на данном участке закладываемые здания: здание магазина площадью № кв.м (кадастровый номер №), здание магазина с пристройкой площадью 58,3 кв.м (кадастровый номер №), здание основное с пристройкой площадью № кв.м (кадастровый номер №). При этом истец в обоснование своих требований указывает противоречивую информацию относительно того, что в ходе визуального осмотра на заложенном земельном участке установлено наличие иных объектов недвижимости, а потом, в ходе анализа документов установлено, что на данном земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют. В отношении доводов иска о том, что в отношении спорных объектов ДД.ММ.ГГГГ наложено обременение в пользу АО «Россельхозбанк», хотя данное имущество в обеспечение обязательств <данные изъяты> перед Банком не принималось, в отзыве указано, что это вопрос к правоотношениям между Банком и Управлением Росреестра по КБР, каким образом в отношении здания, не указанного в качестве предмета договора об ипотеке, сделана запись об обременении в пользу Банка. Не соглашается представитель ответчика и с обоснованием истцом заявленных требований положениями пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, полагая, что положения статьи 64 Закона об ипотеке распространяются на случаи, когда земельный участок является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и к данному случаю не применимы. В отзыве также указано, что о нарушении своих прав истцу, как кредитору, стало известно в ДД.ММ.ГГГГ году (после вынесения решения суда по делу №). Учитывая, что спорное здание принадлежало ФИО11 с ДД.ММ.ГГГГ, а также тот факт, что представители Банка, как залоговые кредиторы, проводили осмотры заложенного имущества каждые 6 месяцев, не заметить здание площадью № кв.м с ДД.ММ.ГГГГ года было невозможно. Общий срок исковой давности составляет три года, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании представитель АО «Россельхозбанк» ФИО5 ФИО28 поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в иске, и просила заявление удовлетворить. С отзывом на иск не согласилась, пояснив, что, по мнению Банка, срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Представитель ответчика ФИО6 ФИО29 – ФИО9 ФИО30 отзыв на заявление Банка поддержал и просил отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с необоснованностью и пропуском срока исковой давности.

Ответчики ФИО6 ФИО31 ФИО6 ФИО32 действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО2, уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причин неявки суду не сообщили.

В соответствии с частью 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков.

Заслушав представителя истца и представителя ответчика ФИО6 ФИО33 исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ФИО11 (залогодатель) заключили оговор об ипотеке (залоге недвижимости) № в соответствии с которым залогодатель в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитным договорам № и №, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между залогодержателем и <данные изъяты> передал залогодержателю в залог здания (сооружения)/помещения и земельный участок, на котором расположены закладываемые здания (сооружения), со следующими характеристиками зданий (сооружений)/помещений:

- здание магазина, назначение нежилое, <данные изъяты> инвентарный № № №, реестровый №, согласно кадастрового паспорта здания, выданного ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

- магазин с пристройкой, назначение нежилое, <данные изъяты> реестровый №, согласно Кадастрового паспорта здания, выданного ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

- основное здание с пристройкой, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь №.м, инвентарный № № №, реестровый №, согласно кадастрового паспорта здания, выданного ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

Здания/сооружения расположены на земельном участке, имеющим следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, торговых целей, общая площадь 9616 кв.м, кадастровый №, место положения: <адрес> согласно выписки из государственного кадастра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, выдан <данные изъяты>

Право собственности на передаваемые в залог здания (сооружения)/помещения принадлежит залогодателю на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с <данные изъяты> и подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, и № от ДД.ММ.ГГГГ, выданными <данные изъяты>

Право собственности на передаваемый в залог земельный участок принадлежит залогодателю на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с <данные изъяты> и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № выданным <данные изъяты>

Стороны установили общую залоговую стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку), в размере № в том числе: залоговая стоимость зданий (сооружений)/помещений – <данные изъяты> залоговая стоимость земельного участка – <данные изъяты> (л.д. 27-31).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ общая залоговая стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку), установлена залогодержателем и залогодателем в размере <данные изъяты> в том числе: залоговая стоимость зданий (сооружений)/помещений – № рубля, залоговая стоимость земельного участка – № рублей (л.д. 32-33).

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) удовлетворены исковые требования АО «Россельхозбанк» к <данные изъяты> ФИО12, ФИО11 о досрочном взыскании долга по кредитному договору. С <данные изъяты> в пользу АО «Россельхозбанк» взыскана кредитная задолженность в сумме <данные изъяты>

Этим же решением суда обращено взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, с установлением начальной продажной стоимости в размере <данные изъяты> на следующее имущество:

-здание магазина, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь № кв.м, инвентарный № №, условный №, реестровый №;

- магазин с пристройкой, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь № кв.м, инвентарный № № условный №, реестровый №;

- основное здание с пристройкой, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь № кв.м, инвентарный № № условный №, реестровый №, - принадлежащих ФИО11 и расположенные на земельном участке, имеющим следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, торговых целей, общая площадь <данные изъяты> кадастровый №, место положения: <адрес> (л.д.34-40).

Определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление АО «Россельхозбанк», изменен порядок исполнения решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ путем установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 41-42).

Определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № произведена замена залогодателя ФИО11 на ее правопреемников – ответчиков по настоящему делу (л.д. 46-47).

Из материалов дела также усматривается, что на основании исполнительного листа серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Нальчикским городским судом КБР по гражданскому делу №, постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по КБР от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО11 было возбуждено исполнительное производство №

Поскольку договор ипотеки № был заключен ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрение настоящего спора применению подлежат положения статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 64 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), в редакции, действовавших на день возникших между сторонами указанного договора правоотношений.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 340 ГК РФ (в редакции, действующей на день заключения договора ипотеки и до ДД.ММ.ГГГГ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

В соответствии со статьей 64 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (часть 1 пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке).

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона (часть 2 пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке).

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом (часть 3 пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке).

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 64 Закона об ипотеке).

Таким образом, действующее на день заключения АО «Россельхозбанк» и ФИО11 договора об ипотеке (залоге недвижимости) №.2 законодательство допускало возможность заключения договора об ипотеке земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке зданий и сооружения, в том числе возможность ипотеки не всех строений и сооружений, расположенных на заложенном земельном участке, а только отдельных объектов недвижимости.

Действительно, договор об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ не содержал особого условия, в соответствии с которым определялось, какие здания и сооружения, находящиеся на заложенном земельном участке, не заложены залогодержателю.

Между тем, поскольку право собственности на здание общей площадью № кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> было приобретено ФИО11 у <данные изъяты> на основании того же договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что и объекты недвижимости, заложенные по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, о наличии указанного здания на заложенном земельном участке залогодержателю было известно еще на момент заключения договора об ипотеке.

В этой связи можно сделать вывод, что стороны указанного договора об ипотеке при его заключении пришли к соглашению о передачи в залог не всех зданий (сооружений)/помещения, расположенных на заложенном земельном участке, а только часть их, определив конкретный перечень зданий (сооружений)/помещений, которые были переданы в залог.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 пунктом 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки.

По указанным основаниям правовых оснований, по которым в отношении здания общей площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> могла возникнуть ипотека в силу закона, судом не установлено, а АО «Россельхозбанк» не доказано.

В этой связи суд находит исковые требования АО «Россельхозбанк» необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд также соглашается с доводами представителя ответчика о пропуске АО «Россельхозбанк» срока исковой давности.

Исходя из характера заявленных требований, к ним применим общий срок исковой давности три года, установленный статьей 196 ГК РФ.

Решение суда об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.2 от ДД.ММ.ГГГГ имущество вынесено ДД.ММ.ГГГГ, исполнительное производство по исполнительному документу на основании указанного решения суда возбуждено от ДД.ММ.ГГГГ, о наличии на заложенном земельном участке задний и сооружений, не являющихся предметом договора ипотеки, залогодержатель знал на момент заключения указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ, так как располагал документами, подтверждающие права залогодателя на земельный участок, здания (сооружения)/помещения, расположенные <адрес>.

С настоящими же требованиями АО «Россельхозбанк» обратилось в суд только ДД.ММ.ГГГГ, то есть, за пределами срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 199ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Акционерного общества «ФИО1 сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» № к ФИО6 ФИО34 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО6 ФИО35 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) о признании за Акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» права залога и установлении залогового статуса на здание общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> об обращении взыскания на здание общей площадью 2046,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной стоимости данного имущества – отказать.

Во взыскании с ФИО6 ФИО36, ФИО6 ФИО37, ФИО38 в пользу Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 21 февраля 2023 года.

Судья Е.П. Блохина