УИД 77RS0027-02-2023-004231-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2023 года адрес

Тверской районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Стеклиева А.В.,

при секретаре фио, с участием:

истца фио,

представителя ответчика фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2651/2023 по иску фио к ООО «Велесстрой» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Велесстрой» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве от 09.10.2020 № 114-20/КСТ/ДДУ-А-118 в части установления срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 30.06.2021, внесении изменений в пункт 3.6. договора и установлении срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – до 31.12.2020.

Требования мотивированы тем, что застройщик принял на себя обязательство завершить строительство и передать объекты долевого строительства, находящиеся в одном многоквартирном доме разным участникам долевого строительства в разные сроки – до 30.06.2021 и до 31.12.2021, что, по мнению истца недопустимо в силу закона.

В судебном заседании истец на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель ответчика ООО «Велесстрой» фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении по доводам письменных возражений.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.

09.10.2020 между ООО «Велесстрой» и ФИО1 был заключен договор № 114-20/КСТ/ДДУ-А-118 участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 3.1 которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок создать многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3.6 договора срок окончания строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию установлен до 30.06.2021.

При этом в абзаце 2 указанного пункта договора стороны определили, что датой ввода многоквартирного дома в эксплуатацию является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при этом указанный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не является сроком передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. Строки и порядок передачи объекта долевого строительства определены положениями настоящего договора, в частности статьями 5 и 6 настоящего договора.

Согласно п. 5.1 договора, передача объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту в течение 6 (шести) месяцев с даты получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при условии полной оплаты участником долевого строительства цены договора в соответствии с условиями настоящего договора.

Таким образом, ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства не позднее 31.12.2021 (30 июня 2021 г. + 6 месяцев).

Уведомления о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче было направлено истцу 07.12.2021.

Обязательство по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства было исполнено застройщиком в сроки, согласованные в договоре - 27.12.2021, о чем свидетельствует подписание сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства к договору № 114-20/КСТ/ДДУ-А-118 от 09.10.2020.

Доводы истца о недействительности условия пункта 3.6 Договора в части установления срока окончания строительства и получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию основывались на ч. 1 статьи 6 Закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 214-ФЗ), содержащей положение о том, что срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Согласно пояснениям истца, срок ввода МКД в эксплуатацию, установленный в договоре от 09.10.2020 № 114-20/КСТ/ДДУ-А-118, отличается от срока ввода МКД в эксплуатацию, установленного договоре, который заключен ООО «Велесстрой» с другим участником долевого строительства - фио (31.12.2020).

В соответствии с ч. 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 3 указанной статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, ч. 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ делает исключение из правила об общем сроке передачи объектов долевого строительства в МКД в случае, если строительство (создание) МКД и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Отсюда следует, что у застройщика могут наличествовать разные сроки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В договоре долевого участия с ФИО1 был определен более поздний срок ввода МКД в эксплуатацию.

Вместе с тем, данный договор был заключен значительно позднее, чем с участником долевого строительства фио, уже после продления срока ввода МКД в эксплуатацию, спустя 7,5 месяцев (09.10.2020).

К указанному сроку застройщиком было принято решение о продлении срока ввода МКД в эксплуатацию (в соответствии с п. 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ), о чем участникам долевого строительства были направлены соответствующие уведомления, как того требует закон.

В частности, уведомление об изменении сроков завершения строительства (создания) объекта недвижимости от 23.10.2020 было направлено в адрес фио 29.10.2020.

Таким образом, условие п. 3.6 Договора, не нарушает требование закона, а именно статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Кроме того, заявляя данные требования, истец фактически избрал способ защиты права - признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности (статья 12 ГК РФ).

Юридические последствия, связанные с недействительностью сделки, определены в п. 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Последствием недействительности части сделки является исключение недействительной части (ст. 180 ГК РФ). Если недействительное условие исполнялось, то полученное по нему, по общему правилу о последствиях недействительности, подлежит возврату (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Истец в исковом заявлении не просит применить последствия недействительности сделки (реституция) или ее части, а просит суд изменить условие договора о сроке передачи объекта долевого строительства, которое он считает не соответствующим закону. Однако, изменение судом условия договора не предусмотрено в качестве последствия недействительности сделки.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Вместе с тем, без включения в договор долевого участия в строительстве условия о сроке передачи объекта договор не был бы заключен. Указанное утверждение вытекает из следующих положений закона.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Без согласования существенных условий, договор не только не порождает правовых последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим.

Таким образом, невозможна недействительность условий сделки, которые являются существенными в силу требований законодательства, поскольку в этом случае остающиеся условия сделки окажутся лишенными правовой силы, и не будут создавать сделку.

Договор участия в долевом строительстве не может быть совершен без определения срока передачи объекта долевого строительства, поскольку соответствии с п. 2, ч. 4 статьи 4 и ч. 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Срок передачи участнику долевого строительства объекта определен в договоре установлением двух последовательных периодов: периода завершения строительства (п. 3.6 Договора), а также периода, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства (п. 5.1 договора).

Таким образом, условие п. 3.6 Договора, устанавливающее срок завершения строительства и ввода МКД в эксплуатацию, не может быть признано недействительным, поскольку без его согласования договор между сторонами не был бы заключен.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать, (п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Стоимость объекта долевого строительства прямо пропорциональна сроку ввода МКД в эксплуатацию. Тем самым, при согласовании с ФИО1 более ранних сроков ввода МКД в эксплуатацию изменилось бы условие о цене в сторону ее увеличения, то есть договор был бы заключен сторонами на иных условиях.

Суд отмечает, что при заключении договора участия в долевом строительстве от 09.10.2020 № 114-20/КСТ/ДДУ-А-118 истец был ознакомлен с его условиями, в том числе со сроками ввода МКД в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства, каких-либо возражений на этапе согласования договора ФИО1 не заявлялось.

Доказательств нарушения прав истца оспариваемым условием договора не представлено.

Каких-либо негативных правовых последствий для истца условие пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве в согласованной редакции не влечет, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Оснований для признания п. 3.6. договора участия в долевом строительстве от 09.10.2020 № 114-20/КСТ/ДДУ-А-118 судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

В связи с недоказанностью истцом обстоятельств, изложенных в исковом заявлении, суд отказывает в его удовлетворении в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска фио к ООО «Велесстрой» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий фио

Решение суда в окончательной форме принято 24.07.2023