Решение по делу № 2-2922/2023 от 25.12.2023 - о признании договора купли-продажи, заключенным на условиях предварительного договора, о признании права собственности, по встречному исковому заявлению <ФИО> <ФИО> к <ФИО> о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-2922/2023

64RS0046-01-2023-003028-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2023 года г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе председательствующего судьи Афанасьевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Швечихиной Н.С.,

с участием представителя истца/встречного ответчика ФИО2, ответчика/встречного истца ФИО3, представителя ответчика/встречного истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мхитарян ФИО12 к ФИО5 ФИО13 о признании договора купли-продажи, заключенным на условиях предварительного договора, о признании права собственности, по встречному исковому заявлению ФИО5 ФИО14 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Мхитарян ФИО15 обратился в суд с иском к ФИО5 ФИО16 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенным на условиях предварительного договора, о признании права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. Исковые требования основаны на том, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 64:48:040423:759. Стоимость объекта в предварительном договоре определена в размере 2500000 рублей, из которых 2000000 рублей вносится в качестве задатка до подписания договора, а окончательный расчет при подписании основного договора. Основной договор в силу п.4.2. договора подлежит заключению в течение 1 месяца со дня подписания договора. ДД.ММ.ГГГГ ответчик в устной форме сообщила истцу, что передумала продавать квартиру, и возвращать денежные средства по предварительному договору. Истец, полагая свои права нарушенными действиями ответчика по одностороннему отказу от заключения договора, обратился в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и признании за ним права собственности

Ответчик ФИО3 подала встречное исковое заявление, в котором просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным и привести стороны в первоначальное положение. Встречные исковые требования мотивированы тем, что ФИО3 не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Судом принято встречное исковое заявление.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, ходатайство об отложении не заявил, доверил представлять интересы представителю ФИО2

Представитель истца ФИО2 поддержал в судебном заседании исковое заявление, указывая, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, ФИО3 подписала договор в его присутствии. Он зачитал вслух текст договора, ФИО3 получила от истца денежные средства в сумме 2000000 рублей, а впоследствии отказалась составлять основной договор и не возвратила полученные от ФИО6 денежные средства в сумме 2000000 рублей. В удовлетворении встречного иска просил отказать, указывая, что ФИО3, подписывая договор, понимала, что продает принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а впоследствии передумала заключать сделку.

Ответчик/встречный истец ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что она находилась в дружеских отношениях с семьей истца, ДД.ММ.ГГГГ была гостях у матери истца, где также были истец, его сестра Аруся и еще кто-то. В тот день происходило застолье, в ходе которого она употребляла пиво. Кто-то из присутствующих предложил ей продать свою квартиру для приобретения квартиры меньшей площадью, также обсуждалась тема совместного проживания с Арусей в новой квартире и для совместного ведения хозяйства и оплаты коммунальных услуг. Однако она не хотела с кем-то проживать, поэтому по вопросу совместного проживания с Арусей ответа не дала. Истец и Аруся обещали ей помочь продать свою квартиру и подыскать новую. Момент, когда она подписала договор, она не помнит, при этом подтверждает факт написания на каком-то документе суммы прописью. Пояснила, что подписывая договор, она полагала, что заключает договор на право продажи её квартиры. Во время застолья кто-то доставал из пакета и выкладывал на стол денежные средства, но она их не брала и куда делись эти денежные средства ей не известно. Это были деньги за продажу квартиры, которые должны были направить на приобретение ей другой квартиры меньшего размера. Когда она подписывала договор, свой паспорт оставила кому-то из присутствующих, поскольку ей сообщили, что он необходим для переоформления. В тот день она осталась ночевать в гостях у этой семьи, утром вместе с Арусей пошла на работу, а потом они с Арусей ходили смотреть квартиру для приобретения в двухэтажном доме в районе <адрес>. Квартира находилась в плохом состоянии, и она не захотела её покупать. Через некоторое время истец или Аруся предложили ей пройти в регистрационную палату для переоформления квартиры, однако она не захотела, поскольку ей навязали эту сделку.

Представитель ответчика/встречного истца ФИО3 ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска и просила удовлетворить встречный иск, признав предварительный договор купли-продажи недействительной сделкой, поскольку ФИО3, заключая договор, не понимала значение своих действий.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, суд считает, что ходатайство подлежит удовлетворению, поскольку вопросы, предложенные на разрешение экспертов, касаются обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, и для их разрешения необходимы специальные познания.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в последующем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по которому ФИО3 будет выступать продавцом, а ФИО6 покупателем. Стоимость объекта, по которой ФИО3 обязалась продать указанную квартиру ФИО6 определена в сумме 2500000 рублей.

В силу п.2.2. ФИО7 до подписания предварительного договора получила от ФИО6 денежные средства в сумме 2000000 рублей в качестве задатка, окончательный расчет стороны производят при подписании основного договора.

Согласно п.4.2. договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 1 месяца со дня подписания предварительного договора.

Истцом в подтверждение наличия денежных средств представлен договор потребительского кредита, заключенный его супругой ФИО8 и ПАО «Росбанк» ДД.ММ.ГГГГ, на сумму 1218839,75 рублей и помощь родителей супруги.

ФИО8, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что для приобретения квартиры она взяла кредит в сумме 1200000 рублей и её мама, продав принадлежащую ей квартиру, передала ей 700000 рублей. Указанный средства она передала супругу на приобретении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Представитель истца ФИО2 и свидетель ФИО9 пояснили, что они ДД.ММ.ГГГГ ездили в дом к матери ФИО6, где последний заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, договор был зачитан ФИО2 вслух, ФИО7, подтвердила, что поняла значение, после чего подписала договор и взяла денежные средства, пересчитав их.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 в устном порядке обратился к ФИО3 с предложением о заключении основного договора, ФИО3 отказалась от заключения договора купли-продажи, что подтверждено последней в судебном заседании.

ФИО3 в судебном заседании подтвердила, что с истцом в присутствии его родственников ею обсуждался вопроса о продаже принадлежащей ей квартиры с целью покупки новой меньшей площадью, чтобы на полученную разницу погасить задолженность по коммунальным платежам. Истец полагала, что заключает договор, по которому предоставляет ФИО6 право продать её квартиру. После заключения договора сестра истца оказывала ей помощь в подборе квартиры для неё, они совместно осматривали квартиру с целью покупки, однако квартира ей не понравилась, она не захотела покупать указанную квартиру и передумала продавать свою квартиру. Пояснила, что истец с родственниками были слишком навязчивы при обсуждении вопроса о продаже квартиры.

По ходатайству ответчика/встречного истца судом назначены судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено ООО «Смарт Эксперт» и судебная психиатрическая экспертиза, производство которой поручено ГУЗ «Саратовский городской психоневрологический диспансер».

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подпись на 3 странице договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ выполнена ФИО3

Из заключения ГУЗ «Саратовский городской психоневрологический диспансер» № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО3 обнаруживает органическое расстройство личности смешанного генеза с синдромом зависимости от алкоголя второй стадии, на момент подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 могла понимать значение своих действий или руководить ими, но имеющиеся у ФИО3 личностные особенности: беспечность, зависимость, ведомость, эмоциональная лабильность, снижение критичности, пребывание её в периоде злоупотребления алкоголем, могли повлиять на её свободу волеизъявления и оказать существенное влияние на правильность восприятия её обстоятельств подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Присущие ФИО3 расстройства когнитивных процессов по органическому типу, проявляющиеся в снижении интеллектуальной продуктивности, снижении динамического аспекта мышления (инертность мышления, трудности переключения между различными видами мыслительных операций), снижении работоспособности, ухудшение памяти, внимания; нарушениея в эмоционально-волевой сфере, проявляющиеся снижением эмоционального фона, нарушением мотивации поступков, нарушением социально-межличностной адаптации; личностные особенности (ведомость, внушаемость, нерешительность, склонность перекладывать принятие решений на плечи окружающих) могли повлиять на её свободу волеизъявления оказать существенное влияние на правильность восприятия её обстоятельств подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено в судебном заседании, одновременно с обсуждением вопроса о продаже квартиры принадлежащей ФИО3 обсуждался и вопрос приобретения ею иной квартиры, в чем родственники истца обещали оказать содействие и фактически его оказывали посредством подбора квартиры для приобретения её ФИО5 и последующего совместного осмотра указанной квартиры ФИО3 и сестрой истца. Учитывая личностные особенности ФИО3 и её пояснения о восприятии существа сделки, вытекающей из заключенного с истцом договора, суд приходит к выводу, что, подписывая договор, ФИО3 заблуждалась относительно природы сделки, считая, что заключает договор на оказание услуг по продаже принадлежащей ей квартиры и подбору другой квартиры для приобретения в её собственность, то есть договор оказания риэлторских услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пункту 2 указанной статьи при наличии условий, предусмотренных пунктом 1, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (подпункт 3).

Ответчик/встречный истец просит признать сделку недействительной в силу ст.177 ГПК РФ, при этом указывает на заблуждение относительно природы сделки.

Давая правовую квалификацию отношениям сторон спора и установив возникшие между сторонами правоотношения, суд самостоятельно определяет нормы права, подлежащие применению.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, является сделкой, совершенной под влиянием заблуждения относительно природы сделки, что влечет её недействительность в силу ст.178 ГК РФ,

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6). Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Учитывая, что истец и его родственники были знакомы со ФИО3 до заключения договора на протяжении продолжительного времени (не менее 1 года), состояли с ней в дружеских отношениях и знали о наличии у неё пагубной зависимости от алкоголя и возникших в связи с этим личностных особенностей психики, при этом создали обстоятельства в виде обещания продажи квартиры и приобретения нового жилья для истца, способствующие введению ФИО3 в заблуждение относительно природы сделки, то оснований для возмещения ущерба причиненного недействительной сделкой истцу в силу абзаца 2 пункта 6 статьи 178 ГК РФ не имеется.

Поскольку каких-либо иных последствий недействительная сделка не повлекла, то оснований для применения реституции не имеется.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований Мхитарян ФИО17 к ФИО5 ФИО18 о признании договора купли-продажи, заключенным на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, необходимо отказать, при этом встречные исковые требования ФИО5 ФИО19 к Мхитарян ФИО20 подлежат удовлетворению в части признания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, при этом в применении последствий недействительности сделки необходимо отказать.

В силу ч.1 ст.88, ч.1 ст.103 ГПК РФ государственная пошлина относится к судебным расходам, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, и зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ.

В соответствии со ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера при цене иска от 1000000 рублей - 13200 рублей плюс 0,5 процентов от суммы, превышающей 1000000 рублей.

Истец при подаче иска оплатил госпошлину в сумме 21000 рублей по чеку ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Мхитарян ФИО21 к ФИО5 ФИО22 о признании договора купли-продажи, заключенным на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказать.

Встречные исковые требования ФИО5 ФИО23 к Мхитарян ФИО24 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мхитарян ФИО25 и ФИО5 ФИО26.

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления в полной мотивированной форме.

Решение в мотивированной форме изготовлено 09 января 2024 года

Судья Н.А. Афанасьева