Судья – Чикулаева И.Б.

Дело № 33-8486/2023

(№ 2-2369/2023; 59RS0004-01-2023-001543-06)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 15 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Ивановой Е.В., Новоселовой Д.В.,

при секретаре Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 04.05.2023.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов, указав, что ей на праве собственности принадлежала комната, общей площадью 25,3 кв.м, расположенная по адресу: г. Пермь, ул. ****. Жилой дом № ** по ул. **** в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. 21.02.2023 между ответчиком и истцом заключен договор об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, в который не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Договор об изъятии жилого помещения от 21.02.2023 сторонами не оспаривается. Потребность в капитальном ремонте дома возникла до начала приватизации, до 1993 года. Согласно отчету об оценке № 23/1579 от 10.02.2023 размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. **** составляет 184 100 руб.

На основании изложенного просит о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в размере 184100 руб., расходов по оплате государственной пошлины – 300 руб.

Истец, представитель истца в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых на заявленных требованиях настаивали.

Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила письменный отзыв, из которого следует, что администрация г. Перми с исковыми требованиями не согласна, поскольку при подписании договора об изъятии истец была согласна с выкупной стоимостью, знала, что входит в выкупную стоимость. С проектом договора была ознакомлена заблаговременно и при подписании договора каких-либо требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость жилого помещения не высказала. Оплата по договору произведена в полном объеме, договор считается исполненным и изменению не подлежит. Жилое помещение истцом было приобретено в 2019 году, после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Кроме того, администрация г.Перми не согласна с представленным истцом отчетом об оценке, поскольку в отчете не рассмотрен вопрос о нуждаемости жилого дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации. Информация о том, что дом нуждался в капитальном ремонте на дату первой приватизации, сведения о проведенном капитальном ремонте отсутствуют.

Представитель третьего лица ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором поддержала доводы, приведенные администрацией г. Перми.

Судом постановлено решение от 04.05.2023 об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе администрация г. Перми, указывает на то, что истец была согласна с выкупной стоимостью, в договор входили убытки, в том числе, и за капитальный ремонт, при подписании договора каких-либо требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость жилого помещения не высказала. Оплата по договору произведена в полном объеме, договор считается исполненным и изменению не подлежит. Жилое помещение истцом было приобретено в 2019 году, после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, приобретая жилье, истец имела представление о состоянии дома, тем нем менее приобрела жилье в данном доме.

Кроме того, администрация г.Перми не согласна с представленным истцом отчетом об оценке, поскольку в отчете не рассмотрен вопрос о нуждаемости жилого дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации. Информация о том, что дом 1936 года постройки нуждался в капитальном ремонте на дату первой приватизации, сведения о проведенном капитальном ремонте отсутствуют. На основании изложенного просит решение суда отменить.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец возражает против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого по-мещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность дру-гого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жи-лым помещением до приобретения в собственность другого жилого помеще-ния), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое по-мещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лица-ми, в том числе упущенную выгоду.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечени-ем жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено со-хранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ре-монт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жи-лищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого помещения от 12.08.2019, принадлежала комната, общей площадью 25,3 кв.м, расположенная по адресу: г. Пермь, ул. **** (л.д. 14).

13.10.2016 межведомственной комиссией № 97 принято заключение о выявлении оснований для признаний дома № ** по ул. **** г. Перми аварийным и подлежащим сносу (л.д. 15).

18.10.2016 распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, многоквартирный дом № ** по ул. **** г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. Предписано освободить занимаемые жилые помещения снести аварийный дом в течение шести месяцев с момента получения уведомления.

31.05.2022 распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми изъят для муниципальных нужд г. Перми земельный участок под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, с кадастровым номером ** площадью 4409,8 кв.м по ул. **** в г. Перми.

27.06.2022 распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, в связи с признанием многоквартирного жилого дома по ул. **** аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выплаты возмужания за жилые помещения, в том числе, комнату в пяти комнатной квартире № 2 площадью 25,3 кв.м.

21.02.2023 между муниципальным образованием город Пермь и ФИО1 заключен Договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которым предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение - комнату, общей площадью 23,5 кв.м, расположенную по адресу: г. Пермь, ул. ****, в размере 1378 400 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 1258 400 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 102 900 руб.; стоимость изготовления отчета об оценке – 15 000 руб., стоимость нотариально заверенного согласия супруга – 1700 руб. (л.д. 16).

Пунктом 1.5 Договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

Из содержания договора усматривается, что вопрос о выплате ФИО1 компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался.

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 24.04.2023 следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. **** не имеется. В правовой части инвентарного дела по вышеуказанному адресу имеется договор приватизации от 12.05.1993 (ранняя дата договора) (к справке приложен соответствующий договор).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. ****, 1936 года постройки, А1-1959 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют.

Из отчета ООО «Оценка-Консалтинг» № 23/1579 от 10.02.2023 следует, что эксперт исходил из того, что год постройки здания – 1959 год, физический износ по данным технического паспорта на 21.11.2007 – 59%, физический износ на 2022 – 74%, техническое состояние здания ветхое. Согласно техническому паспорту капитальный ремонт здания не проводился; капитальный ремонт здания с даты составления технического паспорта – не проводился. На основании изложенного оценщик пришел к выводу, что капитальный ремонт здания жилого дома ни разу не проводился. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт определена путем затратного подхода, с учетом положений ст. 166 ЖК РФ.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32, 166 Жилищного кодекса РФ, разъяснениями, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приняв во внимание, что доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта, ответчиком доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме не представлено, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился, также не представлено, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, однако такая обязанность не была выполнена, отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд счел возможным принять за основу отчет об оценке № 23/1579 ООО «Оценка-Консалтинг» от 10.02.2023, согласно которому рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома для объекта оценки - комнаты, общей площадью 25,3 кв.м, по адресу: г. Пермь, ул. **** по состоянию на 09.02.2023 составляет 184 100 руб., поскольку иных доказательств, свидетельствующих о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суду не представлено, ответчиком возражения относительно размера компенсации с приложением доказательств не представлены, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, суд посчитал возможным определить возмещение за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащее взысканию с администрации г. Перми в пользу ФИО1 пропорционально площади жилого помещения, комнате, общей площадью 25,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, в размере 184 100 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Доводы заявителя о том, что оснований для удовлетворения требований истца не имелось, поскольку истец была согласна с выкупной стоимостью, в предмет договора входили убытки, в том числе, и за капитальный ремонт, при подписании договора каких-либо требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость жилого помещения истец не высказала, оплата по договору произведена в полном объеме, договор считается исполненным и изменению не подлежит, отмену судебного постановления не влекут.

Вопреки доводам жалобы при определении выкупной стоимости жилого помещения в договоре об изъятии жилого помещения от 21.02.2023, ее размер был определен в 1378000 руб. Согласно п. 1.4 договора в указанную стоимость включена рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, связанные с изъятием аварийного жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением месте жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду), стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на оказание услуг от 03.02.2023, стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок, грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения, оформления нотариально заверенного согласия супруги (л.д. 16).

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором об изъятии не устанавливался, положения п. 1.4 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

Поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец была вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

То обстоятельство, на которое ссылается заявитель в жалобе, что жилое помещение истцом было приобретено в 2019 году, после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, приобретая жилье истец имела представление о состоянии дома, тем нем менее приобрела жилье в данном доме, не свидетельствует об отсутствии у истца права требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, поскольку истец стала собственником жилого помещения не по договору приватизации, а по договору купли-продажи, а в силу положений ст. 382 ГК РФ она стала правопреемником первоначального собственника спорного жилого помещения в отношениях с бывшим наймодателем данной квартиры, в том числе, и в отношениях, вытекающих из ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что действующее законодательство не предусматривает возможности прекращения обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, в случае перехода права собственности на жилое помещение к лицам, которые приобрели жилое помещение не в порядке приватизации, а по последующим сделкам.

Доводы жалобы в указанной части являются безосновательными.

Доводы жалобы заявителя о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, поскольку в отчете не рассмотрен вопрос о нуждаемости жилого дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации, информация о том, что дом нуждался в капитальном ремонте на дату первой приватизации, сведения о проведенном капитальном ремонте отсутствуют, не могут быть приняты судебной коллегией в силу их необоснованности.

Как следует из материалов дела, обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком как наймодателем исполнена не была, в связи с чем суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за ответчиком администрацией г. Перми. В то время как своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Из представленного истцом отчета ООО «Оценка – Консалтинг» следует, что капитальный ремонт дома по адресу г. Пермь, ул. ****, 1959 года постройки, не производился (л.д. 61), дом на начало приватизации нуждался в проведении капитального ремонта, вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта произошло снижение уровня надежности здания, физический износ на 2022 год составил 74%, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу о взыскании в пользу истца с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере, определенном в отчете № 23/1579 от 10.02.2023 – 184100 руб.

Из данного отчета следует, что дом относится к III группе, периодичность капитальных ремонтов за нормативный срок службы (100 лет) составляет 4 раза, т.е. 1 капитальный ремонт за 25 лет. Учитывая дату постройки дома – 1959 год, и периодичность капитальных ремонтов для данной группы зданий (1 раз за 25 лет), можно сделать вывод, что на дату первой приватизации дом нуждался в проведении капитального ремонта. Учитывая отсутствие капитальных ремонтов со стороны ответчика, можно сделать вывод, что такая обязанность сохранилась за администрацией г. Перми и впоследствии.

В связи с этим отклоняются доводы апелляционной жалобы администрации г. Перми об отсутствии доказательств нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату приватизации и о снижении уровня надежности здания ввиду непроведения такого ремонта.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 04.05.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 августа 2023 года.