Решение по делу № 02-3433/2025 от 15.04.2025 - о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения, обязании заключить дополнительное соглашение, о признании расторжения договора аренды недействительным, признании договора действующим.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года адрес

Хорошевский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Асауленко Д.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3433/2025 (УИД 77RS0031-02-2024-013015-50) по иску фио к Департаменту городского имущества адрес о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения, обязании заключить дополнительное соглашение, о признании расторжения договора аренды недействительным, признании договора действующим,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения, обязании заключить дополнительное соглашение, о признании расторжения договора аренды недействительным, признании договора действующим, с учетом уточнения исковых требований, мотивируя свои требования тем, что истец является собственником жилого помещения по адресу: адрес и арендует нежилое помещение машиноместо № 312 в подземном паркинге указанного МКД на основании договора аренды № 00-00...8 от 25.12.2018г. общей площадью 12,3 кв.м (подвал I, пом. VI, м/м 312), договор прошел государственную регистрацию, о чем сделана запись от 27.11.2018г. № 77:0...7/2018-2. МКД по указанному адресу находится в управлении ООО «Эксперт Сервис». 01.11.2018г. между сторонами был подписан акт приема-передачи указанного машиноместа. Срок действия договора согласован сторонами в п.2.1 договора с 01.11.2018г. по 31.10.2028г. Согласно п.7.12 договора в случае непредоставления арендатором договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг в срок, превышающий 3 месяца с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% от годовой арендной платы (п.6.2 договора). При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения арендодателем принимается решение о расторжении договора. 26.12.2018г. истец обратилась в ООО «Эксперт Сервис» с заявлением о предоставлении договора по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту инженерных сетей и коммуникаций объекта, расположенного на территории подземной автостоянки по указанному адресу. Договор ООО «Эксперт Сервис» был предоставлен истцу спустя 3 месяца после обращения истца и составлен по произвольным, надуманным тарифам, в нарушение решения собственников помещений, оформленного протоколом № 2006/2015 от 20.06.2015г. 03.04.2019г. истец направила в адрес ООО «Эксперт Сервис» заявление о согласовании протокола разногласий № 0304/ТГН-2019 от 03.04.2019г. к договору по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту инженерных сетей и коммуникаций объекта. 06.05.2019г. истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды, поскольку договор аренды не соответствует в части пунктов типовой форме договора аренды машино-места, находящегося в собственности адрес, размещенному на официальном сайте мэра Москвы. 03.04.2019г. ответчиком в удовлетворении требований истца было отказано, с указанием, что внесение изменений в договор аренды согласно протокола разногласий противоречит требованиям ГК РФ. 06.06.2019г. истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды с изменениями, которые в точности отвечали требованиям типового договора аренды машино-места. 15.05.2019г. истцом в адрес ответчика были направлены документы об оплате и намерении истца заключить договора на техническое обслуживание вышеуказанного нежилого помещения с ООО «Эксперт Сервис». 18.03.2021г. истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. 08.04.2021г. в ответе на обращение истца ответчик сообщил, что форма договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности адрес, утверждена в установленном порядке… внести изменения в договора аренды от 01.11.2018г. № 00-00...8 в части пунктов 5.1.2, 5.4.5, 5.4.9, 5.4.13, 5.4.24, 7.12, 7.13, не представляется возможным. 09.04.2024г. ответчиком в адрес истца была направлена претензия № 33-6-188279/24-(0)-2 о необходимости уплатить штрафные санкции в связи с несоблюдением условий договора, а именно нарушения п.7.12 договора аренды, с чем истец не согласна, поскольку п.7.12 договора исполнен истцом 26.12.2018г., о чем истец сообщила ответчику 13.04.2024г. Однако 05.07.2024г. истцом был оплачен указанный штраф в размере сумма 06.07.2024г. истцом было получено уведомление ответчика № 33-6-188279/24-(0)-5 от 24.06.2024г. о расторжении договора аренды, в связи с неуплатой штрафа и не предоставлением копий договоров с организациями-поставщиками коммунальных услуг и эксплуатационных услуг в установленный договором срок, с чем истец не согласна, поскольку отсутствует вина истца в не предоставлении указанных договоров, так как истец неоднократно обращалась в ООО «ЭКСперт-Сервис» с требованием заключить договора, при этом истцом оплачивались коммунальные услуги управляющей организации, в связи с чем фактически между истцом и ООО «ЭКСперт-Сервис» сложились договорные отношения по оплате услуг. Истец просит суд признать незаконным отказ ответчика по выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды; обязать ответчика заключить с истцом вышеуказанное дополнительное соглашение к договору аренды с внесением изменений в п.11.2, п.12.5 п.п.5.1.2, 5.4.4, 5.4.9, 5.4.13, 5.4.24, 7.12, 7.13 договора аренды; признать недействительным расторжении договора аренды, признать договора аренды действующим, обязать ответчика предпринять действия на погашение записи о прекращении государственной регистрации договора аренды и восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации договора аренды в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, восстановить в ЕГРН запись о наличии обременения в виде аренды в пользу истца, взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере сумма

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания судом отказано.

Представитель ответчика ДГИ адрес в судебное заседание не явился, извещен, представил письменный отзыв в котором просил в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, извещен.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 310 (пункту 1) ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 450.1 (пунктов 1, 2 и 4) ГК РФ, предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой предоставлено такое право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 50 разъяснил, что при решении вопроса о правовой квалификации действий участника гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

В пункте 14 постановления от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

При осуществлении права стороны на односторонний отказ от исполнения обязательства она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение такой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, на основании статьи 10 (пунктов 1 и 5) ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу статей 166 (пунктов 1, 3), 167 (пункта 1) и 168 (пункта 2) ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный в статье 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 кодекса. Данная позиция изложена в ответе на вопрос 6 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном его Президиумом 04.03.2015.

Согласно статьям 606, 610 (пунктам 1 и 2) и 621 (пункту 2) ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что при реализации абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды.

Такой правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что оценивая действия как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судопроизводство в суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 12,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.11.2018г. между истцом и ответчиком на основании распоряжения Департамента от 16.05.2018г. № 15494 «Об использовании нежилого помещения по адресу: адрес, общей площадью 12,3 кв.м» был заключен договор аренды № 00-00...8 на объект недвижимого фонда машино-место № 312 с кадастровым номером 77:08:0010007:5816 площадью 12,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем сделана запись от 27.11.2018г. № 77:0...7/2018-2.

МКД по указанному адресу находится в управлении ООО «Эксперт Сервис».

01.11.2018г. между сторонами был подписан акт приема-передачи указанного машино-места.

Срок действия договора согласован сторонами в п.2.1 договора с 01.11.2018г. по 31.10.2028г.

В соответствии с п.5.4.10 договора аренды арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее 3 месяцев с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды, а такжне позднее 1 апреля каждого последующего года втечении всего срока действия договора.

В силу п.5.4.13 договора аренды арендатор обязан направлять арендодателю копи договоров, указанных в п.5.4.10 договора в течении месяца с момента их заключения.

Согласно п.7.12 договора аренды в случае непредставления арендатором договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг в срок, превышающий три месяца с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% от годовой арендной платы (п.6.2 договора). При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения арендодателем принимается решение о расторжении договора.

В соответствии с п.9.5 договора аренды арендодатель в силу ст.450.1 ГК РФ вправе в односторонне порядке без обращения в суд, отказаться от настоящего договора, в том числе в случае неуплаты арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 договора.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 26.12.2018г. истец обратилась в ООО «Эксперт Сервис» с заявлением о предоставлении договора по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту инженерных сетей и коммуникаций объекта, расположенного на территории подземной автостоянки по указанному адресу. Договор ООО «Эксперт Сервис» был предоставлен истцу спустя 3 месяца после обращения истца и составлен по произвольным, надуманным тарифам, в нарушение решения собственников помещений, оформленного протоколом № 2006/2015 от 20.06.2015г.

03.04.2019г. истец направила в адрес ООО «Эксперт Сервис» заявление о согласовании протокола разногласий № 0304/ТГН-2019 от 03.04.2019г. к договору по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту инженерных сетей и коммуникаций объекта.

06.05.2019г. истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды, поскольку договор аренды не соответствует в части пунктов типовой форме договора аренды машино-места, находящегося в собственности адрес, размещенному на официальном сайте мэра Москвы.

03.04.2019г. ответчиком в удовлетворении требований истца было отказано, с указанием, что внесение изменений в договор аренды согласно протокола разногласий противоречит требованиям ГК РФ.

06.06.2019г. истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды с изменениями, которые в точности отвечали требованиям типового договора аренды машино-места.

15.05.2019г. истцом в адрес ответчика были направлены документы об оплате и намерении истца заключить договора на техническое обслуживание вышеуказанного нежилого помещения с ООО «Эксперт Сервис».

18.03.2021г. истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. 08.04.2021г. в ответе на обращение истца ответчик сообщил, что форма договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности адрес, утверждена в установленном порядке… внести изменения в договора аренды от 01.11.2018г. № 00-00...8 в части пунктов 5.1.2, 5.4.5, 5.4.9, 5.4.13, 5.4.24, 7.12, 7.13, не представляется возможным.

09.04.2024г. ответчиком в адрес истца была направлена претензия № 33-6-188279/24-(0)-2 о необходимости уплатить штрафные санкции в размере сумма в связи с несоблюдением условий договора, а именно нарушения п.7.12 договора аренды.

24.06.2024г. ответчиком в адрес истца было направлено уведомление ответчика № 33-6-188279/24-(0)-5 от 24.06.2024г. о расторжении договора аренды, в связи с неуплатой штрафа и не предоставлением копий договоров с организациями-поставщиками коммунальных услуг и эксплуатационных услуг в установленный договором срок.

05.07.2024г. истцом был оплачен указанный штраф в размере сумма

Истец указывает на несогласие с расторжением договора аренды и отказе в заключении дополнительного соглашения, поскольку истец считает, что отсутствует ее вина в не представлении указанных договоров, так как истец неоднократно обращалась в ООО «ЭКСперт-Сервис» с требованием заключить договора, при этом истцом оплачивались коммунальные услуги управляющей организации.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 67 ГПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Суд исходит из того, что истцом как арендатором нарушены условия договора аренды в части непредставления арендодателю вышеуказанных договоров, неуплаты штрафа до момента уведомления истца о расторжении договора аренды. Сама по себе реализация арендодателем права в силу закона отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, не свидетельствует о злоупотреблении правом.

В данном случае арендодатель правомерно воспользовался правом на отказ от исполнения договора (статьи 450.1, 610 ГК РФ) и у него отсутствует обязанность заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды в части пунктов указанных истцом, при этом истцом суду не представлено доказательств несоответствия договора аренды требования действующего законодательства, при этом договор аренды оформлен в соответствии с типовой формой Департамента, подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве в установленном порядке.

В связи с вышеизложенным, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку договор аренды расторгнут на основании согласованных сторонами условий договора аренды, не противоречит требованиям действующего законодательства и оснований для признания незаконным отказа ответчика в заключении с истцом дополнительного соглашения к договору аренды, обязании заключить дополнительное соглашения к договору аренды, признании договора аренды действующим (не расторгнутым), не имеется.

Поскольку в удовлетворении основных требований судом истцу отказано, дополнительные требования истца об обязании ответчика предпринять действия на погашение записи о прекращении государственной регистрации договора аренды и восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации договора аренды в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, восстановить в ЕГРН запись о наличии обременения в виде аренды в пользу истца, взыскании с ответчика в пользу истца государственной пошлины в размере сумма, удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске фио к Департаменту городского имущества адрес о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения, обязании заключить дополнительное соглашение, о признании расторжения договора аренды недействительным, признании договора действующим отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Хорошевский районный суд адрес.

Мотивированное решение составлено 22.07.2025 года

Судья Д.В. Асауленко