Решение по делу № 2-403/2025 от 06.03.2025

УИД 38RS0019-01-2025-000465-92

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 марта 2025 года г. Братск

Падунский районный суд города Братска Иркутской области в составе

председательствующего судьи Шевченко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Ежовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-403/2025 по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, государственная собственность на который не разграничена, в связи с истечением срока договора аренды земельного участка путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (далее - КУМИ г. Братска) обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит изъять у собственника ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 837,7 кв.м., степень готовности 56%, по адресу: (адрес), государственная регистрация права № от 16.04.2014, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, в связи с истечением срока договора № аренды земельного участка от 11.10.2021, путем продажи с публичных торгов, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В обоснование заявленных требований указано, что истец заключил с ответчиком договор № аренды земельного участка от 11.10.2021, категория земель - земли населенных пунктом, общей площадью 6 387 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), с разрешенным использованием - склады, код 6.9.

Срок аренды участка устанавливается с 11.10.2021 по 10.10.2024. Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи с датой фактической передачи 11.10.2021. В Едином государственном реестре недвижимости 28.10.2021 произведена государственная регистрация договора №.

Администрацией города Братска ответчику выдано разрешение на строительство (объекта капитального строительства) от 17.12.2008 №, а именно на строительство нежилого здания склада готовой продукции, общей площадью застройки 837,7 кв.м., площадью застройки 1 465,3 кв.м., строительный объем 8 844,32 кв.м., по адресу: (адрес). Срок действия разрешения на строительство установлен до 17.11.2009. За продлением разрешения на строительство собственник объекта в уполномоченный орган не обращался.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка (10.10.2024), КУМИ г. Братска запрошена информация об объекте недвижимости, расположенном на спорном земельном участке.

Согласно сведениям из ЕГРН на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 837,7 кв.м., с кадастровым номером №, адрес: (адрес), степень готовности объекта – 56%, что свидетельствует о том, что строительство объекта не окончено. Правообладателем является ФИО1 Дата государственной регистрации права 16.04.2014. Ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлен.

Поскольку строительство объекта в срок определенный договором № аренды земельного участка от 11.10.2021 не завершено, истец письменно уведомил ответчика об окончании срока аренды и необходимости вернуть участок по акту приема-передачи в надлежащем виде.

Представитель истца КУМИ города Братска по доверенности ФИО2, будучи надлежаще извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, не возражает против вынесения заочного решения.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, возвращенное по истечении срока хранения, не врученное по месту жительства ответчика, судебное извещение о явке в судебное заседание было направлено судом по адресу ответчика; заявлений от ответчика о перемене своего адреса в суд не поступало, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено.

Учитывая отсутствие сообщения ответчика о перемене своего адреса во время производства по делу, судебная повестка, в силу ст. 118 ГПК РФ, в адрес ответчика считается доставленной, поэтому суд считает, что ответчик надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания, не просил рассмотреть дело в его отсутствие, об уважительных причинах неявки не сообщил, представитель истца согласен на рассмотрение дела в заочном производстве, поэтому суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, корда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенном в действие с 1 марта 2015 года, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом из письменных материалов дела установлено, что согласно постановлению № от 27.08.2021 о предварительном согласовании предоставления в аренду ФИО1 земельного участка, Администрация муниципального образования города Братска предварительно согласовала предоставление в аренду ФИО1 земельного участка по адресу: (адрес), категории земель населенных пунктов, в территориальной зоне предприятий III-IV класса опасности (П-2), площадью 6 387 кв.м., с видом разрешенного использования: склады (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов), код 6.9.

Утверждена схема расположения земельного участка, с изображением участка на кадастровом плане территории.

11.10.2021 между арендодателем КУМИ г. Братска и арендатором ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства объекта недвижимости земельный участок на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, государственная собственность на который не разграничена, и имеющий следующие характеристики:

общая площадь 6 387 кв.м., категория - земли населенных пунктов, кадастровый номер №, расположенный по адресу: (адрес), разрешенное использование: склады (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, производственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов), код 6.9. границы участка указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и не могут быть самостоятельно изменены арендатором, в том числе зона ограниченного пользования (п. 1.1).

Срок аренды участка устанавливается с 11.10.2021 по 10.10.2024 (п. 1.2).

Размер арендной платы за пользование участком в квартал составляет 19 131,59 руб. (п. 2.1).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от размера годовой арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала текущего года (п. 2.2.)

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора (п. 4.2.1.); использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.2.2); своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату (п. 4.2.4).

К договору № аренды земельного участка от 11.10.2021 представлен расчет арендной платы, из которого следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 924 428,28 руб., базовая ставка арендной платы 1,5%, коэффициент к размеру арендной платы - 1,3, размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении - 76 526,35 руб., размер арендной платы за арендованную площадь в квартал - 19 131,59 руб., арендная плата начисляется с 11.10.2021.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области 28.10.2021 за №, о чем имеется отметка на договоре аренды.

Актом приема-передачи земельного участка от 11.10.2021 подтверждается, что арендатор ФИО1 принял с 11.10.2021 в арендное пользование спорный земельный участок, который на момент подписания акта находится в состоянии, соответствующем его назначению, пригоден для использования.

Судом установлено, что ООО «(данные изъяты)» Администрацией г. Братска было выдано разрешение № сроком действия до 17.11.2009 на строительство объекта капитального строительства - нежилого здания склада готовой продукции по адресу: (адрес), площадью застройки 1 465,3 кв.м., общая площадь застройки - 837,7 кв.м., строительный объем - 8 844,32 кв.м.

По сведениям выписки из ЕГРН по состоянию на 10.10.2024, ФИО1 зарегистрирован собственником объекта незаверенного строительства степенью готовности 56%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: (адрес), с 16.04.2014.

Согласно выпискам из ЕГРН от 08.10.2021 и 26.12.2024, земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: (адрес), имеет площадь 6 387 +/- 28 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады, код 6.9. Собственник данного участка не указан.

Сторонами по делу не оспаривается, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка не было завершено.

В соответствии со служебной запиской № от 17.01.2025, председатель комитета по градостроительству уведомляет председателя КУМИ г. Братска о том, что собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (адрес), за продлением разрешения на строительство объекта не обращался.

09.10.2024 КУМИ г. Братска в адрес ФИО1 направлено уведомление об истечении 10.10.2024 срока договора № от 11.10.2021 аренды земельного участка. Просит освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), и вернуть его по акту приема-передачи в надлежащем виде.

Кроме того, разъяснено, что при наличии права собственности на объект недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке собственник вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для размещения данного объекта или предоставлении его в собственность за плату.

К уведомлению от 09.10.2024 приложен проект акта приема-передачи земельного участка.

Ссылаясь на прекращение действия договора аренды земельного участка от 11.10.2021, КУМИ г. Братска обратился в суд с соответствующими требованиями.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд находит установленным, что срок действия договора аренды от 11.10.2021 № земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью 6 387 кв.м., истек 10.10.2024.

Срок действия разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: (адрес), выданного ООО «(данные изъяты)» истек 17.11.2009. При этом на момент рассмотрения спора строительство нежилого здания с кадастровым номером №, по адресу: (адрес), ответчиком не завершено, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 56 %. За продлением срока разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: (адрес) в Администрацию города Братска никто не обращался.

КУМИ г. Братска уведомило ФИО1 об окончании договора аренды от 11.10.2021, и об освобождении земельного участка. Однако требования КУМИ г. Братска ФИО1 выполнено не было.

Доказательств завершения строительства незавершенного объекта недвижимости суду представлено не было, доказательств нарушения срока строительства объекта из-за действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) спорный объект стороной ответчика не представлено.

Земельный участок по адресу: (адрес), общей площадью 6 387 кв.м., предоставлялся ФИО1 в 2021 году в аренду без проведения торгов для завершения строительства, путем заключения договора аренды № от 11.10.2021, следовательно право на однократное продление договора аренды без проведения торгов для завершения строительства было ответчиком реализовано.

Иных правовых оснований для заключения договора аренды без проведения торгов Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 239.1 ГК РФ, имеются законные основания для изъятия у ФИО1 объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: (адрес), кадастровый номер №, степень готовности 56%, путем продажи с публичных торгов, следовательно, исковые требования КУМИ г. Братска к ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, тогда как ответчик от уплаты судебных расходов не освобожден, суд считает необходимым взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджет в размере 3 000 руб., за требования искового заявления неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (ИНН (данные изъяты)) удовлетворить.

Изъять у собственника ФИО1, (дата) года рождения (ИНН (данные изъяты)), объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 837,7 кв.м., степень готовности 56%, по адресу: (адрес), государственная регистрация права № от 16.04.2014, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, в связи с истечением срока договора № аренды земельного участка от 11.10.2021, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1, (дата) года рождения (ИНН (данные изъяты)) в доход бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда составлено 18 марта 2025 года.

Судья Ю.А. Шевченко