Дело № 3а-361/2022

16OS0000-01-2022-000137-88 учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 4 октября 2022 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фазлутдиновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Инвестиционная компания» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общества «Инвестиционная компания» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>

Ссылаясь на нарушение прав арендатора земельного участка с кадастровым номером .... и собственника земельного участка с кадастровым ...., административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости в размере 8 419 318 рублей по состоянию на 30 марта 2017 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости в размере 6 239 790 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании административный иск поддержал.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 в судебном заседании административный иск не признал.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет Елабужского муниципального района, Исполнительный комитет города Елабуга Елабужского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзацах 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что закрытое акционерное общество «Инвестиционная компания» является арендатором земельного участка площадью 13 033 кв.м с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка № ТО-06-071-2720 от 12 июля 2018 года, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости этого объекта недвижимости (том № 1, л.д. 242-244, том № 2, л.д. 60-63, 64-65).

Кроме этого, закрытое акционерное общество «Инвестиционная компания» с 28 октября 2009 года является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес> (том № 1, л.д. 236, 239-240).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена в размере 20 728 465,81 рублей по состоянию на 30 марта 2017 года филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан на основании пункта 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменений категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, исходя из удельного показателя 1 590,46 руб./кв.м., утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани) по состоянию на 1 января 2015 года, в том числе и в отношении земельного участка с кадастровым номером .... в размере 10 693 488,80 рублей (том № 1 л.д. 228-234, 235, 237).

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости земельных участков, закрытое акционерное общество «Инвестиционная компания» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которое поступили в комиссию 29 декабря 2021 года и отклонено решением комиссии от 21 января 2021 года № 16 (том № 1, л.д. 199-203).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец представил суду отчеты об оценке от 25 декабря 2021 года № 103/25.12.2021, от 24 декабря 2021 года № 098/24.12.2021, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена в размере 6 239 790 рублей по состоянию на 1 января 2015 года, земельного участка с кадастровым номером .... - в размере 8 419 318 рублей по состоянию на 30 марта 2017 года (том № 1, л.д. 14-99, 100-198).

Представителем административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы.

Для проверки правильности определения в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 2 сентября 2022 года № 1661/07-4, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ...., .... в представленных административным истцом отчетах об оценке определена неверно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2015 года в размере 6 435 978 рублей, земельного участка с кадастровым номером .... – в размере 10 702 371 рубль по состоянию на 30 марта 2017 года (том № 2, л.д. 20-41).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчетах об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчетов, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, дату продажи, площадь). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведен корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Возражения представителя административного ответчика по поводу применения экспертом величины корректировки на торг при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... опровергаются разделом заключения эксперта «корректировки по первой группе элементов сравнения», в котором в части обоснования корректировки на предложение указано, что согласно таблице экспертных характеристик рынка недвижимости «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2014 г. ФИО3, стр. 118) скидки на уторговывание земельных участков под индустриальную застройку составляют 15% для неактивного рынка. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает.

Отказ эксперта от корректировки на элемент сравнения «коммуникации» при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... обоснован с учетом того, что все объекты-аналоги, равно как и объект оценки, расположены в районах города с развитой инфраструктурой, с активно застроенной территорией, коммуникации у объектов-аналогов А2, А3, А4 приняты как минимум вдоль участка, при наличии технической возможности подключения к коммуникациям.

Таким образом, заключение эксперта не содержит методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а письменные возражения представителя административного ответчика, не обладающего специальными знаниями в области оценочной деятельности, не могут опровергнуть или поставить под сомнение выводы эксперта, в том числе и о действительной рыночной стоимости объектов оценки.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с заключением эксперта, а именно: в отношении земельного участка с кадастровым номером .... в размере 6 435 978 рублей по состоянию на 1 января 2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером .... – в размере 10 702 371 рубль по состоянию на 30 марта 2017 года.

При этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 2420 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а в отношении земельного участка с кадастровым номером .... - с учетом положений пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации.

Стоимость судебной экспертизы, проведенной по ходатайству представителя административного ответчика экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 72 727 рублей 20 копеек и оплачена по исполнительному листу от 24 мая 2022 года (том № 2, л.д. 10-13, 15-16, 17, 42, 48).

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Инвестиционная компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства автомобильной стоянки) площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> указав ее равной рыночной стоимости в размере 6 435 978 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунально-складские и производственные предприятия V класса опасности различного профиля) площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> указав ее равной рыночной стоимости в размере 10 702 371 рублей по состоянию на 30 марта 2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 17 октября 2022 года.

Судья Трошин С.А.

Решение17.10.2022