Дело № 2-3019/2023

УИД 22RS0015-01-2023-003971-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 18 октября 2023 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Токаревой Ж.Г.,

при секретаре Калашниковой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Первомайского района, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка недействительным, признании договора аренды действующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, просил признать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР, заключенное ДАТА между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО1, недействительным; признать договор аренды земельного участка от 26.07.2018 № НОМЕР, заключенный между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (далее – Комитет) действующим на период со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу и длительностью в течение 2-х лет.

Исковые требования мотивированы тем, что истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка по адресу: АДРЕС, письмом от ДАТА за НОМЕР в удовлетворении заявления было отказано.

Полагает, что указанным решением Комитет нарушает его права и охраняемые законом интересы, т.к. ДАТА между истцом и Комитетом по экономике, социально-экономическому развитию и управлению муниципальным имуществом администрации Первомайского района был заключен договор аренды земельного участка (без проведения аукциона) сроком на 10 лет.

В период действия договора аренды истцом были совершены действия по освоению земельного участка.

ДАТА истцом получено разрешение НОМЕР на строительство жилого дома с надворными постройками, составлен и утвержден строительный паспорт на застройку земельного участка, утверждена схема строительства дома с надворными постройками.

В 2012 году истцом произведены работы по подключению коммуникаций, а именно газоснабжения и электроснабжения.

ДАТА зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом), степень готовности 18 %.

По истечении срока действия договора аренды между истцом и Комитетом был заключен договор аренды указанного земельного участка от ДАТА НОМЕР сроком на три года, до ДАТА. Участок был предоставлен для завершения строительства.

По истечении срока действия данного договора аренды, договор был автоматически продлен на неопределенный срок ввиду отсутствия возражений со стороны администрации Первомайского района.

В процессе использования спорного земельного участка на его границе была возведена газораспределительная бойлерная. В связи с чем часть земельного участка истца была отнесена к зоне с особыми условиями использования, установлены ограничения использования. В ЕГРН имеется запись регистрации ограничений от ДАТА и от ДАТА. Часть спорного участка попала в зону: Охранная зона объекта газоснабжения «Внутрипоселковые газовые сети в с.Баюновские Ключи Первомайского района Алтайского края».

На части участка, которая была отнесена к зоне с особыми условиями, истцом планировалось строительства гаража и части жилого дома, что было подтверждено разрешением и строительным паспортом. В связи с установлением ограничений на строительство, продолжение строительства согласно утвержденной строительно-разрешительной документации стало невозможно.

Весной 2021 года в целях урегулирования сложившейся ситуации, администрацией Первомайского района ему было предложено уточнить местоположение земельного участка, а именно утвердить новую схему расположения участка в новых границах, исключив из него ту часть, которая попадает в зону с особыми условиями использования, путем перераспределения земель. Также предложено зарегистрировать право собственности на нежилую постройку (баню), расторгнуть договор аренды на земельный участок в прежних границах и заключить договор аренды земельного участка (в новых границах) сроком на 49 лет.

После регистрации права собственности, утверждения схемы расположения земельного участка (в новых границах), расторжения договора аренды от 26.07.2018, 16.08.2022 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства дома, без проведения торгов.

30.08.2022 им был получен отказ в заключении договора аренды, который обжалован в суд. Решением суда на Комитет была возложена обязанность повторно рассмотреть заявление истца.

28.06.2023 истцу повторно отказано в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка в аренду, в связи с чем вынужден обратиться с иском в суд.

Истец в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО2 исковые требования полностью поддержала по тем же основаниям.

Представитель ответчиков ФИО3 в судебном заседании разрешение спора оставил на усмотрение суда, возражений по исковым требованиям не представил.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДАТА между ФИО1 и Комитетом по экономике, социально-экономическому развитию и управлению муниципальным имуществом администрации Первомайского района Алтайского края заключен договор аренды земельного участка НОМЕР сроком на 10 лет.

Согласно п.1.3 договора в аренду предоставлен земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР, площадью ... кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства.

ДАТА в ЕГРН за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом (незавершенное строительство) готовностью 18%, расположенный по адресу: АДРЕС что подтверждается свидетельством от ДАТА.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от ДАТА, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и ФИО1 заключен новый договор аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР с целью использования – для личного подсобного хозяйства, сроком на 3 года.

ДАТА в ЕГРН за ФИО1 зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку (баню), площадью 7 кв.м, расположенную на арендуемом земельном участке.

В процессе использования спорного земельного участка на его границе была возведена газораспределительная бойлерная. В связи с чем часть земельного участка, арендуемого истцом, была отнесена к зоне с особыми условиями использования, установлены ограничения использования. В ЕГРН имеется запись регистрации ограничений от ДАТА и от ДАТА. Часть спорного участка находится в зоне: Охранная зона объекта газоснабжения «Внутрипоселковые газовые сети в с.Баюновские Ключи Первомайского района Алтайского края».

Согласно разрешению на строительство от 20.08.2008 № 321 и строительному паспорту на застройку земельного участка от 20.08.2008, на части участка, которая была отнесена к зоне с особыми условиями, истцом планировалось строительства гаража и части жилого дома. В связи с установлением ограничений на строительство, продолжение строительства согласно утвержденной строительно-разрешительной документации стало невозможно.

Как указано в иске, в конце весны 2021 года в целях урегулирования сложившейся ситуации, администрацией Первомайского района ФИО1 было предложено уточнить местоположение земельного участка, а именно утвердить новую схему расположения участка в новых границах, исключив из него ту часть, которая попадает в зону с особыми условиями использования, путем перераспределения земель. Также предложено зарегистрировать право собственности на нежилую постройку (баню), расторгнуть договор аренды на земельный участок в прежних границах и заключить договор аренды земельного участка (в новых границах) сроком на 49 лет.

Данные обстоятельства подтверждаются регистрацией 10.06.2021 в ЕГРН за ФИО1 права собственности на хозяйственную постройку (баню), площадью 7 кв.м, расположенную на арендуемом земельном участке.

02.09.2021 представителем истца по доверенности – ФИО4 был заполнен бланк заявления о расторжении договора аренды от 26.07.2018 на земельный участок в прежних границах в связи с уточнением местоположения земельного участка и в связи с регистрацией права собственности на хозяйственную постройку. В заявлении указана просьба предоставить земельный участок в аренду сроком на 49 лет.

Постановлением администрации Первомайского района от ДАТА НОМЕР была утверждена схема расположения земельного участка площадью ... кв.м, образованного путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 22:33:043513:12, площадью 1602 кв.м и части территории земель не разграниченной государственной собственности в пределах кадастрового квартала НОМЕР, площадью 309 кв.м. Адрес образованного участка : АДРЕС, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия настоящего постановления составляет два года.

ДАТА представителем истца ФИО4 подписано соглашение о расторжении договора аренды от ДАТА НОМЕР.

ДАТА администрацией Первомайского района в Управление Росреестра направлено уведомление о признании ошибки местоположения границ населенного пункта по спорному земельному участку.

ДАТА истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка (в новых границах) для завершения строительства дома, без проведения торгов.

ДАТА им был получен отказ в заключении договора аренды, который обжалован в суд.

Решением Новоалтайского городского суда от 22.12.2022, вступившим в законную силу 05.04.2023, административные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Признано незаконным решение комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям от ДАТА НОМЕР об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС; на комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка.

После вынесения решения суда на обращение ФИО1 от ДАТА, письмом Комитета от ДАТА НОМЕР истцу повторно отказано в удовлетворении заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Частью 3 ст.36 Конституции Российской Федерации установлено, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В целях упорядочения земельных отношений законодательно закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Согласно подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства.

Пунктом 5 данной статьи предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп.1);

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп.2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункта 4 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п.1 ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как установлено решением Новоалтайского городского суда от 22.12.2022, вступившим в законную силу 05.04.2023, с учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО5, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Судом сделан вывод о том, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ФИО1 имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Суды первой и апелляционной инстанции по вышеуказанному делу пришли к выводу о том, что отказ административного ответчика в предоставлении ФИО5 в аренду земельного участка является незаконным.

Кроме того, как следует из материалов дела и ранее было установлено судом, помимо объекта незавершенного строительства, на спорном земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 на праве собственности другой объект недвижимости – хозяйственная постройка (баня), права на которую в установленном порядке зарегистрированы.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Разрешая требования истца о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР от ДАТА недействительным, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Именно в результате действий ответчика по перераспределению и изменению границ земельного участка, утверждении схемы расположения земельного участка в новых границах, истец, будучи введенным в заблуждение подписал соглашение о расторжении договора аренда, с целью перезаключения договора аренды на земельный участок в новых границах. При этом в период действия договора аренды с 26.07.2018 по 26.07.2021, заключенного для завершения строительства, с 28.06.2019 истец не мог совершать какие-либо действия по завершению строительства в связи с установлением охранной зоны и формированием ответчиком границ спорного земельного участка.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что объективной возможности реализации прав по завершению строительства жилого дома у истца не было, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР заключенное ДАТА между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС и ФИО1, недействительным.

Признать договор аренды от ДАТА НОМЕР земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО1, действующим на период со дня вступления решения суда в законную силу сроком на два года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий Ж.Г.Токарева