Апелляционное определение по делу № 33-19963/2023 от 26.07.2023

Судья: Прибылов А.В. Дело № 33-19963/2023

Дело: №2-1/2023 УИД 50RS0012-01-2022-000071-36

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск, Московская область 26 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Смышляевой О.В.,

судей Крюковой В.Н., Литвиновой М.А.,

при помощнике судьи Родиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа Зарайск Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск Московской области о признании права на приобретение в собственность за плату земельного участка и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

заслушав доклад судьи Литвиновой М.А.,

объяснения истца ФИО1 и его представителя адвоката Молчанова А.Г.,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа Зарайск Московской области, в котором просил суд признать за ним право на приобретение в собственность за плату земельного участка с кадастровым № <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) площадью 3 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, по договору купли-продажи по цене 57 063 рубля 60 копеек.; обязать администрацию городского округа Зарайск Московской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 57 063 рубля 60 копеек.

В обосновании исковых требований указал, что является арендатором вышеназванного земельного участка с кадастровым № <данные изъяты>, а также собственником объекта недвижимости с кадастровым № <данные изъяты>, назначение: жилой дом, запись государственной регистрации права №<данные изъяты> от 21.10.2021, расположенного на данном земельном участке. В 2021 году истец обратился в администрацию городского округа Зарайск Московской области с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка, как обладающий исключительным правом собственник объекта недвижимости, но получил отказ в праве выкупа земельного участка, в связи с не достижением цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду. Так, в решении об отказе указано, что на земельном участке, предоставленном в аренду, расположено здание на бетонном фундаменте общей площадью 71,7 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано как на жилой дом. По мнению администрации, объект капитального строительства не отвечает признакам жилого помещения, пригодного к постоянному круглогодичному проживанию. Построенный объект поставлен на кадастровый учет в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ФИО2, и отвечает признакам объекта капитального строительства, соответствующим требованиям жилого дома. В ЕГРН внесена соответствующая запись о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект. Исходя из сведений ЕГРН ограничения оборотоспособности земельного участка отсутствуют. При таких обстоятельствах истец полагает, что решение администрации не основано на законе и противоречит положениям ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. ФИО1 также указывает, что в силу п.п. 1 п. 1 постановления Правительства Московской области от 02.05.2012 №639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках» имел право приобрести спорный земельный участок по цене, равной 3% кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Зарайского городского суда Московской области от 28 марта 2023 года исковые требования были удовлетворены частично.

Суд

постановил:

Признать за ФИО1 право на приобретение в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 3 000 кв.м. с кадастровым № <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебного земельного участка), расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа Зарайск Московской области об обязании заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 3 000 кв.м. с кадастровым № <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебного земельного участка), расположенного по адресу: <данные изъяты>, по цене 57 063,60 рублей - отказать.

С истца и ответчика в пользу эксперта взысканы расходы по оплате экспертизы.

Истец ФИО3 с постановленным решением не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новое решение и удовлетворить иск в полном объеме по доводам жалобы, в которых истец также указал, что судом вопрос относительно определения круга ответчиков на обсуждение не ставился, судом положения ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, равно как и ч. 3 ст. 40 ГПК РФ, не выполнены, что привело к нарушению прав истца на судебную защиту.

В соответствии с частью 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобах, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что судом отказано в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика администрации городского округа Зарайск Московской области заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, поскольку суд первой инстанции пришел к выводу, что администрация г.о. Зарайск является ненадлежащим ответчиком по данному требованию, при этом, как указал суд, именно Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Зарайск, выступает продавцом при заключении договоров купли-продажи, осуществляет подготовку и оформление договоров купли-продажи земельных участков. Вместе с тем, судом первой инстанции вопрос относительно определения круга ответчиков в ходе рассмотрения дела не ставился, суд не рассматривал вопрос привлечения Комитета соответчиком.

Протокольным определением судебной коллегии от 19 июня 2023 г. постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с наличием предусмотренного ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловного основания для отмены обжалуемого решения суда на основании ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Зарайск.

Таким образом, решение суда подлежит безусловной отмене.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции истец и его представитель исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г.о. Зарайск в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Зарайск в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд возражения, в которых указал, что оснований для понуждения ответчиков к заключению договора купли-продажи земельного участка не имеется.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 ФЗ от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Московского областного суда, определил провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы искового заявления, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 10.09.2021 является арендатором земельного участка с кадастровым № <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), площадью 3 000 кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты>. (том 1, л.д. 11-20).

Также истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым № <данные изъяты>, назначение: жилой дом, запись государственной регистрации права №<данные изъяты> от 21.10.2021, расположенного на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты> (том 1, л.д. 30-32).

Построенный объект поставлен на кадастровый учет в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ФИО2, отвечает признакам объекта капитального строительства, соответствующим требованиям жилого дома (том 1, л.д. 34-46).

В ЕГРН внесена соответствующая запись о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект (том 1, л.д. 30-32).

В 2021 году истец обратился в администрацию городского округа Зарайск Московской области с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка, как обладающий исключительным правом собственник объекта недвижимости.

13.01.2022 администрация городского округа Зарайск Московской области отказала ему в праве выкупа земельного участка, в связи с не достижением цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду. Так, в решении об отказе указано, что на земельном участке, предоставленном в аренду, расположено здание на бетонном фундаменте общей площадью 71,7 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано как на жилой дом. Также имеется разъяснение причин отказа в предоставлении услуги: «На испрашиваемом земельном участке расположено здание, которое в ЕГРН зарегистрировано как индивидуальный жилой дом. На момент обследования здание является объектом незавершенного строительства, использование здания в соответствии с функциональным назначением (жилой дом) невозможно» (том 1, л.д. 33).

Из акта осмотра земельного участка от 20.12.2021 усматривается, что на испрашиваемом земельном участке расположено здание на бетонном фундаменте общей площадью 71,7 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано как на жилой дом. На момент обследования изменений на земельном участке и здании нет. Использование здания в соответствии с функциональным назначением (жилой дом) по-прежнему невозможно: отсутствуют: полы, перегородки по разделению внутреннего пространства здания на жилые комнаты и помещения, предназначенные для бытовых нужд, внутренняя отделка, отопление. Объект не обеспечен системой электроснабжения, электроосвещения, здание не отвечает признакам жилого помещения, пригодного к постоянному круглогодичному проживанию. Границы земельного участка не определены, участок не огорожен. Цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (том 1, л.д. 76-82).

Принятию решения также предшествовало согласование Министерством имущественных отношений Московской области проекта органа местного самоуправления об отказе в предоставлении услуги (Сводное заключение Министерства имущественных отношений Московской области по согласованию проектов отрицательных решений № 3-О от 12.01.2022 (том 1, л.д. 85-86).

Для разрешения данного спора надлежит установить, имел ли право истец приобрести в собственность за плату без проведения торгов ранее арендованный земельный участок, на котором он возвел индивидуальный жилой дом, а также какие сведения о возведенном объекте необходимо учитывать при реализации процедуры предоставления земельного участка в собственность: из ЕГРН или иных источников (например, полученные в ходе осмотра).

Истцом представлено в материалы дела техническое заключение №14/2022, подготовленное ООО «БТЭ ДОМ» 20.03.2022, согласно которому жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>846, соответствует установленным нормативно-техническим требованиям и правилам по состоянию на дату обследования, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемых законом интересов третьих лиц (том 1, л.д. 99-139).

При этом, с целью проверки доводов истца, учитывая распределенное судом бремя доказывания, необходимость специальных познаний в области строительства, судом первой инстанции для правильного разрешения спора по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО4 (том 1, л.д. 166-168).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.06.2022 определение Зарайского городского суда от 04.04.2022 оставлено без изменения, частная жалоба истца ФИО1 – без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.08.2022 вышеназванные определения суда первой и апелляционной инстанции оставлены без изменения, кассационная жалобы истца ФИО1 – без удовлетворения.

Согласно заключению эксперта от 17.01.2023 № 119/01-ССТЭ/23 градостроительные, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы соблюдены частично. Готовность возведенного жилого дома составляет 55,6%. Использовать жилой дом в соответствии с функциональным назначением жилого дома по состоянию на 27.12.2022 не возможно. Возведенный жилой дом права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан на создает (том 2, л.д. 17-44).

Оснований не доверять выводам данного заключения у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает соответствующей квалификацией, выводы эксперта подробно изложены в представленном заключении.

Разрешая данный спор, судебная коллегия, дав оценку всем представленным доказательствам в соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания за истцом права на приобретение в собственность земельного участка по испрашиваемым истцом основаниям, исходя из следующего.

Согласно частям 2 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений; государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с п. 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ст. 1 названного выше Федерального закона).

Судебная коллегия при разрешении спора отмечает, что ответчиками и третьим лицом право ФИО1 на индивидуальный жилой дом с характеристиками объекта, содержащимися в ЕГРН, не оспорено, запись государственной регистрации № <данные изъяты> от 21.10.2021 недействительной в судебном порядке признана не была.

При этом, установленные Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск при осмотре земельного участка от 20.12.2021 сведения о выстроенном объекте могли являться основанием для оспаривания права собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом с кадастровым № <данные изъяты>, однако таким правом ответчики и третье лицо не воспользовались.

Вместе с тем, согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как указано ранее, согласно техническому заключению ООО «БТЭ ДОМ» жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>, соответствует установленным нормативно-техническим требованиям и правилам, по состоянию на дату обследования не представляет угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемых законом интересов третьих лиц. Оснований не доверять выводам данного заключения у суда не имеется.

Кроме того, согласно СП 55.13330.2016, определяющим требования к проектированию и строительству жилых домов и автономных блоков, на положения которого ссылается ответчик администрация г.о. Зарайск, не включен в утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 №1521 перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в связи с чем положения СП 55.13330.2016 применяются на добровольной основе.

Таким образом, вывод, содержащийся в решении №<данные изъяты> от 13.01.2022 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на том основании, что не достигнута цель, для которой земельный участок предоставлялся в аренду, по мнению судебной коллегии, с учетом представленных в материалы дела доказательств, является ошибочным.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что право собственности истца на жилой дом не оспорено, градостроительные, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы соблюдены частично, угрозы жизни и здоровью граждан не создается, при этом невозможность использования данного жилого дома по назначению определена по состоянию на настоящее время, однако доказательств того, что возведенный объект имеет иное назначение, отсутствуют, судебная коллегия приходит к выводу, что ФИО1 имеет право на приобретение земельного участка с кадастровым № <данные изъяты> в собственность за плату без проведения торгов.

Разрешая требования истца в части возложения на ответчиков обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 постановления Правительства Московской области от 02.05.2012 №639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках» (в ред. постановления Правительства МО от 10.10.2018 N 743/34) с 1 июля 2012 года установлена цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном: трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков: относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения; относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования); вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство).

Как следует из выписки из ЕГРН на дату обращения с заявлением о предоставлении земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты> составляет 1 902 120 рублей.

Истцом представлен расчет стоимости земельного участка, который составляет 3% кадастровой стоимости земельного участка - 57 063,60 руб. (1 902 120,00 : 100 х 3%). Судебная коллегия соглашается с данным расчетом, поскольку он основан на законе, является арифметически правильным. Также расчет не оспорен ответчиками.

В соответствии с разделом 3 положения о Комитете по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск, утвержденного решением Совета депутатов городского округа Зарайск Московской области от 14.08.2017 №7/4 (с последующими изменениями и дополнениями), Комитет при заключении сделок с недвижимым имуществом, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, выступает арендодателем, продавцом, ссудодателем, наймодателем при заключении (оформлении) договоров соответствующего вида; Комитет осуществляет подготовку и оформление договоров купли-продажи земельных участков.

Таким образом, именно на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск надлежит возложить обязанность по заключению с истцом соответствующего договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 193, 199, 328 Гражданского процессуального кодекса, судебная коллегия

определила:

решение Зарайского городского суда Московской области от 28 марта 2023 года отменить.

Исковые требования ФИО1 к администрации городского округа Зарайск Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск Московской области о признании права на приобретение в собственность за плату земельного участка и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка – удовлетворить.

Возложить на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск Московской области обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 3 000 кв.м. с кадастровым № <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебного земельного участка), расположенного по адресу: <данные изъяты>, по цене 57 063,60 рублей.

Председательствующий

судьи