УИД 61OS0000-01-2022-000124-69
дело №3а-140/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 сентября 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,
при секретаре Горбатько А.А.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что ей принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 128 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 25 505 803,68 руб., что выше его рыночной стоимости определенной в отчете №189-ОД от 25 апреля 2022 г. оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» ФИО6 на указанную дату в размере 12 780 768 руб. Размер кадастровой стоимости влияет на налоговые платежи. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с его рыночной стоимостью по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 12 780 768 руб.
Представитель административного истца ФИО1, действующая по доверенности, письменно, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), уточнила заявленные требования в соответствии с результатами судебной экспертизы. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с его рыночной стоимостью по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 13 530 888 руб., взыскать с Правительства Ростовской области в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 35 000 руб. за составление отчета об оценки оценщиком ФИО6, 43 680 руб. на проведение судебной экспертизы, 1 310,40 руб. на оплату комиссии при внесении денежных средств по реквизитам суда и расходы на оплату услуг представителя 50 000 руб.
Также административный истец подала заявление о восстановлении срока на обращение в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена, просила удовлетворить требование, заявление о взыскании судебных расходов и рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить административные исковые требования ФИО2 в полном объеме, дополнила, что в числе судебных расходов также просит взыскать в пользу административного истца расходы на оплату госпошлины в сумме 300 руб.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону, ООО «Торговый дом «СМК», ФИО3
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Действующий от имени Правительства Ростовской области по доверенности ФИО4, подал ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указал, что административный ответчик не оспаривает право административного истца на обжалование кадастровой стоимости, не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной судебной экспертизой; возражает против удовлетворения ходатайства ФИО2 о взыскании судебных расходов и просит рассматривать дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестр» в лице филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр ФИО5, действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадь уточненная 2 128 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для объектов общественно-делового значения, дата постановки на государственный кадастровый учет 8 августа 2011 г., земельный участок находится в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от 20 марта 2019 г. Кадастровая стоимость участка определена в порядке ст.24.19 Федерального закона №135-Ф3 по состоянию на 1 августа 2011 г. в размере 25 505 803,68 руб. исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 11 985,81 руб. за 1 кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №778 для земель, отнесенных к 7 группе видов разрешенного использования. Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 25 505 803,68 руб., определенная по состоянию на 1 января 2014 г., является актуальной и применяется для целей предусмотренных законодательством со дня внесения сведений о ней в ЕГРН. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра ФИО7, действующая по доверенности, указала, что прав административного истца Управлением не нарушено. Управление в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
Представители Администрации г.Ростова-на-Дону, ООО «Торговый дом «СМК» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
ФИО3, являющаяся также директором ООО «Универсаллифт» (правоприемник ООО «Торговый дом «СМК»), в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела. Согласно письменным заявлениям просила рассмотреть дело в свое отсутствие, удовлетворить требования ФИО2
Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 250 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 128 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «офис», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащий заинтересованному лицу ФИО3
Указанное подтверждается договором купли-продажи от 20 марта 2019 г. решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 ноября 2021 г. № 2-4390/2021, выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 25 505 803,68 руб.
Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО2 является плательщиком земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как его кадастровая стоимость.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административным истцом представлен отчет №189-ОД от 25 апреля 2022 г. оценщика ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» ФИО6, в котором содержится вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 апреля 2021 г. составляет 12 780 768 руб.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и поступившие возражения административного ответчика, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению экспертизы от 21 июля 2022 г. №2933/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 13 530 888 руб.
Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что тот находится в северо-восточной части Советского района г. Ростова-на-Дону, в непосредственной близости от границы Советского и Железнодорожного районов г. Ростова-на-Дону. В масштабах города объект исследования находится в Западном жилом массиве, а именно в зоне реформирования садоводческих и дачных товариществ третьего типа. Исследуемый участок находится на отдалении от территорий общего пользования с интенсивным трафиком транспортного и пешеходного движения – ул. Мадояна и ул. Доватора.
Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под офисно-торговую застройку.
Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт, используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более шести месяцев от даты, отобрал четыре объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (уторговывание), на расположение относительно красной линии, площадь, наличие коммуникаций, и определена стоимость земельного участка (таблица 2).
В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.
Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности, изложенная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Выводы, содержащиеся в заключении эксперта №2933/10-4 по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке №189-ОД, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 21 июля 2022 г. №2933/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 13 350 888 руб.
Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.
Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 г., ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением 24 мая 2022 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 мая 2022 г.
Решая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ.
ФБУ Южный РЦСЭ Министерства юстиции России представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 43 680 руб., финансово-экономическое обоснование расчета понесенных затрат.
Размер оплаты определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.
На лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду представителем ФИО2 –ФИО1 внесены денежные средства в сумме 43 680 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению ФБУ Южный РЦСЭ Министерства юстиции России в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Распределяя судебные расходы, суд рассмотрел заявление административного истца о взыскании с Правительства Ростовской области судебных расходов: 35 000 руб. на составление отчета об оценки оценщиком ФИО6, 43 680 руб. на проведение судебной экспертизы, 1 310,40 руб. на оплату комиссии при внесении денежных средств по реквизитам суда, 50 000 руб. на оплату услуг представителя, 300 руб. на оплату госпошлины.
Суд учитывает, что административное исковое требование направлено на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. Таким образом, решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.
Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка составляет 46,94% и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, и разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28, должны быть отнесены в полном объеме на административного истца.
Оснований к удовлетворению заявления ФИО2 о взыскании судебных расходов с Правительства Ростовской области, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
восстановить ФИО2 срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, по состоянию на 1 января 2014 г., дата внесения сведений в ЕГРН 29 декабря 2014 г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 128 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 13 350 888 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 мая 2022 г.
Возложить судебные расходы на административного истца.
Отказать ФИО2 во взыскании с Правительства Ростовской области судебных расходов: в размере 35 000 руб. за составление отчета об оценки, в размере 43 680 руб. за проведение судебной экспертизы, в размере 1 310,40 руб. - оплата комиссии, в размере 50 000 руб. - оплата услуг представителя, 300 руб. – расходы по оплате госпошлины.
Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 43 680 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-140/2022.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 9 сентября 2022 г.
Судья О.В. Журба