Решение по делу № 2-1061/2023 от 14.09.2023 - о признании недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права муниципальной собственности, истребовании жилого помещения, по встречному иску Галынской <ФИО>, Галынского <ФИО> к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании добросовестным приобретателем.

УИД 22RS0069-01-2023-000707-91

Дело № 2-1061/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2023 года г.Барнаул

Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Энтус Ю.Н.,

при секретаре Грефенштейн Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула к ФИО1 ФИО31, Галынской ФИО27, Галынскому ФИО28, СПП ОАО «Стройгаз» о признании недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права муниципальной собственности, истребовании жилого помещения, по встречному иску Галынской ФИО27, Галынского ФИО28 к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула обратился в суд с иском к ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ///, отсутствующим.

С учетом уточнения исковых требований, Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула предъявил исковые требования к ФИО1, ФИО2, ФИО3, СПП ОАО «Стройгаз» о признании договора о передаче жилого помещения в собственность по адресу: ///, заключенного между администрацией ЖКХ АО «Стройгаз» и ФИО1 недействительным, признании недействительным договора купли-продажи /// в ///, заключенного 07 марта 2023 года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, признании права собственности городского округа – города Барнаула Алтайского края на /// в ///, возложении обязанности на ФИО2, ФИО3 в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить квартиру ..., расположенную в /// в ///, передать ее по акту приема-передачи Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что квартира, расположенная по адресу: ///, является собственность муниципального образования городского округа – города Барнаула Алтайского края. В 1974 году на /// (после переадресации ...) ФИО4 выдан ордер от 08 июля 1974 года ..., предоставляющий право занятия указанного жилого помещения семье из трех человек. В указанный ордер в качестве членов семьи включены ФИО5, ФИО6 05 июля 2002 года между ФИО4 и МУП «Жилищно-эксплуатационный участок №11» г. Барнаула заключен договор социального найма указанного жилого помещения. Согласно копии поквартирной карточки на спорное жилое помещение в жилом помещении с 1974 года проживала семья М-вых. Договор о передаче указанного жилого помещения в частную собственность органами местного самоуправления не заключался. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, на жилое помещение, расположенное по адресу: ///, зарегистрировано право собственности за ФИО1 на основании договора о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года с ЖКХ АО «Стройгаз». Жилое помещение, расположенное по адресу: ///, ФИО1 на условиях договора социального найма не предоставлялось, в жилое помещение ФИО1 не вселялся и не проживал, основания для возникновения права пользования спорным жилым помещением, а впоследствии права собственности в порядке приватизации, у ответчика отсутствуют. ФИО1 в установленном порядке в спорную квартиру никогда не вселялся, не был зарегистрирован в ней, зарегистрирован по адресу: ///. Договор социального найма с ФИО1 органами местного самоуправления на спорную квартиру заключен не был, соответственно ФИО1 не приобрел право пользования ею. Жилое помещение находилось в пользовании других лиц по договору социального найма. ФИО1 07 марта 2023 года, зная о том, что имеется спор о праве на спорное жилое помещение, продал спорную квартиру по договору купли-продажи ФИО2, ФИО3 по цене 2950000 рублей. Поскольку спорная квартира не могла быть предметом купли-продажи в силу недействительности договора о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года, последующая сделка по отчуждению квартиры, совершенная между ФИО1 и ФИО3, также является недействительной. На основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В процессе рассмотрения дела ответчики ФИО2, ФИО3 предъявили встречное исковое заявление к Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула о признании добросовестными приобретателями квартиры ... по адресу: ///.

В обоснование встречных исковых требований ссылаются на то, что ФИО2 и ФИО3 на основании договора купли-продажи от 07 марта 2023 года с ФИО1, действующим через представителя по доверенности ФИО7, приобрели в общую совместную собственность квартиру ... по адресу: ///. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в Росреестре, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Указанная квартира принадлежала продавцу ФИО1 на праве собственности на основании договора о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. В соответствии с п. 2 договора купли-продажи, стоимость квартиры определена в размере 2950000 рублей, из них 50000 рублей выплачены покупателями продавцу при подписании договора купли-продажи, 2900000 рублей размещены на безотзывном аккредитиве в ПАО «Сбербанк». После регистрации права собственности на покупателя в Росреестре аккредитив был раскрыт, после чего, продавец получил денежные средства. Претензий по расчетам у сторон нет. Истцы по встречному иску являются добросовестными приобретателями, поскольку приобрели вышеуказанную квартиру возмездно по договору купли-продажи у лица, чье право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Доказательства того, что при заключении сделки они заведомо знали о том, что приобретают квартиру у лица, которое не имело право на ее отчуждение, нет. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО1 принадлежит /// в г. Барнауле на основании договора о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года. С момента государственной регистрации права собственности за ФИО1 до продажи квартиры о притязаниях на спорный объект со стороны Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула покупателям не было известно. Полагают, что имеет место длительное бездействие органа местного самоуправления, не осуществившего регистрационных действий в отношении спорной квартиры. Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула собственником квартиры на момент совершения сделок не являлся, соответствующей записи в ЕГРН об этом не было, потому нет оснований полагать, что спорное имущество находилось в его собственности и вышло из его обладания помимо его воли. Недействительность возмездной сделки об отчуждении недвижимого имущества по тому основанию, что имущество было отчуждено лицом, не имеющим на это право, не дает собственнику право истребовать это имущество у добросовестного приобретателя. Покупатели ФИО2 и ФИО3 не знали и не могли знать о том, что ФИО1 не может распоряжаться квартирой. О возможных притязаниях иных лиц покупатели также не могли знать ввиду отсутствия на момент совершения сделки каких-либо сведений об этом в ЕГРН. При заключении договора купли-продажи у истцов по встречному иску отсутствовали какие-либо сомнения в том, что продавец является законным собственником продаваемой квартиры, право собственности было зарегистрировано в Росреестре за ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН. У ответчика по встречному иску отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие право собственности на спорную квартиру, право собственности в Росреестре никогда не регистрировалось.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО8 заявленные исковые требования поддержала, против удовлетворения встречных исковых требований возражала, указывая на то, что ответчики ФИО2 и ФИО3 приобрели спорное жилое помещение у лица, которое не имело прав на его отчуждение. ФИО1 никогда не вселялся и не был зарегистрирован в данной квартире, право пользования и право на участие в приватизации не приобрел. Договор передачи жилья в собственность от 23 августа 1996 года является ничтожной сделкой. В данном случае жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, так как ФИО1 данное жилое помещение не предоставлялось. Поскольку жилое помещение выбыло помимо воли собственника, то оно может быть истребовано и у добросовестных приобретателей.

Ответчик ФИО2 против удовлетворения первоначальных исковых требований возражала, встречные исковые требования поддержала, указывая на то, что они с супругом являются добросовестными приобретателями данной квартиры. При заключении сделки они осмотрели квартиру, проверили документы – выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, в которой ФИО1 значился как зарегистрированный и снятый с регистрационного учета. Каких-либо сомнений в его правах относительно квартиры у них не возникло.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения извещен надлежащим образом.

Представители ответчиков ФИО9, ФИО10 против удовлетворения первоначальных исковых требований возражали, встречные исковые требования поддержали, указывая на то, что ФИО2, ФИО3 являются добросовестными приобретателями спорного жилого помещения, которые полагались на данные Единого государственного реестра недвижимости, в котором на момент совершения сделки продавец ФИО1 указан был как собственник квартиры. Право собственности ФИО1 является ранее возникшим правом, о чем свидетельствует представленное регистрационное удостоверение БТИ, которое подлежало проверке и оценке государственным регистратором в рамках проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов. Однако, сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права, в подлинности представленных документов и достоверности, указанных в них сведений, у должностного лица не возникло, соответствующие запросы не направлялись. Государственным регистратором не была проведена правовая проверка представленных для регистрации правоустанавливающих документов. Истцу было известно о том, что в квартире отсутствуют лица, сохраняющие право проживания, о чем собственник имущества был уведомлен, но не принял мер к обеспечению сохранности квартиры, не произвел ее распределение лицам, нуждающимся в жилом помещении, создав условия для совершения незаконных действий третьими лицами. Кроме того, Комитетом жилищно-коммунального хозяйства не приняты меры для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права муниципальной собственности на спорную квартиру.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Ответчик СПП ОАО «Стройгаз» о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.

Третье лицо ФИО7 против удовлетворения первоначальных исковых требований возражала, встречные исковые требования поддержала, пояснила, что она оказывает услуги по оформлению сделок с недвижимостью. В середине октября 2022 года ей позвонил неизвестный мужчина, сказал, что ему необходимо оформить квартиру по приватизации. При встрече ФИО1 передал ей свой паспорт, который она сфотографировала и документы по приватизации – приказ, договор, регистрационное удостоверение, предложил оформить на ее имя доверенность, на что она согласилась. ФИО1 оформил нотариальную доверенность, которую передал ей лично, а также ключи от квартиры и деньги на расходы. 29 октября 2022 года она сдала переданные ей документы в Росреестр, в начале ноября 2022 года право собственности было зарегистрировано, она получила документы обратно, после чего, вернула их собственнику. В январе 2023 года она обратилась в управляющую компанию для получения выписки из домовой книги и выписки из финансового лицевого счета. 15 февраля 2023 года по согласованию с собственником выставила квартиру на продажу, было несколько звонков, в том числе Галынская позвонила на просмотр. Квартира понравилась и в конце февраля они готовы были выйти на сделку. 02 марта 2023 года ФИО1 сам взял выписку из домовой книги и оставил у нее в офисе, эту выписку она предоставила покупателям. Поскольку сделка оформлялась по доверенности, то они приняли решение, что будет аккредитивная форма расчетов. 7 марта 2023 года сдали документы через Росреестр. 10 марта 2023 года она проверила готовность документов, было зарегистрировано право собственности на Галынскую и Галынского. 13 марта 2023 года она представила документы в банк, чтобы раскрыть аккредитив. 14 марта 2023 года она встретилась с ФИО1 возле Сбербанка и передала ему деньги.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение – квартира ... по ///, включено в реестр объектов муниципальной собственности г. Барнаула на основании решения Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов от 15 июня 1993 года «О составе муниципальной собственности», что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности г. Барнаула.

На основании решения исполкома Ленинского районного совета депутатов трудящихся от 05 июля 1974 года ... ФИО4 выдан ордер ... от 08 июля 1974 года на право занятия жилой площади в /// на состав семьи: жена ФИО15, сын ФИО16, что подтверждается представленной копией ордера.

В дальнейшем, между МУП «Жилищно-эксплуатационный участок №11» г. Барнаула и ФИО4 заключен договор социального найма жилого помещения на /// в ///.

Согласно информации Комитета по строительству, архитектуре, развитию города Барнаула, перенумерация жилого дома с адреса: /// на адрес: /// осуществлена по решению исполнительного комитета Барнаульского городского Совета народных депутатов от 19 мая 1987 года №161.

Согласно поквартирной карточке формы «Б» на спорное жилое помещение, в указанной квартире были зарегистрированы: ФИО4 с 23 июля 1974 года по 24 сентября 2012 года, ФИО15 с 23 июля 1974 года по 20 февраля 1995 года, ФИО16 с 23 июля 1974 года по 15 июля 1988 года и с 26 ноября 1992 года по 16 января 2012 года, ФИО17 с 11 июня 1984 года по 25 апреля 1989 года, ФИО12 с 01 февраля 2001 года по 22 января 2021 года, ФИО13 с 04 марта 2004 года по 01 февраля 2021 года, ФИО14 с 14 апреля 2005 года по 01 февраля 2021 года, ФИО18 с 13 июня 2013 года по 22 января 2021 года, ФИО19 с 21 мая 2015 года по 22 января 2021 года.

В результате проведения мониторинга Комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула выявлено, что в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: ///23, право собственности зарегистрировано за ФИО1 31 октября 2022 года. Основанием государственной регистрации послужил договор о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года.

Как следует из реестрового дела на объект недвижимости по адресу: ///, 29 октября 2022 года ФИО7, действующая на основании нотариальной доверенности ... от 25 октября 2022 года, выданной ФИО1, обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для государственной регистрации права на объект недвижимости – /// в ///, представила договор о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года, приказ от 20 августа 1996 года и регистрационное удостоверение от 28 августа 1996 года.

Согласно представленным на регистрацию документам, 23 августа 1996 года между администрацией ЖКХ АО «Стройгаз» и ФИО1 заключен договор о передаче жилья в собственность, по условиям которого администрация ЖКХ АО «Стройгаз» г. Барнаула передала в собственность ФИО1 двухкомнатную квартиру по адресу: ///.

В соответствии с приказом АООТ «Стройгаз» от 20 августа 1996 года, разрешено ФИО1 приватизировать безвозмездно в личную собственность двухкомнатную /// в ///.

28 августа 1996 года Муниципальным предприятием – Бюро технической инвентаризации выдано регистрационное удостоверение ..., согласно которому /// в /// зарегистрирована по праву личной собственности за ФИО1 на основании приказа АО «Стройгаз» от 20 августа 1996 года.

Право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ///, зарегистрировано 31 октября 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

07 марта 2023 года между ФИО1, действующим через представителя на основании доверенности ФИО7, и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи /// в ///, по условиям которого указанная квартира передана продавцом в общую совместную собственность покупателей.

Согласно п.п. 2.1-2.2 договора, цена объекта недвижимости составила 2950000 рублей. Сумма в размере 50000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя до подписания данного договора, 2900000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств посредством аккредитива. Покупатель открывает покрытый (депонированный) безотзывной аккредитив в ПАО «Сбербанк».

07 марта 2023 года зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 на указанную квартиру на основании договора купли-продажи от 07 марта 2023 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Заявляя требования о признании недействительным договора о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года, истец по первоначальному иску указывает на то, что ФИО1 в установленном порядке в спорную квартиру никогда не вселялся, не был зарегистрирован в ней, не приобрел право пользования данной квартирой, АО «Стройгаз» не имело полномочий на передачу данного жилого помещения в собственность.

В соответствии со ст.ст. 1,2,7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Судом установлено, что ФИО1 ФИО31 с 13 июня 1995 года по настоящее время зарегистрирован по адресу: ///, что подтверждается адресной справкой УВМ ГУ МВД по Алтайскому краю.

Согласно поквартирной карточке формы «Б», ФИО1 в /// в /// никогда зарегистрирован не был.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО1 в спорную квартиру никогда не вселялся, право пользования спорным жилым помещением не приобрел, не имел права на приватизацию данного жилого помещения.

Жилой дом ... по /// в части неприватизированных жилых помещений принят в муниципальную собственность от ОАО «Барнаульский шинный завод» на основании постановления администрации г. Барнаула от 29 сентября 1997 года №974 «О принятии в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями ОАО «Барнаульский шинный завод».

Согласно письменной информации Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула, жилой фонд от ОАО «Стройгаз» принимался на основании постановления администрации города от 19 февраля 1998 года ..., в перечне передаваемых объектов жилого фонда дом по адресу: /// отсутствует.

Таким образом, жилой дом ... по /// в части неприватизированных жилых помещений не находился в хозяйственном ведении АО «Стройгаз». Следовательно, у АО «Стройгаз» отсутствовали полномочия на заключение 23 августа 1996 года договора о передаче жилья в собственность.

Согласно письменной информации ППК «Роскадастр», сведения о собственниках недвижимого имущества, расположенного по адресу: ///, отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о недействительности договора передачи жилья в собственность от 23 августа 1996 года, заключенного между администрацией ЖКХ АО «Стройгаз» и ФИО1, как не соответствующего требованиям закона.

Разрешая первоначальные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 07 марта 2023 года, истребовании жилого помещения из владения ответчиков ФИО2, ФИО3, встречные исковые требования о признании последних добросовестными приобретателями, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из приведенных норм материального права в их взаимосвязи следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31 октября 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ///, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Ограничения (обременения) данного имущества не зарегистрированы.

Обеспечительные меры в виде наложения ареста и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю производить регистрационные действия с жилым помещением, расположенным по адресу: ///, принятые на основании определения Ленинского районного суда г. Барнаула от 01 марта 2023 года, на момент заключения договора купли-продажи 07 марта 2023 года не приняты к исполнению Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Ответчиками ФИО2 и ФИО3 до заключения договора купли-продажи осмотрено жилое помещение - квартира по адресу: ///, проверены полномочия представителя продавца ФИО7, действующей на основании нотариальной доверенности.

Право общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 на указанную квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на основании договора купли-продажи от 07 марта 2023 года, то есть на основании возмездной сделки, которая сторонами исполнена в полном объеме.

Обстоятельств, вследствие которых при заключении договора купли-продажи жилого помещения ответчики ФИО2, ФИО3 должны были усомниться в праве продавца ФИО1 на отчуждение данного имущества, при рассмотрении настоящего дела судом не установлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 38-39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (его органами) и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права

Когда с иском об истребовании недвижимого имущества к добросовестному приобретателю, который в установленном законом порядке указан как собственник имущества в Едином государственном реестре недвижимости, обращается публично-правовое образование, не может не учитываться специфика интересов, носителем которых оно является. Особенности дел этой категории, исходя из необходимости обеспечения баланса конституционно значимых интересов, могут обусловливать иное распределение неблагоприятных последствий для собственника и добросовестного приобретателя, нежели установленное в статье 302 ГК Российской Федерации.

Государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы.

Как установлено судом и следует из реестрового дела на объект недвижимого имущества, право муниципальной собственности городского округа - города Барнаул Алтайского края на жилое помещение – квартиру ... по /// в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано не было.

Истцом в период с 01 февраля 2021 года (дата снятия с регистрационного учета нанимателей) по 22 февраля 2023 года (дата направления в суд настоящего искового заявления) не предпринимались меры по учету спорного жилого помещения и предоставлению его на условиях договора социального найма в установленном порядке.

Как следует из представленного в материалы дела финансового лицевого счета ... на спорное жилое помещение, на февраль 2023 года имелась задолженность по оплате за содержание помещения и жилищно-коммунальные услуги в сумме 188080 рублей 90 копеек.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец длительное время не предпринимал никаких действий по защите своих прав на жилое помещение.

Оценив в совокупности исследованные по делу доказательства, учитывая вышеприведенную позицию Конституционного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 о признании их добросовестными приобретателями жилого помещения – квартиры ... по ///, и об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании недействительным договора купли-продажи от 07 марта 2023 года, истребовании спорного жилого помещения у ответчиков ФИО2, ФИО3

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула о признании недействительным договора купли-продажи от 07 марта 2023 года, истребовании спорного жилого помещения у ответчиков ФИО2, ФИО3, то в данном случае не подлежат применению последствия недействительности сделки - договора о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года, в удовлетворении исковых требований о признании права муниципальной собственности городского округа – города Барнаула Алтайского края на квартиру ... по /// следует отказать.

В силу ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (ОГРН ...) удовлетворить частично.

Признать недействительным договор о передаче жилья в собственность от 23 августа 1996 года, заключенный между администрацией ЖКХ АО «Стройгаз» г. Барнаула и ФИО1 ФИО31 (паспорт ...).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования Галынской ФИО27 (паспорт ...), Галынского ФИО28 (паспорт ...) к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (ОГРН ...) о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО31 (паспорт ...) в доход бюджета городского округа – города Барнаула Алтайского края государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в течение одного месяца.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 сентября 2023 года.

Судья Ю.Н. Энтус