К делу № 2-87/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 марта 2025 года а. Хакуринохабль
Шовгеновский районный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего – судьи Воитлева А.Н.,
при секретаре судебного заседания Х.И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Империал», ФИО2 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационных записей об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Империал» (далее ООО «Империал»), ФИО2 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационных записей об ипотеке.
В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи Г.О.А. продала ФИО1 жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3 указанного договора купли-продажи ООО «Империал» (ООО Сириус) в лице генерального директора ФИО3 предоставило истцу заем, которым производился расчет. В выписках из ЕГРН в качестве ограничения (обременения) права указана ипотека в силу закона, так как расчет с Г.О.А. должен был, производится до ДД.ММ.ГГГГ за счет заемных средств, предоставленных ООО «Сириус». Таким образом, Г.О.А. получила от истца денежные средства за проданный жилой дом с земельным участком в полном объеме, материальных и иных претензий к истцу не имела. Однако ООО «Империал», в пользу которого установлено ограничение (обременение) прав добровольно их не снимает, уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка. Требование истца о подаче заявления о погашении регистрационной записи ответчик добровольно не удовлетворил. Считает, что поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка полностью исполнен, деньги переданы ответчику, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения обременения. В связи с тем, что в настоящее время ООО «Империал» уклоняется от подачи совместного заявления, истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ей на праве собственности жилого дома и земельного участка.
На основании изложенного, ФИО1 просила признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в силу закона в отношении жилого дома, площадью 33,4 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 и ее представитель М.С.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились. Истец представила суду заявление, в котором просила рассмотреть гражданское дело без ее участия.
Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие не просил.
Представитель ответчика ООО «Империал», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица Управления Социального Фонда РФ по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом. Представил письменное заявление с просьбой о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает настоящее гражданское дело при имеющейся явке, в отсутствие надлежащим образом извещенных о дате, месте и времени судебного заседания лиц.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Пункт 1 статьи 408 ГК РФ устанавливает, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Статьей 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
На основании пунктов 11, 12 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1988№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 53 указанного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Таким образом, когда заявление одной из сторон сделки не может быть предоставлено в регистрирующий орган по объективным причинам, регистрационная запись об ипотеке должна быть погашена только на основании заявления одного из участников сделки.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Г.О.А.(продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому Г.О.А. продала, а ФИО1 купила жилой дом, общей площадью 33,4 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Стороны оценили отчуждаемый земельный участок в <данные изъяты> рублей 00 копеек, жилой дом в <данные изъяты> рублей 00 копеек, общая сумма составила <данные изъяты> рублей 00 копеек (п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 8).
Согласно п. 4 договора указанный жилой дом и земельный участок в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 ФЗ, объекты недвижимости в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, считается находящейся в залоге у ООО «Империал» (ООО Сириус) в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объекты недвижимости до момента исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
Расчеты между продавцом и покупателями производятся за счет собственных средств и средств, предоставленных ООО «Сириус» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).
Договор подписан сторонами, содержит отметки о произведенных государственных регистрациях права собственности и ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном порядке не оспаривался.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), жилой дом общей площадью 33,4 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО1. В п. 5.1.1 указанной выписки установлено ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона. Срок действия ограничения (обременения) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-10).
Согласно выписке из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, выданной ОСФР по <адрес>, произошло распоряжение средств материнского (семейного) капитала на погашение основного долга по договору займа, заключенного с ООО «Сириус» на приобретение жилья в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек.
Факт наличия обременения в виде ипотеки в силу закона подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом.
ООО «Империал» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица и исключено из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ как недействующее юридическое лицо, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д.13-34).
В связи с исключением ООО «Империал» (ООО «Сириус»), как недействующего юридического лица, у истца возникли препятствия к снятию ограничения – ипотеки в силу закона приобретенного ею жилого дома с земельным участком, что нарушают права истца.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Наличие обременений на указанные жилой дом и земельный участок вступает в конфликт с ее правом свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей на праве собственности имуществом, гарантированным ст. 35 Конституции РФ.
Обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнены в полном объёме, что подтверждается материалами дела.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО1, исполнила в полном объеме принятые на себя обязательства по возврату суммы займа перед залогодержателем, однако, как установлено в судебном заседании ООО «Империал» заявление в регистрационную службу о прекращении ипотеки не подавало, истец в настоящее время не имеет возможности совместно с ООО «Империал» обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
При изложенных обстоятельствах, с учетом документального подтверждения исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, суд считает, что на основании ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона и погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона на спорный жилой дом и земельный участок.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Империал», ФИО2 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационных записей об ипотеке, удовлетворить.
Прекратить ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, площадью 33,4 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.
Указанное решение является основанием для погашения регистрационных записей об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома, площадью 33,4 кв.м., с кадастровым номером № и № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения через Шовгеновский районный суд Республики Адыгея.
Судья /подпись/ А.Н. Воитлев