Решение по делу № 2-12/2025 от 18.04.2025

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

07 апреля 2025 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи: Лисиенкова К.В.,

при секретаре судебного заседания: Якуповой А.У.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-12/2025 по исковому заявлению по иску ФИО1 к администрации МО г. Салехард, департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард о заключении договора аренды земельного участка, встречному иску департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО г. Салехард, департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард о заключении договора аренды земельного участка. В обоснование требований иска указала, что она имеет на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Салехард, №. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 807 кв.м., относящийся к категории земель населенного пункта и видом разрешенного использования гостиничное обслуживание. Указанный земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка от 20.12.2013 № ФИО2, в последующем арендатором стала ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 09.12.2016 № и последующего договора аренды № от 16.12.2019 со сроком аренды до 20.06.2022. В настоящее время объект незавершенного строительства не завершен строительством, ввод объекта в эксплуатацию не осуществлен.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в частности в п.21 ст.3: «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.»

Из приведенных договоров аренды следует, что ранее земельный участок по основанию п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ ни ФИО1, ни предыдущему собственнику не предоставлялся, а потому она имеет право приобрести такой земельный участок сроком на три года однократно для завершения строительства принадлежащего ей объекта незавершенного строительства, без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

ФИО1 ответчику было подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка, по результатам рассмотрения которого ей было отказано в предоставлении муниципальной услуги по заключению договора аренды земельного участка путем направления департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений письма № от 28.08.2023, мотивированный тем, что согласно договору аренды земельного участка от 16.12.2019 №, земельный участок уже предоставлялся ФИО1 для завершения строительства сроком до 26.06.2022, но данный отказе не содержит информации о том, что земельный участок предоставлялся ФИО1 на основании п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ, а потому данный отказ является незаконным и ФИО1 имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года для завершения строительства принадлежащего ей незавершенн6ого строительством объекта, без проведения торгов, по указанному основанию. С учетом изложенного просил обязать администрацию г. Салехард заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства принадлежащего ей незавершенн6ого строительством объекта с кадастровым номером № сроком на три года на основании п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации г. Салехард обратился в суд с встречным иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснований требований встречного иска представитель департамента указал, что между администрацией г. Салехард и ФИО1 заключался договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства здания, сооружения №, для завершения строительства объекта «Здание гостиницы», расположенного по адресу: ЯНАО, г. Салехард, <адрес>.

В соответствии с п.2.1 Договора, условия договора распространялись в период с 27.06.2019 по 26.06.2022. Срок действия договора аренды земельного участка истек 26.06.2022, степень готовности объекта с кадастровым номером 89:08:010304:2815, согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 23.11.2023 составила 44%. В виду завершения срок действия договора аренды земельного участка, в соответствии с положениями ст.239.1 ГК РФ просил изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Салехард, <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

В судебном заседании истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1, будучи извещенной надлежащим образом, участие не принимала. Представители ФИО1 ФИО3 и ФИО4, действующие на основании нотариально удостоверенных доверенностей, в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований иска настаивали, по основаниям, изложенным в поданном исковом заявлении, возражали против удовлетворения требований иска, по основаниям, изложенным в представленных в адрес суда письменным возражениям. Также указали, что в случае удовлетворения требований встречного иска, считали подлежащей установлению цену реализации, равную рыночной стоимости изымаемого объекта незавершенного строительства, установленную последним заключением эксперта в сумме 75 600 000 рублей.

Представитель департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации г. Салехард, также представляющий полномочия администрации г. Салехарда в сфере земельных отношений, ФИО5, являющихся ответчиками по первоначальному иску и истцом по встречному иску на удовлетворении встречных исковых требований настаивал, в удовлетворении требований первоначального иска просил отказать, по основаниям, изложенным в встречном иске.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 20.12.2013 между администрацией г. Салехарда и ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определения победителя аукциона от 17.12.2013 №46-ОАз, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 807 кв.м. №, сроком с 18.12.2013 по 17.12.2016 для строительства объекта общественно-делового назначения.

09.12.2016 между администрацией г. Салехарда и ФИО2 на основании решения Салехардского городского суда от 29.07.2016 дело №2-1459/2016 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 807 кв.м. №, сроком с 27.06.2016 по 26.06.2019, для строительства объекта «Здание гостиницы».

16.12.2019 между администрацией г. Салехарда и ФИО2 на основании решения Салехардского городского суда от 14.10.2019 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 807 кв.м. №, сроком с 27.06.2019 по 26.06.2022, для завершения строительства объекта «Здание гостиницы».

ФИО1 требования иска о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства принадлежащего ей незавершенн6ого строительством объекта с кадастровым номером № сроком на три года мотивирует положениями федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в частности в п.21 ст.3: «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.», и тем, что ранее по данному основанию ей истребуемый земельный участок не предоставлялся.

Согласно пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.П.5 указанной статью указывает, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ФИО1 не может быть предоставлен земельный участок для завершения строительством незавершенного строительством объекта по основанию, предусмотренному пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку таковые отсутствуют, следовательно ей мог быть предоставлен земельный участок по основанию, предусмотренному п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ. В любом случае для завершения строительством незавершенного строительством объекта земельный участок без проведения торгов предоставляется однократно, но как следует из решения Салехардского городского суда от 14.10.2019 по административному делу №2а-1915/2019 по административному иску ФИО1 к администрации МО г. Салехард, департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, возложении обязанности осуществить подготовку проекта договора аренды и заключить договор аренды земельного участка, содержания самого договора аренды земельного участка от 16.12.2019 №, заключенного на основании указанного решения суда, трактуемого в соответствии с положениями ст.431 ГК РФ буквально, ФИО1 уже предоставлялся истребимый земельный участок в аренду сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта, повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства законодательством не предусмотрено, право завершения строительством объекта ею уже реализовано, а потому требования иска ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Поскольку срок действия последнего договора аренды земельного участка от 16.12.2019 №, предоставленного ФИО1 для завершения строительством объекта «Здание гостиницы», истек 26.06.2022, объект незавершен строительством и не введен в эксплуатацию, департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард, на который в силу Положения о департаменте строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард, утвержденным Решением Городской Думы МО город Салехард от 22.02.2012 № как структурное подразделение администрации г. Салехард, являющееся самостоятельным юридическим лицом, возложены функции представления интересов администрации в сфере земельных отношения, предъявлен иск об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительством

Согласно положений пп. 3.1 п.2 ст.235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1)

Согласно положения п.1,2,4,6 ст.239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 23.11.2023 степень готовности незавершенного строительством объекта составила 44%, строительство объекта не завершено и по настоящее время, объект не введен в эксплуатацию в связи с чем и был предъявлен ФИО1 иск о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта. Из указанного следует, что приведенные выше основания для изъятия у ФИО1 незавершенного строительством объекта имеются и требования иска в данной части подлежат удовлетворению.

Для определения начальной цена продажи объекта незавершенного строительства, определением суда от 11.01.2024 была назначена экспертиза, производство которой было поручено ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы», и согласно выводов эксперта, содержащимся в отчете № от 23.09.2024, рыночная стоимость незавершенного строительством объекта составляет 49 663 770 рублей.

Сторона ФИО1 представила аргументированные лдоводы несогласия с данным заключением эксперта и по их ходатайству, определением суда от 01.11.2024 была назначена повторная экспертиза, производство которой было поручено учреждению стороной, заявившей данное ходатайство - экспертам ООО «Региональный центр независимой экспертизы и оценки», согласно выводов которой, содержащихся в заключении эксперта № от 31.01.2025 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: г. Салехард, <адрес>, составляет 75 600 000 рублей, начальная продажная цена данного объекта 59 200 000 рублей. Экспертом, проводившим экспертизы также даны пояснения о том, что начальная продажная цена с публичных торгов им определена из того, что продажа с торгов имеет вынужденный и ограниченный срок проведения торгов (экспозиция) ограниченный круг покупателей. Вынужденность продажи обусловлена не собственной инициативой собственника, а имеется принужден6ие к продаже. Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 установлены сроки проведения публичных торгов на каждом их этапе их проведения в соответствии с утвержденным Порядком. Круг покупателей ограничен зарегистрированными участниками торгов, объект не представлен на открытом рынке посредством публичной оферты. Также экспертом приведены нормативные акты, на основании которых он пришел к выводам, изложенным в заключении эксперта.

Оценивая приведенные выше заключения экспертов, суд полагает наиболее соответствующей цене реализации с торгов, цену определенную экспертом в сумме 59 200 000 рублей, поскольку указанное заключении более позднее, чем заключение ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы), экспертом в заключении и дополнительных письменных пояснениях к нему данное подробное обоснование произведенных им выводов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований встречного иска и изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Салехард, <адрес>, определив его продажу с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", установив первоначальную продажную его стоимость 59 200 000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований иска ФИО1 к администрации МО г. Салехард, департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард о заключении договора аренды земельного участка, отказать.

Встречные исковые требования департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Салехард, <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", установив первоначальную продажную его стоимость 59 200 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 18.04.2025.

Председательствующий К.В. Лисиенков