Решение по делу № 2-1449/2024 от 29.04.2025

Дело №2-201/2025

УИД 36RS0032-01-2024-001919-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 апреля 2025 года Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Семеновой О.А.,

при ведении протокола помощником судьи Келипове А.Ю,

с участием прокурора Завалина Д.А.,

ответчика ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 адвоката Иванова В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокурора Рамонского района Воронежской области действующего в интересах Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц к Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО1, ФИО3 о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, признании договора аренды и договора купли-продажи земельного участка недействительными в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Рамонского района Воронежской области обратился в суд с иском к Администрации Рамонского городского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО1, ФИО3, в котором просит суд:

1. признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, <.......>.

2. признать договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1, недействительным в силу его ничтожности.

3. признать договор № 45 от 15.11.2023 купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, <.......>, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, заключенный между А.Р. муниципального района <.......> и ФИО1, недействительным в силу его ничтожности.

4. признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, <.......>, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, з/у 3д, заключенный между ФИО1 и ФИО3, недействительным в силу его ничтожности.

5. применить последствия недействительности ничтожных сделок, предусмотренные п.2 ст.167 ГК РФ.

6. прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №..., по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, з/у 3д, о чем внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что 16.08.2023 администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области принято постановление №534-и «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории населенных пунктов с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный)», в соответствии с которым постановлено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 20 лет из категории земель населенных пунктов:

Лот №...:

- земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, з/у 3д, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровый номер земельного участка: №.... Начальный размер арендной платы за земельный участок: 53 500 рублей.

Извещение о проведении 26.09.2023 аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка опубликовано 25.08.2023 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ управлением Росреестра по <.......> зарегистрировано право собственности ФИО1 на приобретенный земельный участок. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым номером №... перешло ФИО3 Соответствующее право зарегистрировано управлением Росреестра по <.......> ДД.ММ.ГГГГ.

Организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки. В нарушение требований подп.4 п.8, подп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона и иные документы аукциона не содержат сведений о разрешенном использовании земельного участка, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, и, соответственно, земельный участок с кадастровым номером 36:25:5900003:280 не мог быть предметом аукциона. Отсутствие в составе извещения о проведения аукциона необходимых сведений могли повлиять на число участников аукциона и его результат, и как следствие на окончательную цену торгов и могли привести к ограничению конкуренции.

Прокурор Завалин Д.А. исковые требования поддержал.

Ответчик Администрация Рамонского муниципального Воронежской области явку представителя не обеспечил, о слушании извещена, ходатайство об отложении не заявляла.

Ответчика ФИО1, ее представитель ФИО2, возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, указанным в письменных возражениях.

Ответчик ФИО4 извещена о времени и месте и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности Иванов В.С., возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, указанным в письменных возражениях.

Третьи лица Управление Росреестра по Воронежской области, Отдел имущественных и земельных отношений Рамонского района Воронежской области, извещены надлежащим образом, о причинах не явки не сообщали, с ходатайством об отложении не обращались.

Суд, с учетом мнения участников процесса, в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Выслушав участников процесса, изучив представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов, проводимых в форме аукционов (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ)).

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ, пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 17 статьи 39.6 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В обозначенной форме реализуются предусмотренные статьей 1 ЗК РФ принципы платности использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В силу пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статья 447 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

ГК РФ не содержит запрета на признание судом недействительными торгов, признанных несостоявшимися.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статья 449, пункт 1 статья 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Правовые основания, порядок, процедура и сроки проведения торгов (аукциона) в отношении права аренды на земельные участки регулируются положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ строго регламентирован порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и названные нормы являются императивными.

В статье 39.11 (пунктах 1, 4, 8 и 24) ЗК РФ предусмотрено, что решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1).

Пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ закреплен исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок не может являться предметом аукциона.

В силу пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона, помимо прочих, должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Смысл извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, состоит в том, чтобы проинформировать наибольшее количество потенциальных арендаторов и обеспечить передачу в аренду земельного участка по наиболее высокой цене арендной платы, выявленной в ходе реального сопоставления свободных конкурирующих заявок.

Таким образом, в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ содержится строго установленный перечень сведений, которые должны быть размещены организатором торгов. Следовательно, требования к извещению о проведении аукциона, изложенные в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ носят для организатора аукциона императивный характер.

Возможность не указания каких-либо сведений из числа тех, которые предусмотрены подп. 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, законом не предусмотрена.

С учетом изложенного, доводы возражений о том, что факт не указания ряда информации в извещении не относится к числу существенных нарушений, а также о том, что неотраженные сведения находятся в общедоступных источниках информации, суд расценивает как несостоятельные.

Размещение неполной информации о предмете торгов и иных связанных с ним сведений, в том числе о возможности застройки земельного участка, приводит к нарушению принципа информационной открытости торгов, что лишает их потенциальных участников сформировать полное представление о предмете торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Вышеуказанная информация является существенной и подлежит указанию в информационном сообщении о проводимом аукционе.

В силу подпункта 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции.

Из материалов дела следует, что 16.08.2023 администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области принято постановление №534-и «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории населенных пунктов с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства», в соответствии с которым постановлено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 20 лет из категории земель населенных пунктов:

Лот №1:

- земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровый номер земельного участка: №.... Начальный размер арендной платы за земельный участок: 53 500 рублей.

Организатором торгов являлся отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области.

По результатам торгов победителем аукциона признана ФИО1, с которой администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области заключен договор аренды земельного участка,по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <.......>, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, адастровый номер земельного участка: №..., со сроком действия – 20 лет.

15.11.2023 между ФИО5 муниципального района Воронежской области заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка № 45, стоимость составила 85 905 руб., земельный участок передан по акту приема-передачи.

16.11.2023 управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности ФИО1 на приобретенный земельный участок.

На основании договора купли-продажи от 04.06.2024, заключенного между ФИО1 и ФИО3 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:25:5900003:280 перешло ФИО3, стоимость земельного участка составила 830 000 руб.

Соответствующее право зарегистрировано управлением Росреестра по Воронежской области 06.06.2024 за ФИО3

Согласно Правилам землепользования и застройки Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области земельный участок с кадастровым номером 36:25:5900003:280 расположен в территориальной зоне Ж1/1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, (код 2.2.) вид разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предусматривает размещение жилого дома; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений.

В соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:25:5900003:280, являвшегося предметом аукциона, предусматривается строительство зданий, сооружений.

Однако вопреки требованиям подп. 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:25:5900003:280 и другая аукционная документация не содержат в себе сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно абз. 2, 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

На основании части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

Извещение содержало общую информацию о Лоте № 1, таким образом, в данном случае в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения. Данное обстоятельство предполагает включение в обязательном порядке в состав извещения о проведении аукциона всего объема сведений согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что отсылка в извещении к правилам землепользования и застройки как к источнику всей информации, предусмотренной подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, равно как и возложение на претендентов обязанности совершать дополнительные действия по поиску недостающей информации о предмете аукциона, в том числе путем обращения к организатору торгов, не может подменять законодательно установленной обязанности администрации публиковать такие сведения непосредственно в извещении о проведении торгов.

Тот факт, что Правила землепользования и застройки Ступинского сельского поселения опубликованы, и любое заинтересованное лицо может с ними ознакомится, не восполняет допущенные организатором аукциона нарушения.

Постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 № 909 в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о торгах, в том числе о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен адрес сайта www.torgi.gov.ru.

Приказом Минкомсвязи России от 03.06.2015 № 195 утвержден Регламент официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - Регламент). Указанный Регламент устанавливает порядок ведения данного сайта www.torgi.gov.ru и обеспечения доступа к информации, размещаемой на официальном сайте торгов. Приложение к Регламенту определяет, какая информация подлежит размещению на сайте в связи с установленным функционалом в зависимости от вида торгов.

С учетом вышеизложенного, организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, установленные Правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой он расположен.

В силу подпункта 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Однако в нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона для земельного участка указан исключительно один вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства

При этом заявление о проведении указанного аукциона, послужившее основанием для принятия решения о проведении аукциона, не содержит целей использования испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона.

Пунктом 11 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ закреплено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям.

В соответствии с подпункта 8 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ одним из этапов подготовки к проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, связанных со строительством зданий, сооружений, является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. В силу подп. 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Согласно пункту 7 статьи 1 ГрК РФ территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

В силу положений статей 30, 32, 37 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой использование землепользователем земли в соответствии с градостроительными регламентами. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает, что порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации (пункт 10 статьи 48).

В соответствии с частью 1 статьи 52.1 Гр.К РФ подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло, водоснабжения и водоотведения, сетям связи (далее - сети инженерно-технического обеспечения), определение платы за такое подключение (технологическое присоединение) осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Указанные особенности не применяются в случаях технологического присоединения объектов электроэнергетики к электрическим сетям.

Согласно пунктам 20, 21 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. При этом система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Учитывая изложенное, к сетям инженерно-технического обеспечения относятся сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Этот же вывод содержится в разъяснениях ФАС России "Об обязательности наличия в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения", опубликованных 27.12.2019.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.

Отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, противоречит требованиям, установленным подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, также содержит признаки нарушения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Следовательно, в силу подпункта 8 пункта 4, подп. 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:25:5900003:280 при подготовке аукциона органом местного самоуправления должны быть получены технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения).

Указанные сведения должны быть получены и опубликованы организатором торгов в открытом доступе на сайте "torgi.gov.ru", а не предоставляться по запросам третьих лиц.

При этом, в случае отсутствия возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствующем извещении также указывается информация об этом.

Требования законодателя об обязательном включении в извещение о проведении аукциона сведений о подключении либо не возможности подключения объекта к сетям направлены на предоставление исчерпывающих сведений о возможности застройки земельного участка.

Организатором аукциона указана возможность подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно -технологического обеспечения: газоснабжение -есть (филиал ОАО "Газпром газораспределение Воронеж подтверждает техническую возможность подключения к сетям газораспределения объекта капитального строительства, при условии согласования трассы газопровода с третьими лицами. Запрашиваемый объект будет рассматриваться на основании поданной заявки в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 13.09.2021 № 1547), водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения - нет.

Вместе с тем, краткая справка не содержит в себе полного перечня информации о возможности подключений (технологического присоединения) к сетям, следовательно, не может служить подтверждением исполнения предусмотренной подпункта 8 пункта 4, подп. 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ обязанности разместить соответствующую информацию в аукционной документации.

Реализация права аренды спорного земельного участка в отсутствие достоверной информации о возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, является неправомерной, а также создает правовую неопределенность среди потенциальных участников торгов.

Указанное обстоятельство влечет ограничение количества потенциальных участников и создает условия для злоупотребления правом организатором торгов, ограничивает добросовестную конкуренцию, не обеспечивает гласность и прозрачность торгов.

Отсутствие исчерпывающих сведений о наличии или отсутствии возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения непосредственно влияет на спрос в отношении выставленного на аукцион земельного участка и формировании покупной цены.

От наличия технических условий на подключение такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также от размера платы за технологическое присоединение построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, наличия возможности такого присоединения, зависит стоимость аренды, цена самого земельного участка, объем финансовых вложений победителя аукциона в строительство выигранного объекта. То есть, организатор торгов не предоставил потенциальным участникам полной и достоверной информации об аукционе и его лоте в части технических условий, тем самым ограничив круг потенциальных участников, заинтересованных в аренде земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:25:5900003:280 нарушены императивные нормы ЗК РФ, определяющие подготовку и организацию аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" при проведении торгов, запроса котировок цен на товары, запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Анализ положений статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" свидетельствует о том, что запреты, предусмотренные данной статьей, являются безусловными и имеют императивный характер. Правонарушение, выразившееся в нарушении данных запретов, носит формальный характер и не требует оценки последствий для конкуренции в связи с таким нарушением, доказывания наступления фактических или возможных негативных последствий от совершения таких действий в виде недопущения, ограничения, устранения конкуренции.

Открытые торги, к которым относится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников, в связи с чем, не предусмотренное законодательством ограничение в доступе к торгам, а равно необоснованный доступ участников торгов, не соответствующих установленным требованиям, ущемляет права каждого желающего принять в них участие, так и интерес организатора торгов в привлечении максимального числа участников, а также публичные интересы.

При квалификации данных нарушений антимонопольного законодательства необходимо учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении от 28.12.2010 № 11017/10, согласно которой основной задачей законодательства, устанавливающего порядок проведения торгов, является не столько обеспечение максимально широкого круга участников размещения заказов, сколько выявление в результате торгов лица, исполнение контракта которым в наибольшей степени будет отвечать целям эффективного использования источников финансирования, предотвращения злоупотреблений в сфере размещения заказов.

Для квалификации действий (бездействия) по организации и проведению торгов как нарушающих требования антимонопольного законодательства необходимы установление и оценка последствий тех или иных нарушений специального законодательства, регламентирующего порядок проведения торгов, запроса котировок, запроса предложений и закупок, и Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" с точки зрения их фактического либо возможного влияния на конкурентную среду.

Таким образом, для признания наличия в действиях организатора торгов признаков нарушения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" не требуется доказывать недопущение, ограничение или устранение конкуренции. Достаточно доказать возможность наступления указанных последствий.

Неполнота представленной в извещении о проведении аукциона информации о предмете аукциона, в том числе о разрешенном использовании земельного участка, об ограничениях в использовании участка, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, не позволяют заинтересованным в участии в аукционе лицам получить необходимую и достаточную информацию для того, чтобы принять решение об участии в аукционе, оценить потенциальные риски, предстоящие расходы, связанные со строительством, возможность надлежащего исполнения обязательств по возведению объекта капитального строительства, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, и ряд других существенных обстоятельств.

Указанное обстоятельство свидетельствует о возможности наступления событий в виде недопущения, ограничения или устранения конкуренции.

Нарушение порядка опубликования (размещения) извещения о проведении аукциона, аукционной документации влечет ограничение доступа к информации о проведении аукциона заинтересованных лиц, следовательно, действия (бездействие) организатора аукциона могли привести к ограничению круга участников аукциона.

Допущенные организатором нарушения закона в виде не указания обязательных сведений в извещении о проведении аукциона повлекли искусственное сокращение числа потенциальных участников аукциона, соответственно, нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

В силу положений пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Заключение администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области договора с нарушением процедуры проведения аукциона привело к созданию преимущественных условий для одного лица и лишило возможности других лиц, круг которых определить невозможно, реализовать свое право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №....

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом вышеприведенных норм действующего законодательства и разъяснений по их применению, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных прокурором исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи (абз. 6 п. 1 ст. 449 ГК РФ). Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абз. 7 п. 1 ст. 449 ГК РФ). Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

При этом следует учесть, что в силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов, и применении последствий ее недействительности.

В силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 74 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, при которой был нарушен явно выраженный запрет установленный законом является ничтожной, как посягающей на публичные интересы.

Признанная недействительной по основаниям статей 10, 168 ГК РФ сделка является ничтожной и в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку суд пришел к выводу, что исходная сделка является ничтожной, следовательно, она не могла повлечь юридических последствий, таким образом, все последующие сделки также являются ничтожными.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с положениями ст. 449 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101, торги являются способом заключения договора, а заключенный по результатам торгов договор - самостоятельной сделкой. Недействительность договора, заключенного на торгах, может быть связана как с нарушением правил их проведения, так и с иными нарушениями требований закона. При этом отсутствие нарушений при проведении торгов не исключает признание договора, заключенного на торгах, недействительным по основаниям, предусмотренным законом.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Общие положения о последствиях недействительности сделки установлены ст. 167 ГК РФ: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В пункте 75 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая изложенное, оспариваемый договор в силу положений статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, как нарушающий вышеперечисленные требования закона и посягающий на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы неопределённого круга лиц.

В соответствий с требованиями статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании абз. 4 ст. 12 ГПК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, положения действующего законодательства предполагают в качестве обязательного условия предоставления судебной защиты наличие нарушенного или оспариваемого права истца.

В силу положений п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (абзац второй).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных прокурором Рамонского района Воронежской области требований.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая вышеизложенную правовую позицию, суд полагает необходимым в резолютивной части решения указать, что настоящее решение является основанием для погашения записи в ЕГРН.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 36:25:5900003:280, расположенного по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, <.......>.

Признать договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1, недействительным в силу его ничтожности.

Признать договор №... от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......> заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1, недействительным в силу его ничтожности.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>, заключенный между ФИО1 и ФИО3, недействительным в силу его ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав ФИО3 возвратить земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, <.......>, з/у 3дадминистрации Рамонского муниципального района <.......>.

Взыскать с администрации Рамонского муниципального района Воронежской области в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средства полученные за данный земельный участок в размере 85905 руб.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средства полученные за данный земельный участок в размере 830 000 руб.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №..., по адресу: Российская Федерация, <.......>, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>.

Данное решение суда является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №..., по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, Рамонский муниципальный район, Ступинское сельское поселение, <.......>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Рамонский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Семенова

Решение принято в окончательной форме 29.04.2025