Апелляционное определение по делу № 33-18056/2023 от 27.07.2023

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0015-01-2022-003069-77

Рег. №: 33-18056/2023 Судья: Попова Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт - Петербург «27» июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Осининой Н.А.,

Судей

ФИО1, ФИО2,

При секретаре

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2023 года по гражданскому делу №2-279/2023 по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., выслушав объяснения представителей ФИО4 – ФИО8 и ФИО9, возражения ФИО7, представителя ФИО7, ФИО5, ФИО6 – ФИО10, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7, указав, что он является собственником 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Собственником 1/2 доли в указанных квартирах является его сестра ФИО5 ФИО5 решила продать свои доли и в письменных извещениях, датированных 30 октября 2021 года предложила истцу выкупить ее доли за 2 500 000 руб. и 4 500 000 рублей соответственно. 9 ноября 2021 года истец направил в адрес ответчика извещения о готовности приобрести вышеуказанные доли до 1 февраля 2022 года. В ответ на обращение от 9 ноября 2021 года истцом было получено согласие ответчика от 29 декабря 2021 года. Заключение сделки было назначено на 25 января 2022 года, однако 24 января 2022 года ответчик без объяснения причин отказалась от заключения сделки и продала свои доли иным лицам. Истец полагает, что было нарушено его преимущественное право на покупку принадлежащих ФИО5 долей жилых помещений. В своих исковых требованиях он просила суд перевести на него права и обязанности покупателя 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного решения.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

При этом по смыслу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ФИО4 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, и 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании свидетельств о праве на наследство по закону. Право собственности зарегистрировано 10 октября 2017 года, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

ФИО5 являлась собственником 1/2 доли в вышеназванных квартирах на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Право собственности зарегистрировано 19 декабря 2017 года.

9 февраля 2022 года между ФИО5 и ФИО11, действующей на основании доверенности от имени ФИО6 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Переход права собственности на ФИО6 зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 21 февраля 2022 года.

Согласно условиям договора стороны оценили указанную долю в размере 2 500 000 рублей, расчет между участниками договора производится следующим образом: денежные средства в размере 50 000 рублей уплачены покупателем продавцу до подписания договора; денежные средства в размере 2 450 000 руб. покупатель оплачивает продавцу путем передачи покупателем указанных денежных средств на депонирование в безналичном порядке нотариусу нотариального округа Санкт-Петербурга Н.Ю.М.

Денежные средства подлежат выплате продавцу в течение трех банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю квартиры на имя покупателя.

9 февраля 2022 года между ФИО5 и ФИО11, заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Переход права собственности на ФИО11 зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 21 февраля 2022 года.

Согласно условиям договора стороны оценили указанную долю в размере 4 500 000 рублей, расчет между участниками договора производится следующим образом: денежные средства в размере 1 500 000 руб. уплачены покупателем продавцу до подписания договора, что подтверждается распиской продавца о получении денежных средств; денежные средства в размере 600 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу путем перечисления на счет №..., открытый в ПАО «Сбербанк» в течение 1 дня, с момента подписания договора; денежные средства в размере 2 400 000 руб. покупатель уплачивает продавцу путем передачи покупателем указанных денежных средств на депонирование в безналичном порядке нотариусу нотариального округа Санкт-Петербурга Н.Ю.М.

Расчеты между ФИО6, ФИО7 и ФИО5 подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, распиской ФИО5

Как указывает истец, при заключении вышеуказанных договоров купли-продажи долей было нарушено его преимущественное право покупки, поскольку им было получено уведомление о намерении ФИО5 продать свои доли, на что им было дано согласие. Вместе с тем, несмотря на его согласие, ФИО5 продала доли посторонним лицам без объяснения причин.

В обеспечение своего обязательства по передаче денег по названному договору истцом внесена сумма в размере 7 000 000 рублей на счет Управления судебного департамента Санкт-Петербурга, что подтверждается соответствующей квитанцией (л.д. 34-36, т.2).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики указывали, что ФИО5 исполнила предусмотренную п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по уведомлению истца о своем намерении продать принадлежащие ей доли, вместе с тем, истец хоть и выразил намерение их приобрести, однако не был готов приобретать доли по предложенной ответчиком цене, между сторонами велись длительные переговоры, однако истец не предпринял каких-либо действий по приобретении долей.

ФИО5 30 октября 2021 года направила ФИО4, извещение о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, за 2 500 000 рублей при условии произведения расчета после государственной регистрации перехода права собственности за указанную долю, в связи с чем истцу предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли за указанную сумму. В связи с чем, ему предлагалось сообщить ФИО5 письменно по адресу: <адрес> своем желании или отказе приобрести указанную долю в праве общей собственности на квартиру. Разъяснено, что в случае не осуществления преимущественного права покупки в течение месяца со дня извещения, указанная 1/2 доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Также ФИО5 30 октября 2021 года направила ФИО4, извещение о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, за 4 500 000 рублей при условии произведения расчета после государственной регистрации перехода права собственности за указанную долю, в связи с чем истцу предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли за указанную сумму. В связи с чем, ему предлагалось сообщить ФИО5 письменно по адресу: <адрес>, о своем желании или отказе приобрести указанную долю в праве общей собственности на квартиру. Разъяснено, что в случае не осуществления преимущественного права покупки в течение месяца со дня извещения, указанная 1/2 доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Указанные извещения ФИО4 были получены, что последним в процессе рассмотрения спора не отрицалось.

В ответ на указанное извещение ФИО4 в адрес ФИО5 9 ноября 2021 года направлен ответ, из которого следует, что истец изъявил желание выкупить долю ответчика, в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> до 01 февраля 2022 года и готов преступить к обсуждению деталей сделки. В подтверждение направления указанного ответа в материалы дела представлена распечатка с сайта ФГУП «Почта России» (л.д. 51 т. 2).

ФИО5 указанный ответ был получен, в связи с чем в адрес ФИО4 направлено письмо от 29 декабря 2021 года в котором она просит до 01 февраля 2022 года сообщить ей дату, место и время проведения нотариальной сделки по отчуждению объекта и выслать список необходимых с ее стороны документов, а также проект договора купли-продажи для обсуждения деталей сделки. Также было предложено произвести полную оплату денежных средств за объект посредством нотариального депозита.

ФИО4 в материалы дела представлен текст ответа от 22 ноября 2021 года о согласии на покупку 1/2 доли квартиры на <адрес>, однако, доказательств направления указанного ответа в адрес ФИО5 в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, имеющаяся выписка по счету не подтверждает фактическое направление указанного ответа в адрес ФИО5 (л.д. 84, т. 2).

По ходатайству сторон судом были допрошены свидетели П.С.В., М.Н.В., И.Ю.П., С.О.В., С.В.М., из показаний которых следует, что ФИО5 исполнена обязанность, предусмотренная положениями ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение длительного времени между истцом и ответчиком в лице их доверенных лиц велись переговоры относительно заключения сделки, однако продажа доли в праве общей собственности на квартиру не состоялась ввиду разногласий между сторонами как по порядку оплаты по договору, так и по цене договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами, на основании тщательного анализа представленных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, исходил из того, что преимущественное право истца на покупку долей в объектах недвижимости не было нарушено ФИО5, поскольку уведомления о продаже были получено истцом, после получения уведомлений истец в лице доверенных лиц неоднократно связывался с ФИО5 и ее представителями, и при действительном намерении приобрести спорные доли имел возможность согласовать с ними время и дату заключения договора, в связи с чем суд пришел к выводу, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГПК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что его права были нарушены, не имеется.

Ссылки истца на то обстоятельство, что истец, совершая сделку, был вправе согласовать со стороной ее условия, правомерно отклонены судом, поскольку по смыслу п. 1 ст. 250 ГПК РФ преимущественное право покупки спорных долей возникает у участника долевой собственности при приобретении доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом, при этом требований о том, что продавец обязан согласовать с иными участниками долевой собственности условия продажи его доли, действующее законодательство не содержит, в связи с чем истец был обязан либо приобрести спорные доли на предложенных ответчиком условиях в безусловном порядке либо отказаться от их приобретения.

При этом цена продаваемых долей в праве общей долевой собственности на квартиры, о которой стороны пришли к соглашению в договорах купли-продажи, равнозначна цене, указанной в сообщениях, направленных в адрес истца.

Изложенные выводы суда следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Материалами дела подтверждается, что стороны в действительности многократно связывались по вопросу заключения договора, то есть, при действительном намерении приобрести спорные доли истец имел возможность заключить договоры купли-продажи, однако такие договоры в установленный срок заключены не были. При таком положении оснований полагать права истца нарушенными не имеется, поскольку ФИО5 процедура отчуждения спорных долей в праве общей долевой собственности на квартиры соблюдена, однако истец от приобретения таких долей уклонился.

По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса РФ права и обязанности покупателя могут быть переведены на участника долевой собственности, в отношении которого нарушено преимущественное право покупки, лишь при условии согласия последнего с ценой, за которую она продается, и прочими равными условиями, предложенными продавцом.

Несогласие второго собственника квартиры приобрести долю в квартире на предложенных продавцом условиях, о нарушении порядка продажи доли не свидетельствует.

При этом судебная коллегия учитывает также положения п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ, поскольку, достоверно зная о стоимости спорного имущества, указанной в полученных им от уведомлениях, в случае уклонения ФИО5 от совершения действий по заключению договоров с истцом, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не был лишен права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства по оплате спорных долей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно оценены представленные доказательства по делу, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку само по себе несогласие истца с произведенной судом оценкой доказательств не является основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку не свидетельствует о неправильности изложенных в решении суда выводов.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направленными на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 31.07.2023.