Мотивированное решение изготовлено14.04.2025г.

УИД: 78RS0006-01-2024-003156-34

Дело № 2-152/2025 25 марта 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Бачигиной И.Г.

при секретаре Плакса А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ», Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, обязании совершить определенные действия,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ», Управлению Росреестра по Ленинградской области, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать исполненными обязательства истца по оплате денежных средств в размере 1 605 520 рублей по договору № № от 27 апреля 2016 года участия долевого строительства жилого дома; обязать Управление Росреестра по Ленинградской области аннулировать запись о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве дома № № от 27 апреля 2016 года, восстановить запись в ЕГРН о регистрации договора участия в долевом строительстве дома № № от 27 апреля 2016 года; признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора № № от 27 апреля 2016 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома и обязании заключить (подписать) дополнительное соглашение к договору в соответствующей редакции, исключающей пункт об оплате ФИО1 повторной стоимости договора в размере 1 605 520 руб.

В обоснование иска истец указала, что 27.04.2016 заключила договор участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи» участок 12 с ООО «ЛенОблСтрой».

Истцом была полностью оплачена цена договора 1 605 520 рублей, в подтверждение оплаты цены договора истцу были переданы Акты приема-передачи векселя от 06.06.2016, от 07.06.2016.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 ноября 2019 года ООО «ЛенОблСтрой» признано (несостоятельным) банкротом, введена процедура конкурсного управления.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.08.2021 установлено, что кредитор (ФИО1) исполнила свои обязательства в полном объеме, то есть оплатила стоимость договора добросовестно и в полном объеме.

При этом представитель конкурсного управляющего, присутствующий в судебном заседании доводов о неоплате цены договора не приводил.

От конкурсного управляющего ООО «ЛенОблСтрой» уведомлений о том, что Договор участия в долевом строительстве не оплачен, истец не получала.

После уведомления от ответчика, датированного 09.11.2023 об одностороннем отказе от исполнения договора, 20 декабря 2023 года Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области направило уведомление о том, что в ЕГРН внесена запись о регистрации расторжения ДДУ в долевом строительстве (л.д. 9-12, 118-121).

Определением суда от 25.03.2025г. требование истца о признании обязательства исполненным оставлено без рассмотрения.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, поддержал ранее представленный отзыв на иск.

Представитель ответчика - Управления Росреестра по Ленинградской области о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Представитель третьего лица – ООО «ЛенОблСтрой» в лице конкурсного управляющего Греб Е.С. о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Суд, изучив материалы дела, заслушав участников процесса, показания свидетеля ФИО7 приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что между истцом и ООО «ЛенОблСтрой» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома Договору №ЛП2- К1-503 участия в долевом строительстве жилого дома от 27.04.2016 г., в соответствии с которым застройщик обязан был в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать в собственность однокомнатную квартиру с условным номером 503, общей площадью 28,67 кв.м, находящуюся на 6 этаже дома, расположенного по адресу: Ленинградская область. Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», участок 12, кадастровый №, а истец (дольщик) принял на себя обязательство- уплатить обусловленную договором цену в размере 1 605 520,00 руб. и принять указанную квартиру (л.д. 28-33).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2019 г. по делу №А56-77541/2018 ООО «ЛенОблСтрой» было признано банкротом с открытием процедуры конкурсного производства и с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д. 17-20).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-77541/2018 от 22.05.2020 г. в качестве конкурсного управляющего ООО «ЛенОблСтрой» утверждена ФИО4.

Определением от 15.04.2022 г. по делу №А56-77541/2018/н.5 арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области определил передать ООО «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ» права и обязательства ООО «ЛенОблСтрой», как застройщика земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:386 (л.д. 50-53).

На основании указанного определения 25 апреля 2022 г. между ООО «ЛенОблСтрой» и ООО «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ» был заключен Договор передачи земельного участка с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, в редакции дополнительного соглашения от 20.06.2023г., которым ООО «ЛенОблСтрой» (застройщик) в порядке перевода долга передало ООО «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ» (приобретатель) имущество (имущественные права) застройщика (земельный участок, функции застройщика, результаты подготовительных и строительных работ), а также обязательства застройщика перед участниками долевого строительства и требования застройщика к участникам долевого строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства (задолженность по оплате цены договоров участия в долевом строительстве).

Перечень обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и требований застройщика к участникам долевого строительства указан к Приложении №3 к Договору о передаче. В тот же день сторонами Договора о передаче был подписан соответствующий акт приема-передачи.

Согласно Приложения №3 к Договору о передаче в редакции дополнительного соглашения №3 от 20.06.2023 г. ответчику были переданы обязательства перед истцом по Договору №ЛП2- К1-503 участия в долевом строительстве жилого дома от 27.04.2016 г. по передаче жилого помещения - квартиры условный №, этаж - 6, количество комнат - 1, секция - 6, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», участок 12, кадастровый №, а также требования к истцу по оплате цены Договора долевого участия в размере 1 605 520,00 рублей (л.д. 58-60).

Согласно абзаца десятого пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан вести реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

В соответствии с частями 1 и 3 ст. 201.4. Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы (ч. 3.1 ст. 201.4. Закона о банкротстве).

Частью 7 ст. 201.4. Закона о банкротстве установлено, что конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Согласно части 8 ст. 201.4. Закона о банкротстве возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.

Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в срок, предусмотренный пунктом 8 статьи 201.4. Закона о банкротстве, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

Уведомлением от 09.08.2021 г. конкурсный управляющий ООО «ЛенОблСтрой» включил в реестр требований участников строительства ООО «ЛенОблСтрой» требование ФИО1 о передаче жилого помещения - квартиры условный №, этаж - 6, количество комнат - 1, общей площадью - 27,27 кв.м., секция - 6, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, с указанием на отсутствие произведенной кредитором оплаты и размер неисполненных участником строительства обязательств перед застройщиком в сумме 1 605 520,00 руб. (л.д. 127).

Возражения по существу уведомления истцом конкурсному управляющему представлены не были.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона №214-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как установлено материалами дела, в связи с передачей ответчику по договору от 25 апреля 2022 г. в редакции дополнительного соглашения №3 от 20.06.2023 г. права требования к истцу по оплате цены Договора долевого участия в размере 1 605 520,00 рублей, 2 августа 2023 года ответчик направил в адрес истца претензию (требование) за исх. № б/н от 02.08.2023 г., которой потребовал в срок не позднее 18 августа 2023 г. погасить задолженность в размере 1 605 520,00 рублей, а также предупредил о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения требований, изложенных в претензии, он в одностороннем порядке откажется от исполнения Договора.

Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № указанная претензия была вручена истцу 08 августа 2023 г., однако задолженность погашена не была (л.д. 61-63).

11 октября 2023 года ответчик направил в адрес истца повторную претензию за исх. № б/н от 11 октября 2023 года.

Согласно Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № повторная претензия была получена истцом 25 октября 2023 года, и также была оставлена без ответа (л.д. 64-66).

Поскольку задолженность по Договору истцом не была погашена, ответчик ценным письмом с описью вложения направил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора № ЛП2-К1-503 участия в долевом строительстве жилого дома от 27 апреля 2016 года (исх. б/н от 09.11.2023 г.) (л.д. 69-70).

Таким образом, поскольку истцом возражения на уведомление конкурсного управляющего о включении в реестр кредиторов права требования передачи жилого помещения с указанием на отсутствие произведенной оплаты и размер неисполненных участником строительства обязательств перед застройщиком в сумме 1 605 520,00 руб. не представлены, ответчику передано право требования исполнения дольщиком обязательства по договору долевого участия, требования ответчика оставлены истцом без удовлетворения, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика по одностороннему отказу от договора в полной мере соответствуют требованиям закона, основания для признания их незаконными отсутствуют.

Показания свидетеля ФИО7, приглашенной истцом для подтверждения факта оплаты цены договора не принимаются судом во внимание, поскольку доводы истца об исполнении обязательства по оплате цены договора перед застройщиком в полном объеме не могут являться основанием для признания одностороннего отказа от исполнения договора незаконным, так как на момент совершения отказа какие-либо доказательства оплаты цены договора у ответчика отсутствовали, ответчику переданы требования к истцу по оплате цены договора.

При этом суд полагает, что показания свидетеля не могут являться достаточным и допустимым доказательством исполнения между сторонами сделки денежных обязательств.

Так как в установленный законом срок истец не заявила в арбитражный суд возражения в соответствии с пунктом 9 статьи 201.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, требование о передаче жилого помещения считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим, то есть с наличием долга по Договору долевого участия. Факт наличия или отсутствия оплаты в рассматриваемом случае должен был подтвержден арбитражным судом в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Поскольку судом не установлено наличия оснований для удовлетворения требования о признании незаконным одностороннего отказа от договора, основания для удовлетворения требований об обязании Управления Росреестра по Ленинградской области аннулировать запись о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве дома № № от 27 апреля 2016 года, восстановить запись в ЕГРН о регистрации договора участия в долевом строительстве дома № № от 27 апреля 2016 года, удовлетворению не подлежат, как производные от основного требования.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 55, 56, 59, 60, 67, 98, 194-198 ГПК Российской Федерации,

решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ», Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, обязании совершить определенные действия отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента вынесения путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: И.Г. Бачигина