73RS0025-01-2022-001479-77
Дело № 2-51/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ульяновская область, р.п. Чердаклы 6 февраля 2023 года
Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Бирюковой М.В.,
при секретаре судебного заседания Голяшовой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи, соглашения недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскания судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи, соглашения недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскания судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 24.01.2022 истец заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры №..., расположенной в доме <...>. Согласно договору, стоимость квартиры составляет 500 000 руб., тогда как за квартиру истцом оплачено 1 075 000 руб., что подтверждается распиской.
Кроме договора купли-продажи квартиры, между сторонами заключено соглашение об оплате неотделимых улучшений квартиры от 24.01.2022, которые якобы стоят 575 000 руб. - штукатурка стен, установлена входная дверь, выполнена стяжка пола, заделка швов между плитами перекрытия, разводка ГВС, ХВС и канализации, которые были произведены за время эксплуатации квартиры, однако стоимость неотделимых улучшений несоразмерно завышена, без этих улучшений квартира находилась бы в строительном варианте.
Данное соглашение считает формальным, заключенным с целью оправдать разницу между озвученной ценой квартиры и суммой, указанной в договоре. Цель прикрытия реальной стоимости квартиры истцу не известна, однако такое положение дела ее не устраивает. При подписании договора ответчик и ее риэлтор ввели ее (истца) в заблуждение. Получив в последующем консультацию, истцу стало известно, что цена в договоре 500 000 руб. влечет для нее в дальнейшем невыгодные условия продажи. Заключение сделки, по мнению истца, лишает ее возможности в последующем распорядиться своим имуществом по своему усмотрению.
Просит суд признать договор от 24.01.2022 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, соглашение об оплате неотделимых улучшений от 24.01.2022, заключенные между ФИО1 и ФИО2 недействительными, применить последствия недействительности сделки. Взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину, уплаченную при подаче иска, в размере 13 575 руб.
Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований. Пояснила, что между ней и ответчиком согласована стоимость квартиры 1 075 000 руб., после чего ей сказали, что будет два документа, поставив ее перед фактом. В Управление Росреестра по Ульяновской области, как ей стало известно, был сдан только договор купли-продажи квартиры, без соглашения. Полагает наличие двух документов по сделке нарушает ее права, более того, в квартире она своими приборами обнаружила скрытые камеры и электрическое излучение в стенах. Неотделимых улучшений в квартире, полагает, было произведено не на 570 000 руб., а на 200 000 руб. Указанную квартиру она купила для последующей перепродажи, однако за 1 000 000 руб. ее купить другие люди отказались.
Представитель истца ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании полагала заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований иска. Пояснила, что перед приобретением квартиры истицей она была осмотрена, претензий не имелось.
Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Сучков С.П. в судебном заседании просил удовлетворении иска отказать в полном объеме, полагал оснований для признания договора и соглашения недействительными не имеется, надлежащих доводов истцом не приведено.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании следующего.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Таким образом, законом установлено, что спорная сделка должна была быть совершена в письменной форме путем составления документа, подписанного лицами, совершившими сделку.
В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену) (п. 1).
Как следует из материалов дела, 24.01.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры №... общей площадью 18,1 кв.м, расположенной по адресу: <...>. Стоимость объекта составляет 500 000 руб.
Данная квартира принадлежала ФИО2, согласно договору купли-продажи объекта недвижимости с ФИО5 от 11.09.2019, с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк» (л.д. 52 оборот - 54).
Также 24.01.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено соглашение об оплате неотделимых улучшений от 24.01.2022, согласно которому, за время эксплуатации квартиры, продавцом произведены неотделимые улучшения, в том числе в квартире выполнены некоторые внутренние отделочные работы, а именно: штукатурка стен, установлена входная дверь, выполнена стяжка пола, заделка швов между плитами перекрытия, разводка ГВС, ХВС и канализация. Стоимость данных улучшений по обоюдному согласию стороны оценивают в 575 000 руб., которые оплачены покупателем продавцу до подписания настоящего соглашения, что подтверждается распиской.
Данное соглашение подписано сторонами, подписи в ходе рассмотрения дела не оспаривались (л.д. 24).
Между сторонами составлены расписки: от 22.01.2022, согласно которой ФИО2 подтверждает получение от ФИО1 денежных средств в размере 500 000 руб. в качестве оплаты за проданную ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 18,1 кв.м., кадастровый №...; а также от 24.01.2022 согласно которой ФИО2 подтверждает получение от ФИО1 денежных средств в размере 570 000 руб. в качестве оплаты за неотделимые улучшения проданной квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 18,1 кв.м., кадастровый №.... (л.д. 25, л.д. 26).
Согласно указанию в расписках, расчет произведен, претензий не имеется.
01.12.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением в досудебном порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры, соглашения об оплате неотделимых улучшений от 24.01.2022 и возвратить все в первоначальное состояние до сделки, выплатить истцу уплаченные денежные средства.
Согласно пояснениям ответчика, данная претензия была ей получена, однако письменного ответа ей в адрес истца направлено не было.
Считая, что составление двух документов по сделке - договора купли продажи квартиры и соглашения об оплате неотделимых улучшений нарушает права ФИО1, ей был предъявлен рассматриваемый иск о признании их недействительными, применении последствий недействительности сделки.
В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Обязательным условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями закона, а выбранный способ защиты должен приводить к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Суд учитывает, что с заявленными требованиями истец обратилась в установленный срок.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимость по договору продажи, переходит к покупателю после государственной регистрации.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» статьей 18 определят порядок представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, предусматривает подачу документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, при этом, вопреки доводам истца, не содержит обязательного указания на предоставления соглашения об оплате неотделимых улучшений, поскольку основанием возникновения права собственности таковой документ не является.
Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. В силу п. 2 ч. 2 указанной статьи, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
При этом, федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» запрещает требовать у заявителя дополнительные документы, которые не предусмотрены этим законом. При проведении правовой экспертизы Росреестр самостоятельно проверяет сведения об объекте недвижимости, на который регистрируются права, исходя из информации, содержащейся в ЕГРН на момент перехода права.
Согласно копии реестрового дела на объект недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 18,1 кв.м., кадастровый №..., договор купли-продажи квартиры от 24.01.2022 был сдан в Управление Росреестра по Ульяновской области, 27.01.2022 произведена государственная регистрация права №....
Из выписки из ЕГРН следует, что собственником указанной квартиры значится ФИО4 (л.д. 21) (истец по делу).
В силу приведенной нормы права, о намерении продавца произвести отчуждение вещи свидетельствует ее передача покупателю, а о намерении покупателя принять имущество в собственность - вступление во владение, а также совершение действий по использованию и распоряжению вещью.
Таким образом, поскольку право собственности истца на купленную квартиру официальным образом зарегистрировано, истица проживает в спорном жилом помещении, пользуется им по своему усмотрению, суд не усматривает нарушений прав истца в части непредставления соглашения от 24.01.2022 в Управление Росреестра по Ульяновской области.
Исходя из пояснений истца, общая стоимость квартиры в размере 1 075 000 руб. между ней (как покупателем) и ответчиком (как продавцом) была согласована. Квартира перед заключением оспариваемого договора купли-продажи квартиры и подписания соглашения была истцом осмотрена.
Произведенные неотделимые улучшения указанной жилплощади продавцом до продажи квартиры истцу, а именно: штукатурка стен, установлена входная дверь, выполнена стяжка пола, заделка швов между плитами перекрытия, разводка ГВС, ХВС и канализация была по обоюдному согласию сторонами оценена в 575 000 руб. Более того, неотделимые улучшения произведены продавцом по своему усмотрению до продажи квартиры, для приведения ее в состояние жилого из строительного варианта.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
По смыслу приведенных норм права добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")."
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 7 того же постановления, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Согласно пояснениям сторон, для приобретения квартиры у ответчика №..., расположенной в доме <...>, у истца не имелось достаточной суммы, в связи с чем ФИО1 была продана принадлежащая ей квартира по адресу: <...> ФИО2 за 450 000 руб., что следует из договора купли-продажи от 24.01.2022, которые по взаимной договоренности сторон зачлись по сделке купли-продажи квартиры №...
Доказательств того, что ответчик действовала недобросовестно по отношению к истцу и злоупотребила своими правами материалы дела не содержат.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи и оспариваемого соглашения, сторонами были согласованы все существенные условия, ФИО1 была удовлетворена качеством передаваемого ей объекта недвижимости и согласилась приобрести его в том состоянии, в котором квартира находилась в момент подписания договора и соглашения. Состояние спорного имущества удовлетворяло ее требованиям, претензий по состоянию объекта недвижимости не имела.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что договор купли-продажи 24.01.2022 заключен между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в соответствии с действующим законодательством, при соблюдении всех необходимых условий.
Намерения сторон по реализации имущества и приобретению квартиры ФИО1 были достигнуты, заключение сделки под влиянием обмана суд не усматривает. Договор купли-продажи исполнен, право собственности за истцом зарегистрировано.
Доводов того, что состояние здоровья истца в момент заключения договора купли-продажи и соглашения ограничивало ее способность к целостной оценке происходящих событий и способность в полной мере понимать фактическое содержание своих действий стороной истца в ходе рассмотрения дела не заявлено.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Доводы истца о том, что государство видит только один документ, ее опасения относительно возможных претензий со стороны государственных органов по заключенной сделке, наличие скрытых камер в квартире, электроизлучений, суд отклоняет, считая их надуманными. Наличие каких-либо неустранимых недостатков в квартире истцом не указано.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Позиция истца о том, что на предмет наличия скрытых камер в квартире и электроизлучений от стен она перед осмотром квартиры исследований не производила, не может повлиять на удовлетворение требований истца, которой при приобретении жилья в виде спорной квартиры нужно было проявить разумную предусмотрительность и при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> от 24.01.2022, соглашения об оплате неотделимых улучшений от 24.01.2022, заключенных между ФИО1 и ФИО2 недействительными, применении последствий недействительности сделки необходимо отказать.
Иные приведенные стороной истца доводы в судебном заседании и указанные в исковом заявлении судом отклоняются как несостоятельные.
В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 575 руб. с ответчика в пользу истца также удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> от 24.01.2022, соглашения об оплате неотделимых улучшений от 24.01.2022, заключенных между ФИО1 и ФИО2 недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскания расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 575 руб. – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд Ульяновской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья М.В. Бирюкова
Мотивированное решение изготовлено 13.02.2023.