РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 года адрес
Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Заборовской С.И. при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2791/2025 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Метрополия» о признании одностороннего передаточного акта недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд к ответчику с требованиями о признании одностороннего передаточного акта недействительным, в обоснование заявленных требований указывая, что между ним и ООО «СЗ Метрополия» был заключен договор участия в долевом строительстве № МТР2.2-В(К)-2/27/2-211-ДДУ/139757/22, согласно условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и передать истцу квартиру, расположенную в указанном доме, по строительному адресу: адрес. Обязательства застройщика должны быть исполненными до 30.09.2024 г. До окончания указанного срока, 02.08.2024 г. истцом и привлеченным специалистом ООО «Ланс Групп» осмотрен объект долевого строительства, в ходе осмотра выявлен ряд строительных недостатков: в коридоре имеются повреждения на коробке входной двери и полотне, входная дверь не укомплектована запирающим устройством, инфильтрация воздуха через закрытую дверь; на кухне отклонение плоскости отштукатуренной стены, царапины, пороки на стеклопакете, механические повреждения на алюминиевом профиле, сколы, вмятины, повреждения ЛКП на радиаторе отопления, отсутствует тяга в вентиляционном канале, отклонение стяжки пола, отсутствует сцепление стяжки с плитой перекрытия, отсутствует напряжение в розетке, отсутствует заземление в розетках; в комнате № 1 царапины, пороки стеклопакета, механические повреждения на алюминиевом профиле рамы и створках, сколы, вмятины, повреждения ЛКП на радиаторе отопления, отклонение стяжки пола, отсутствует сцепление стяжки пола; в комнате № 2 не заделаны отверстия в монолитном перекрытии потолка, отклонение плоскости отштукатуренной стены, царапины на стеклопакете, механические повреждения на алюминиевом профиле рамы и створках, сколы, вмятины, повреждения ЛКП на радиаторе, отклонение стяжки и отсутствие ее сцепления; в санузле № 1 отклонение по вертикальной плоскости стены из кладки, отсутствует тяга в вентиляционном канале; в санузле № 2 аналогичные санузлу № 1 дефекты. Акт осмотра был направлен в адрес ответчика 02 августа 2024 года. 27 февраля 2025 года истцом подписан документ об отсутствии замечаний, получены ключи от квартиры. Вместе с тем, истцу стало известно о том, что 30.09.2024 г. ответчиком был составлен односторонний передаточный акт в отношении предмета договора. Поскольку при осмотре квартиры были выявлены строительные недостатки, о чем известил ответчика, а ответчик, в свою очередь, не уведомил истца об устранении недостатков, сам участник долевого строительства не уклонялся от приемки квартиры, истец полагает подписание и направление одностороннего акта незаконным. На основании изложенного истец просит суд признать односторонний передаточный акт от 30.09.2024 г. по договору № МТР2.2-В(К)-2/27/2-211-ДДУ/139757/22 недействительным.
Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя – фио, который заявленные требования поддержал в полом объеме, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика – фио в судебном заседании возражал по существу заявленных требований, просил в иске отказать.
Представитель третьего лица адрес, привлеченного к участию в деле – фио в судебном заседании поддержала позицию ответчика, полагала требования истца не подлежащими удовлетворению.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив и исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 3).
Судом установлено, что 18 апреля 2022 года между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве № МТР2.2-В(К)-2/27/2-211-ДДУ/139757/22, согласно условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом, после ввода в эксплуатацию передать участнику жилое помещение – квартиру в доме по строительному адресу: адрес.
Обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена истцом в полном объеме.
В силу п. 1.3 договора объект долевого строительства подлежит передаче в срок не позднее 30 сентября 2024.
Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
02 августа 2024 года состоялся осмотр квартиры № 2707А, которая является предметом договора участия в долевом строительстве. В ходе осмотра истцом выявлены строительные недостатки и дефекты, не обусловленные договором, а именно: в коридоре имеются повреждения на коробке входной двери и полотне, входная дверь не укомплектована запирающим устройством, инфильтрация воздуха через закрытую дверь; на кухне отклонение плоскости отштукатуренной стены, царапины, пороки на стеклопакете, механические повреждения на алюминиевом профиле, сколы, вмятины, повреждения ЛКП на радиаторе отопления, отсутствует тяга в вентиляционном канале, отклонение стяжки пола, отсутствует сцепление стяжки с плитой перекрытия, отсутствует напряжение в розетке, отсутствует заземление в розетках; в комнате № 1 царапины, пороки стеклопакета, механические повреждения на алюминиевом профиле рамы и створках, сколы, вмятины, повреждения ЛКП на радиаторе отопления, отклонение стяжки пола, отсутствует сцепление стяжки пола; в комнате № 2 не заделаны отверстия в монолитном перекрытии потолка, отклонение плоскости отштукатуренной стены, царапины на стеклопакете, механические повреждения на алюминиевом профиле рамы и створках, сколы, вмятины, повреждения ЛКП на радиаторе, отклонение стяжки и отсутствие ее сцепления; в санузле № 1 отклонение по вертикальной плоскости стены из кладки, отсутствует тяга в вентиляционном канале; в санузле № 2 аналогичные санузлу № 1 дефекты.
Акт осмотра, содержащий указание на строительные недостатки, был направлен в адрес застройщика 02 августа 2024 года.
10 февраля 2025 года истец обратился к ответчику для уточнения стадии устранения дефектов, в результате чего состоялся повторный осмотр, 27 февраля 202 года истцом подписан акт об устранении недостатков.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
30 сентября 2024 года ответчиком составлен односторонний передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства – жилое помещение № 2707А, с момента подписания акта объект находится в непосредственном владении и пользовании участника.
Ответчик, возражая по существу заявленных требований, указывает, что 22 июня 2024 года в адрес истца было направлено сообщение о завершении строительства. 02 августа 2024 года состоялся осмотр квартиры, в результате которого выявлены строительные недостатки, наличие которых не оспаривалось ответчиком, однако они не препятствовали принятию и пользованию объектом долевого строительства. 11 сентября 2024 года в адрес истца было направлено уведомление о рассмотрении протокола замечаний в отношении объекта долевого строительства, однако, почтовое отправление не было получено.
Указанным письмом ответчик предложил явиться истцу для приемки квартиры в офис в часы работы с 10-00 по 18-00. Поскольку истец не явился по вызову ответчика, 30 сентября был составлен передаточный акт. Таким образом, ответчик полагает, что надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства.
Вместе с тем, вопреки требованиям ч. 4 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», указанное обращение не содержало указание на срок, в течение которого истцу надлежит принять квартиру.
Кроме того, поскольку приемка квартиры после устранения недостатков не подразумевала установления начального и конечного срока приемки, в соответствии с правилами указанной нормы, сообщение об устранении недостатков подлежало направлению не менее, чем за месяц до предполагаемой передачи квартиры, однако еще до возврата почтового отправления (21 октября 2024 года) и менее чем за месяц с момента отправки сообщения (13 сентября 2024 года) ответчиком составлен односторонний акт от 30 сентября 2024 года.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Суд полагает, что, несмотря на утверждение ответчика, выявленные недостатки в жилом помещении носят существенный характер: отклонения плоскости отштукатуренной стены, инфильтрация воздуха через закрытую входную дверь, не установлены заглушки на отверстиях в местах крепления двери, отсутствие запирающего устройства, механические повреждения на профиле рам и створках окон, отсутствие тяги в вентиляционном канале препятствуют пользованию квартирой, предполагают необходимость проведения ремонтных работ, которые несовместимы с постоянным проживанием людей в жилом помещении.
Учитывая указанные обстоятельства, а именно: наличие фактов строительных дефектов, обусловливающих невозможность принятия объекта строительства, сообщение об устранении дефектов направлено менее, чем за месяц до составления одностороннего передаточного акта, само сообщение не устанавливало предельные сроки явки истца для приемки квартиры, данный односторонний акт является недействительным, поскольку противоречит нормам действующего законодательства, регулирующего правоотношения между застройщиками и потребителями по договорам об участии в долевом строительстве.
Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца о признании одностороннего передаточного акта от 30.09.2024 г. недействительным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Метрополия» о признании одностороннего передаточного акта недействительным удовлетворить.
Признать недействительным односторонний передаточный акт от 30.09.2024 г. по договору № МТР2.2-В(К)-2/27/2-211-ДДУ/139757/22.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес.
Судья Заборовская С.И.
Решение изготовлено в окончательной форме 04.06.2025 года.