Судья Куц Е.В. Дело № 33-2732/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 09 августа 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей Карелиной Е.Г., Емельяновой Ю.С.,
при секретаре Куреленок В.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-261/2023 (70RS0004-01-2022-005665-56) по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК ИНВЕСТ» о признании недействительным акта приема-передачи в части, взыскании неустойки
по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2 на решение Советского районного суда г. Томска от 14 апреля 2023 года.
Заслушав доклад судьи Худиной М.И., объяснения истца ФИО1, представителей истцов ФИО3, ФИО4, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика ООО «ТДСК ИНВЕСТ» ФИО5, ФИО6, возражавших против отмены решения суда, судебная коллегия
установила:
ФИО7, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК ИНВЕСТ» (далее - ООО «ТДСК ИНВЕСТ»), в котором, с учетом увеличения исковых требований, просили:
- обязать ООО «ТДСК ИНВЕСТ» исполнить обязательство по передаче квартиры, расположенной по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/), площадью /__/ кв.м, ФИО7, ФИО2 в срок не позднее 1 календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу;
- взыскать с ООО «ТДСК ИНВЕСТ» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку за неисполнение обязанностей по передаче предварительно оплаченного товара в срок, определенный договором купли-продажи от 31.03.2022 № /__/, за период с 01.10.2022 по 18.11.2022 в размере 2405410 руб.;
- признать недействительным акт приема-передачи квартиры № /__/ по адресу: /__/ от 31.03.2022 в части указания сведений о том, что покупатель осмотрел квартиру (абз.5), претензий к продавцу по комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет (абз.5), покупатель получил инструкцию по эксплуатации квартиры, покупатель ознакомлен с правилами пожарной безопасности (абз.6);
- возложить на ООО «ТДСК ИНВЕСТ» обязанность по подписанию передаточного акта квартиры № /__/ с указанием фактической даты передачи указанной квартиры истцам – 18.11.2022 и указанием на наличие недостатков указанной квартиры в части видимых повреждений всех окон квартиры (профилей из ПВХ и стеклопакетов), выраженных в многочисленных механических повреждениях (царапины, сколы, потертости, зазубрины, борозды, следы затирания, матовость пластика по всей поверхности профилей).
В обоснование исковых требований указано, что ФИО7, ФИО2 и ООО «СЗ «ТДСК» заключен договор купли-продажи от 31.03.2022 № /__/, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру, расположенную по адресу: /__/, /__/ (кадастровый номер /__/), площадью /__/ кв.м, а покупатель обязуется принять квартиру и оплатить за нее определенную договором сумму денежных средств. Вместе с договором и комплектом иных документов 31.03.2022 ответчик предоставил истцу на подпись акт приема-передачи квартиры, датированный 31.03.2022. В тексте указанного документа указано, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, а также то, что претензий к продавцу по срокам передачи квартиры, комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ покупатель не имеет. Указанный акт был подписан сторонами в офисе ответчика по адресу: <...>, при этом фактическая передача ключей, оборудования не проводилась. Покупатель не осматривал квартиру.
Определением Советского районного суда г. Томска от 14.04.2023 производство по делу прекращено в части требований исполнить обязательство по передаче квартиры, расположенной по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/), площадью /__/ кв.м, подписать передаточный акт квартиры № /__/ с указанием фактической даты передачи указанной квартиры истцам – 18.11.2022 и указанием на наличие недостатков указанной квартиры в части видимых повреждений всех окон квартиры (профилей из ПВХ и стеклопакетов), выраженных в многочисленных механических повреждениях (царапины, сколы, потертости, зазубрины, борозды, следы затирания, матовость пластика по всей поверхности профилей) в связи с отказом истцов от данных требований (т.1, л.д. 228).
Дело рассмотрено в отсутствие истцов ФИО1, ФИО2
Представители истцов ФИО1, ФИО2 ФИО8, ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали с учетом их уточнения.
Представители ответчика ООО «ТДСК ИНВЕСТ» ФИО5, ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.
Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «ТДСК ИНВЕСТ» отказано.
В апелляционной жалобе истцы ФИО7, ФИО2 просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование жалобы указывают, что вопреки выводу суда ключи от спорной квартиры переданы ответчиком истцам 18.11.2022 по расписке, что не соответствует п. 5.1 предварительного договора. Поскольку передача ключей состоялась только 18.11.2022, следовательно, квартира также была передана в указанную дату, то есть с просрочкой исполнения обязательства со стороны ответчика, в связи с чем имеются основания для взыскания неустойки. Не дана оценка доводам истцов о том, что ответчик, не передав ключи от спорной квартиры, лишил права пользования ею. Не соответствует ст. 458 ГК РФ, п. 1.1.3 предварительного договора купли-продажи вывод суда о действительности акта приема-передачи квартиры, поскольку имеются доказательства неготовности квартиры к эксплуатации на момент подписания сторонами акта приема-передачи, а также расписки о передаче ключей от квартиры от 18.11.2022.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ООО «ТДСК ИНВЕСТ» ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Руководствуясь п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца ФИО2, извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.
В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 22.03.2022 ООО «ТДСК ИНВЕСТ» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № /__/, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить трехкомнатную квартиру № /__/, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу: /__/, площадью (без учета площади лоджии) /__/ кв.м. По предварительной договоренности сторон цена квартиры составляет 9818000 руб. (т. 1 л.д. 10-11).
Согласно п. 1.1.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/ квартира продается без чистовой отделки.
Стороны приняли обязательство заключить основной договор в срок не позднее 30.09.2022 на условиях, предусмотренным настоящим договором (п. 3.1.1, 3.2.1, 4.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/).
Обязанностью продавца являлось передать квартиру покупателю по акту приема-передачи в состоянии, указанном в п. 1.1.3 настоящего договора. Продавец вправе досрочно исполнить обязательство по передаче квартиры покупателю, в таком случае покупатель обязан в течение 5 рабочих дней принять квартиру у продавца (п. 3.1.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/).
В свою очередь, покупатель обязан принять квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные п. 3.1.2 настоящего договора (п. 3.2.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/).
При этом в п. 3.2.4 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/ предусмотрено, что в случае необоснованного уклонения от принятия квартиры покупатель должен нести все расходы и иные платежи, связанные с обслуживанием и эксплуатацией квартиры, ремонтом инженерного оборудования, капитальным ремонтом, содержанием мест общего пользования и территории соразмерно занимаемой площади в доме с момента возникновения обязанности принять квартиру с учетом положений п. 3.1.2 настоящего договора.
Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/ покупатель уведомлен, что фактическое использование квартиры покупателем возможно с 30.09.2022. Продавец вправе перенести срок начала фактического использования квартиры покупателем на более ранний, уведомив об этом покупателя.
31.03.2022 ООО «ТДСК ИНВЕСТ» (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи № /__/, согласно которому продавец обязался передать в общую совместную собственность покупателя квартиру, находящуюся по адресу: /__/, на условиях настоящего договора, а покупатель обязался принять эту квартиру и уплатить за нее определенную настоящим договору денежную сумму (цену) на условиях настоящего договора. Общая площадь квартиры - /__/ кв.м, квартира состоит из трех комнат и находится на 20 этаже дома. Квартира продается по цене 9818000 руб., расчет предусмотрен п. 2.2-2.4 (т. 1 л.д. 8-9).
Пунктом 3.1.1 договора купли-продажи от 31.03.2022 № /__/ предусмотрено, что продавец передает покупателю квартиру по подписываемому сторонами акту-приема передачи в том состоянии, в каком она была на момент подписания настоящего договора, не обремененная задолженностями, в том числе по налогу на имущество, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. Акт приема-передачи подписывается сторонами в день подписания настоящего договора. Обязательство продавца по передаче квартиры покупателю считается исполненным с момента фактической передачи, в том числе и до подписания акта приема-передачи.
Из п. 3.2.1, 3.2.2 договора купли-продажи от 31.03.2022 № /__/ следует, что на момент подписания настоящего договора покупатель принял квартиру. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данной квартиры, установленным путем внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Согласно акту приема-передачи от 31.03.2022 квартиры № /__/ (т. 1 л.д. 12) продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру. Покупатель подтверждает, что квартира соответствует условиям договора о качестве, указанным в п. 4.1 договора, а также что в квартире имеются особенности, указанные в п. 4.1 договора, и они были оговорены продавцом при заключении указанного договора. Покупатель осмотрел квартиру, претензий к продавцу по срокам передачи квартиры, комплектности оборудования, качестве строительно-монтажных и отделочных работ не имеет. Покупатель подтверждает, что квартира пригодна для проживания. Покупатель получил инструкцию по эксплуатации квартиры, покупатель ознакомлен с правилами пожарной безопасности.
Факт подписания сторонами данного акта в суде первой инстанции не оспаривался.
Оплата по договору подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № 48 от 24.03.2022, платежными поручениями от 24.03.2022 № 993999, от 05.04.2022 № 865550 (т. 1 л.д. 13-14).
Право собственности за ФИО1, ФИО2 на квартиру зарегистрировано 04.04.2022 (т. 1 л.д. 5-6).
Согласно расписке без даты ФИО9 уведомлен и согласен с тем, что передача комплекта ключей от квартиры № /__/ по адресу: /__/ будет осуществлена продавцом с 30.09.2022. Также уведомлен и согласен с тем, что использование квартиры покупателем возможно с момента передачи ключей, а также с тем, что оплата коммунальных платежей за квартиру осуществляется покупателем с даты официального заселения дома (т. 1 л.д. 37).
13.10.2022 истцами в адрес ответчика направлено уведомление о недействительности акта приема-передачи квартиры № /__/ по адресу: /__/ от 31.03.2022, необходимости осуществить передачу квартиры покупателям 18.10.2022 в 15-00 час. (т. 1 л.д. 15, 16).
Ключи от жилого помещения /__/, расположенного по адресу: /__/, в количестве 5-4, от почтового ящика - 2 шт., ключ от домофона – 1 шт., ключ от защиты детей на окнах – 7 шт. ФИО7 получил 18.11.2022 (т. 1 л.д. 75). При получении ключей жилое помещение осмотрел лично, оборудование жилого помещения в полной комплектации, обнаруженные видимые дефекты указаны на отдельном листе.
В претензии к акту приема-передачи от 18.11.2022 ФИО1 указаны недостатки: множественные механические повреждения оконных конструкций – сколы, царапины, борозды, следы затирания, матовость пластика по всей поверхности, показания по ИПУ по отоплению и воде возможность зафиксировать нет (т. 1 л.д. 72).
В ответ на претензию от 18.11.2022 сторонами заключено соглашение от 30.11.2022 о заменен створок в количестве 15 шт. в срок до 12.12.2022 (т. 1 л.д. 28).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцы приняли квартиру у ответчика без замечаний, собственноручно подписали оспариваемый акт, доказательства введения в заблуждение относительно правовой природы сделки при подписании акта приема-передачи от 31.03.2022 или его подписания под принуждением или под угрозой такого принуждения отсутствуют. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки за неисполнение ответчиком обязанности по передаче предварительно оплаченного товара, суд исходил из того, что истцам в период с 02.09.2022 по 18.11.2022 неоднократно пытались вручить ключи от квартиры, однако истцы уклонялись от их получения, ссылаясь на недостатки качества квартиры.
Данные выводы суда первой инстанции являются верными, основаны на правильном применении норм материального закона и установленных обстоятельствах.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает со стороны ответчика просрочки исполнения обязательства по передаче спорной квартиры.
Как указано выше, сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/ было согласовано условие о том, что фактическое пользование квартирой покупателем возможно с 30.09.2022. Требование по передаче квартиры может быть досрочно исполнено продавцом, при этом покупатель обязан в течение 5 рабочих дней принять квартиру у продавца.
Из письменных пояснений представителя истца ФИО3 от 06.02.2023 (т.1, л.д. 92-102), подтвержденных скриншотами переписки в мессенжере Вотсаб, представленными ответчиком (т.1, л.д. 86-60), следует, что ответчик был готов передать истцам ключи от квартиры с 06.09.2022, однако передача ключей по расписке состоялась только 18.11.2022 в связи с тем, что ФИО7 заявил ответчику претензии по качеству строительства квартиры.
Так, согласно письменным пояснениям представителя истца от 06.02.2023, ФИО7 получил ключи от квартиры 27.09.2022, однако вернул их, ссылаясь на то, что в квартире обнаружены недостатки, которые подлежат устранению ответчиком, предложил составить акт, в котором зафиксировать данные недостатки, на что представитель ответчика ответила отказом.
Как следует из переписки в мессенжере Вотсаб (т.1, л.д. 86-60) на сообщение ответчика от 28.09.2022 истец ответил 29.09.2022 о неготовности получить ключи.
Только 14.10.2022 истец сообщил ответчику о готовности получить ключи 18.10.2022 в 15-00 час. 18.10.2022 ключи не переданы по причине их утраты, истец прибыл на встречу в сопровождении юриста, а не технического специалиста. 28.10.2022 на встрече, организованной для вскрытия замка и изготовления нового комплекта ключей, истец не дал согласие на совершение указанных действий по причине отсутствия документов, в которых заказчиком указан ответчик. 31.10.2022 истец оформил доверенность на ФИО10, который 01.11.2022 направил представителю ответчика сообщение об имеющихся в квартире недостатках. 02.11.2022 истцу предложено получить ключи от квартиры 03.11.2022, однако встреча не состоялась в связи с неявкой истца. В ответ на сообщение ответчика от 17.11.2022 истцом согласована дата передачи ключей на 18.11.2022.
Указанные обстоятельства подтверждаются детальной расшифровкой звонков, детализацией расходов для номера +/__/, +/__/, представленной истцом и ответчиком перепиской, а также показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей С., Э. (т. 1 л.д. 56-57, 58-59, 60-61, 88-102, 103-105, 106-109).
Таким образом, учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что стороной ответчика неоднократно предпринимались попытки вручения ключей истцам, которые, в свою очередь в нарушение п. 3.2.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/, ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, уклонялись от их получения, и к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки. Именно в связи с действиями самих истцов они были лишены права пользования квартирой.
Доводы апелляционной жалобы о наличии доказательств, свидетельствующих о неготовности квартиры к эксплуатации, несостоятельны, поскольку Департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска выдано ООО «ТДСК ИНВЕСТ» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2021 /__/ (т. 1 л.д. 73).
Кроме того, учитывая, что истцы перед подписанием предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2022 № /__/, акта приема-передачи квартиры от 31.03.2022 осуществляли осмотр квартиры, и каких-либо претензий и вопросов в отношении квартиры не имели, замечания к качеству строительно-монтажных и отделочных работ не высказывали, то акт приема-передачи квартиры от 31.03.2022 составлен в соответствии с действующим законодательством.
Недостатки, указанные в претензии к акту приема-передачи от 18.11.2022 ФИО1, не ущемляет прав истцов как потребителей, поскольку доказательств, что они являются существенными и препятствуют использованию квартиры по назначению, материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 14 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи