Дело № 2-280/2023
УИД-75RS0008-01-2023-000056-72
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 мая 2023 года г. Борзя
Борзинский городской суд Забайкальского края в составе:
председательствующего судьи Слепцова И.В. единолично,
при секретаре судебного заседания Кымпан А.С.,
с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,
ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли- продажи недвижимого имущества и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит суд обязать ФИО3 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>.
Свои исковые требования мотивирует тем, что 26 апреля 2022 года между сторонами заключен предварительный договор о продаже дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, по условиям которого стороны обязались в срок до 31 декабря 2022 года, заключить договор купли-продажи земельного участка и квартиры по цене 350000 руб., из них – 300000 руб. за квартиру и 50000 руб. за земельный участок.
19 декабря 2022 года ФИО1 направила уведомление ответчику о заключении основного договора, однако ответчик не исполнила принятые на себя обязательства и отказалась от совершения сделки.
ФИО3 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Свои требования мотивирует тем, что после заключения предварительного договора и переезда в спорную квартиру, ответчик обнаружила скрытые недостатки, в связи с чем, проживать в квартире невозможно. Ответчик прекратила проживать в квартире в декабре 2022 года, о чем, ФИО1 была уведомлена по телефону и не возражала против расторжения предварительного договора купли-продажи, однако, в последующем отказалась от расторжения предварительного договора. Считает, что ФИО1 существенно нарушены условия договора, поскольку согласно экспертному заключению № 121/23 жилое помещение на момент осмотра не пригодно для проживания.
Определением суда от 23 марта 2023 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8
В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, относительно предмета спора на стороне ответчика, ФИО4, действующий за себя и как законный представитель несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили требования удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просили отказать, считая его не обоснованным.
В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признала, просила в иске отказать, поскольку жилое помещения является не пригодным для проживания, просила встречный иск удовлетворить и расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Из письменного ходатайства ФИО4 следует, что он поддерживает встречный иск ФИО3, просит его удовлетворить.
Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей ФИО9, ФИО10, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 1613+/-14 кв.м с кадастровым номером: №, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для размещения части двухквартирного жилого дома с дворовыми постройками, для индивидуальной жилой застройки и квартира, состоящая из одной комнаты общей площадью 44,8 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: <адрес>.
Сторонами 26 апреля 2022 года заключен предварительный договор, по условиям которого, в связи с намерениями ФИО1 продать указанное имущество, стороны обязуются в срок до 31 декабря 2022 года заключить договор купли-продажи земельного участка и квартиры (п. 5).
Договор купли-продажи земельного участка и квартиры по соглашению сторон будет заключен по цене 350000 руб., из них 300000 руб. за квартиру, 50000 руб. за земельный участок. Расчет между сторонами будет произведен в день заключения основного договора купли-продажи (п. 6).
Предварительным договором предусмотрено, что покупатель ФИО3 будет проживать в указанном жилом доме с 26 апреля 2022 года и обязуется оплачивать необходимые платежи, связанные с обслуживанием указанной недвижимости (п. 9).
Сторонам разъяснены нотариусом положения статей 429, 445 Гражданского кодекса РФ (п.п. 11, 14).
Как следует из предварительного договора, стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой (п. 12).
Вместе с тем, установлено, что условия предварительного договора не исполнены, основной договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества не заключен.
Согласно пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 3 той же статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 28 указанного постановления, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается стороной ответчика, что 19 декабря 2022 года ФИО1 направила ФИО3 уведомление о заключении основного договора купли-продажи, что свидетельствует о ее заинтересованности в совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества, однако, ФИО3 отказалась от совершения указанной сделки.
Доводы ФИО3 о том, что после заключения предварительного договора и переезда в спорную квартиру, ответчик обнаружила в ней скрытые недостатки, в связи с чем, проживать в квартире невозможно, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО10, жилое помещение является непригодным для проживания, что подтверждается экспертным заключением № 121/23 от 12 апреля 2023 года, выполненным экспертом АНО «СУДЭКС-Чита», судом отклоняются исходя из следующего.
Так, согласно части 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно пункту 12 предварительного договора, подписанного в присутствии нотариуса ФИО3, стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.
В судебном заседании ФИО3 не оспаривалось, что перед заключением предварительного договора она имела возможность провести обследование квартиры на предмет ее технического состояния с участием специалистов, отказаться от заключения предварительного договора, однако этого не сделала, осмотрев дом, согласилась с его техническим состоянием, заключила предварительный договор и добровольно приняла на себя обязательство купить спорную квартиру.
Доводы ответчика о том, что жилое помещение – квартира не пригодно для проживания, что подтверждается экспертным заключением № 121/23 от 12 апреля 2023 года, выполненным экспертом АНО «СУДЭКС-Чита» не могут являться основанием для отказа в иске и удовлетворения встречного иска, поскольку как следует из указанного экспертного заключения, выводы о непригодности жилого помещения для проживания сделаны по состоянию на момент осмотра – 25 декабря 2022 года, а не на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.
Кроме того, согласно ответу администрации городского поселения «Шерловогорское» от 27 марта 2022 года № 530 жилое помещение по адресу: <адрес> установленном законом порядке межведомственной комиссией аварийным не признавалось.
В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что с ДД.ММ.ГГГГ по ноябрь 2022 года ответчик ФИО3 пользовалась спорным недвижимым имуществом.
Суд принимает во внимание показания свидетеля ФИО19, согласно которым она проживает по адресу: <адрес> <адрес>, жилое помещение ФИО1 находится за стеной. Проживает около шести лет. С конца октября 2022 года в <адрес> печь не топилась. Когда ФИО1 проживала в доме, либо ухаживала за ним, то там всегда в зимний, осенний период топилась печка. У ФИО19 было дома тепло. Сейчас дома прохладно, поскольку за стенкой печка не топилась всю зиму. В доме у ФИО1 ФИО19 была перед его продажей, в марте 2022 года. Дом был чистый, убранный, с целыми потолками. ФИО1 следила за своим домом, белила, красила его. У нее всегда была чистота и порядок. Внешне дом целый, деревянный, отштукатуренный, побеленный, с покрашенными окнами. Признаков аварийности внутри, снаружи квартиры ФИО1 никогда не наблюдала.
Таким образом, доказательства того, что ФИО1 при заключении предварительного договора действовала не добросовестно и выявленные недостатки жилого помещения, в том числе скрытые, возникли не вследствие пользования ФИО3, ответчиком ФИО3 суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а, следовательно, и удовлетворения встречного иска ФИО3
При этом, суд приходит к выводу обязать ФИО3 заключить с ФИО1 основной договор купли продажи недвижимого имущества: земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>2.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Обязать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП в п. Шерловая Гора ОУФМС России по <адрес> в <адрес> заключить с ФИО1 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Шерловогорским отделением милиции Борзинского ОВД <адрес> основной договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>2.
В удовлетворении встречного иска ФИО3 отказать.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Борзинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья И.В.Слепцов
Решение суда в окончательной форме принято 16 мая 2023 года.