Решение по делу № 2-1586/2025 от 06.06.2025 - об обязании заключить соглашение об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены изымаемой квартиры, прекращении права собственности.

61RS0023-01-2025-001058-48

Дело №2-1586/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2025 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Дуденковой А.А., при секретаре Леоновой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Шахты Ростовской области, третье лицо Министерство строительства архитектуры и территориального развития Ростовской области, об обязании заключить соглашение об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены изымаемой квартиры, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.Шахты Ростовской области, ссылаясь на то, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и гаража, общей площадью 26,1 кв.м., расположенного в районе жилого дома по <адрес>.

Жилой дом, в котором расположена квартира, на основании постановления Администрации г.Шахты №6586 от 11.12.2017 года признан аварийным и подлежащим сносу. Истцу Администрацией г.Шахты был предложен проект соглашения об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, согласно которому размер возмещения стоимости, предоставляемой Администрацией собственнику составляет 3 389 850 руб. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения была установлена на основании отчета ООО «Аксерли» №493/02/23. С предложенной компенсацией истец не согласен, поскольку считает, что рыночная стоимость изымаемой квартиры существенно занижена, за эту сумму компенсации она не сможет приобрести равнозначное жилье. При составлении указанного отчета не учтены: состояние квартиры и гаража, территориальное расположение, наличие транспортного сообщения, магазин и поликлиник и т.д., индивидуальные ценообразующие факторы, которые должны были учитываться при сравнении анализируемых объектов.

Величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт ничтожно мала, занижены убытки, связанные с переездом. Чтобы перевести имущество 1 раз арендовать грузовую газель с двумя грузчиками мало. С суммой убытков, связанных с оформлением документов, также не согласна. В обоснование своей позиции предоставила заключение ИП ФИО2 №011312/8/25 «Об оценке рыночной стоимости размера возмещения изымаемого объекта оценки жилого помещения (квартиры), площадью 54 кв.м., расположенного по <адрес>, согласно которому, рыночная стоимость жилого помещения оценена 4 369 200 руб., рыночная стоимость гаража, расположенного в районе <адрес>, - 280 000 рублей.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд обязать Администрацию г.Шахты Ростовской области заключить с ФИО1 соглашение об изъятии жилого помещения - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с выплатой выкупной цены изымаемой квартиры в сумме 3 105 000 рублей, убытки, причиненные собственнику с связи с изъятием жилого помещения 1 029 701 рублей, выкупную стоимость гаража – 429 367 рублей, а всего 4 564 086 рублей. После получения истцом денежного возмещения, прекратить право собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и гараж, расположенный в районе жилого <адрес> в отношении ФИО1.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.

Представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д.42-43), в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - Администрации г. Шахты Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении судебной корреспонденции.

Представитель третьего лица - Министерство строительства архитектуры и территориального развития Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства по делу извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются сведения из официального сайта «Почта России».

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение приведенной правовой нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 18 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 ст. 32 ЖК РФ).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником, ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ, при определении размера возмещения не подлежат учету:

1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

По смыслу ч. ч. 1, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость объектов, возведенных на изымаемом земельном участке собственником жилого помещения, расположенного в жилом доме, признанном аварийном, подлежит отнесению к убыткам такого лица. Такие объекты должны находиться в границах изымаемого земельного участка, соответствовать его разрешенному использованию, быть возведены до уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка, либо на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного до принятия соответствующего решения об изъятии.

Судом установлено, что собственником квартиры 6, общей площадью 54 кв.м., по адресу: <адрес>, и гаража, расположенного в районе дома <адрес>, является истец на основании договора дарения от 24.04.2024 г. (л.д.9-12).

Постановления Администрации г. Шахты от 11.12.2017 № 6586, жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании протокола от 20.11.2017 г. №18 заседания межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, принятию решения о согласовании переустройства жилых и нежилых помещений в жилых домах, а также на основании заключения №170 от 20.11.2017 г. об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (л.д.13).

Истцу Администрацией г.Шахты был предложен проект соглашения об изъятии жилого помещения непригодного для проживания (л.д. 17). По условиям соглашения, размер возмещения стоимости, предоставляемой Администрацией собственнику, в связи с изъятием жилого помещения составил 3 389 850 руб. (л.д.29).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения в размере 3 389 850 руб. определена Администрацией г.Шахты на основании заключения ООО «АКСЕРЛИ » №493/02/23 от 03.12.2024г. (л.д.18-41).

Однако, соглашение об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания с ФИО1 не заключено (л.д. 17).

В целях устранения разногласий по вопросам рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, а также размера убытков, обусловленных его изъятием, судом по ходатайству представителя истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭкспертПро» (л.д.59).

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении ООО «ЭкспертПро» № 127 от 18.04.2025г., выкупная стоимость изымаемого жилого помещения – квартиры <адрес>, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирных домах, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, упущенную выгоду, составляет – 4 134 701,00 рублей. Выкупная стоимость изымаемого нежилого помещения – гаража 813, расположенного в районе жилого дома <адрес> составляет 429 367,00 рублей, из которых: рыночная стоимость гаража 391 000 рублей, убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием нежилого помещения (переезд, поиск другого жилого помещения, оформления права собственности на другое жилое помещение) – 38 367 рублей, риелторские услуги – 34 367 рублей, государственная пошлина при регистрации права на приобретенное жилье – 4000 рублей (л.д. 187).

При этом, заключением подтверждается, что гараж, расположенный на территории земельного участка по <адрес>, является недвижимым имуществом, его перенос не возможен, в связи с чем, имеются основания для увеличения размера выкупной стоимости на сумму стоимости гаража, зарегистрированного на праве собственности за истцом, расположенного в границах земельного участка по <адрес>, подлежащего изъятию Администрацией г. Шахты и возведенного до уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка. Тем более, что истцу как собственнику недвижимого имущества, имеющего преимущественное право на земельный участок, было отказано в его предоставлении со ссылкой на то, что Администрацией г. Шахты уже разработан проект планировки и межевания территории (л.д. 16).

Таким образом, суммарный размер возмещения за жилое помещение и гараж составляет 4 564 068 рублей.

Оценивая заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям закона о допустимости доказательств, а его результаты соответствуют обстоятельствам дела.

Заключение эксперта указанного экспертного учреждения полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», составлено в письменной форме, содержит подробные описания проведенных исследований, его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, неоднозначного толкования указанное заключение не допускает, является достоверным и допустимым доказательством.

Суд не усматривает правовых оснований сомневаться в достоверности заключения судебной экспертизы.

Никаких доказательств, дающих основание сомневаться в правильности и обоснованности судебной экспертизы, не установлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Вместе с тем, суд учитывает то обстоятельство, что, согласно сведений ЕГРН от 08.04.2025 г. (том 2), истцу принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество: ? <адрес> и земельный участок под ним, <адрес> доли земельного участка под ней.

Как указано выше, в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, истец вправе получить возмещение, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения на период до 6 месяцев.

Как следует из исследовательской части судебной экспертизы, ООО «ЭкспертПро» № 127 от 18.04.2025г., убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения составляют 100 000 рублей (л.д. 186); убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием нежилого помещения гаража – 38 367 рублей (л.д. 187).

Поскольку истец владеет иными жилыми помещениями, зарегистрирована в <адрес> (л.д. 42), доказательств невозможности проживания в одном из принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества в материалы дела не представлено; принимая во внимание то обстоятельство, что в гараже расположенном в районе жилого <адрес>, со слов представителя, в настоящее время находятся вещи истца, а транспортные средства размещаются в нем только тогда, когда ФИО1 приезжает в г. Шахты в спорную квартиру, суд считает, что убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения и убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием нежилого помещения – гаража не должны учитываться при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

Таким образом, исходя из изложенного, выкупная стоимость:

- квартиры по <адрес> составляет:

4 134 701,00-100 000 = 4 034 701,00 рублей;

- гаража 813, расположенного в районе жилого <адрес>:

429 367,00 – 38 367= 391 000 рублей

Поскольку соглашение Администрации г. Шахты с ФИО1 о возмещение за жилое помещение, сроках и других условиях изъятия между сторонами не достигнуто, суд считает, что в силу часть 6 ст. 32 ЖК РФ, требования истца об обязании Администрации г. Шахты заключить соглашение с истцом об изъятии жилого помещения и выплате выкупной стоимости, подлежат удовлетворению в сумме, указанной выше, за исключением убытков на переезд.

При этом, суд учитывает п.п. «л» пункта 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», в котором разъясняется, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Поскольку суд пришел к выводу о том необходимости взыскания в пользу ФИО1 компенсации за изымаемое жилое помещение и нежилое помещение - гараж, ее право собственности на спорные объекты недвижимости подлежат прекращению. При этом, прекращение права собственности истца на спорные объекты недвижимости вытекает из требований закона, в связи с чем, требования ФИО1 в этой части также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.Шахты Ростовской области, третье лицо Министерство строительства архитектуры и территориального развития Ростовской области, об обязании заключить соглашение об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены изымаемой квартиры, прекращении права собственности, - удовлетворить частично.

Обязать Администрацию г.Шахты Ростовской области (ИНН <***>) заключить соглашение с ФИО1 (паспорт №) об изъятии квартиры <адрес>, площадью 54 кв.м. по <адрес>, для муниципальных нужд путем ее выкупа за 4 034 701 рублей и гаража 813, расположенного в районе жилого дома № по <адрес>, для муниципальных нужд путем его выкупа за 391 000 рублей.

Взыскать с Администрации г.Шахты Ростовской области (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в качестве выкупной стоимости квартиры №, площадью 54 кв.м. по <адрес> в размере 4 034 701 рублей, а также гаража 813, расположенного в районе жилого дома № по <адрес>, в размере 391 000 рублей, а всего взыскать 4 425 701 рубль.

После получения ФИО1 денежного возмещения, прекратить право собственности на квартиру №, площадью 54 кв.м. по <адрес> и гараж 813, расположенный в районе жилого дома № по <адрес> в отношении ФИО1.

В остальной части исковых требований ФИО1, - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: А.А. Дуденкова

Решение изготовлено в окончательной форме 06.06.2025г.