Дело № 2-1956/2022

УИД 58RS0027-01-2022-000151-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2022 года г. Пенза

Октябрьский районный суд г.Пензы в составе

председательствующего судьи Романовой В.А.,

при секретаре Стружкиной В.Б..

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Маяк-Пенза» о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры,

установил:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Маяк-Пенза», указав, что 06 марта 2017 года заключила с ответчиком договор залога <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Договор об ипотеке обеспечивает следующее обязательство: возвращение суммы процентами по договору займа № 1/2017 от 06.03.2017, заключенного между ООО «Маяк-Пенза» и ФИО2, который является супругом истца. Согласно п. 1.1., 1.3, 1.4 договора займа N 1/2017 от 06.03.2017 займодавец передал заемщику сумму займа в размере 2 000 000 руб., а заемщик обязался ее вернуть до 31 мая 2018 года. На сумму займа начисляются 20% годовых. Дополнительным соглашением № 3 от 15.06.2019 к договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 срок возврата суммы займа заемщику продлен до 01.04.2021 г. Согласно п. 3.1. договора займа ФИО2 обязался предоставить в обеспечение возврата суммы поручительство ФИО1 и залог недвижимого имущества (ипотеку) - жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 60 кв.м., кадастровый №. Истец и ФИО2 полностью выполнили свои обязательства по предоставлению поручительства и предоставлению в залог квартиры. Государственная регистрация договора об ипотеке произведена 23.03.2017 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 23.03.2017 N №1 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21 декабря 2021 г.). Займ полностью погашен ФИО2 на основании писем ответчика от 03.11.2021, 01.12.2021, что подтверждается квитанциями Сбербанка от 03.11.2021, от 01.12.2021. Свои обязательства перед ответчиком истец выполнил в полном объеме; однако ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, что подтверждается письмами истца в адрес ответчика от 03.11.2021, от 20.12.2021 г. Поскольку договор займа от 06.03.2021 № 1/2017 полностью исполнен ФИО2, сумма займа возвращена, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, является исполненным в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. В связи с указанным, истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры.

Со ссылкой на ст. ст. 339.1, 352, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 11, 25, 77 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит: признать прекращенным договор залога № 3/2017 от 06.03.2017 г., заключенный между ФИО1 и ООО «Маяк-Пенза»; прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 60 кв.м., по адресу: <адрес>; обязать Управление Росреестра по Пензенской области погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры от 23.03.2017 №.

Заочным решением Октябрьского районного ссуда г. Пензы от 21.04.2022 г. исковые требования ФИО1 к ООО «Маяк-Пенза» о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры удовлетворены.

Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 21.06.2022 г. заочное решение суда от 21.04.2022 г. отменено, производство по делу возобновлено.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, представила письменный отзыв на возражения ответчика, согласно которым возражает относительно представленного ответчиком периода расчета и размера пеней в размере 33 459,55 руб., указав, что ФИО2 не получал претензию исх. № 32 от 24.01.2022 г. В июле 2021 г. ФИО2 была получена претензия от ООО «Маяк-Пенза», в которой указывает на срок погашения займа 01.07.2021 г., никаких требований о выплате пеней за просрочку ответчик не предъявляет. Однако в претензии исх. № 32 от 24.01.2022 г. указывает на срок погашения займа от 01.04.2021 г., в действительности сторонами было подписано дополнительное соглашение № 4 от 31.03.2021 г. к договору займа от 06.03.2017 г. № 1/2017, согласно которому срок возврата займа продлен до 01.07.2021 г. Однако все экземпляры оригиналов дополнительного соглашения находятся у ответчика. Более того, ФИО2 был отправлен ответ от 03.08.2022 г., согласно которому он предложит ответчику в счет погашения суммы займа распределить и зачесть дивиденды в ООО «Маяк-Пенза», как это делалось ранее в период с 2017 по 2021 гг. Данные обстоятельства подтверждаются соглашениями о зачете от 31.11.2018, 03.03.2021 г. Предложение ФИО2 оставлено без ответа. Обычаями отношений между ФИО2 и ответчиком установлено погашение суммы займа и процентов по нему за счет распределяемых дивидендов ООО «Маяк-Пенза». Спор по пеням за нарушение сроков погашения суммы займа по договору № 1/2017 от 06.03.2022 г. не относится к делу и спору о снятии залога с квартиры истца. Во исполнение п. 3.1 договора займа ФИО1 заключила договор поручительства и договор залога квартиры в обеспечение возврата суммы займа. Указанные договоры заключены с истцом под условие, что суммы займа должны быть погашены до 31.05.2018 г. (п. 2.1.1 договора ипотеки № 3/2017 от 06.03.2017 г.). ФИО2 и ответчиком неоднократно продлялся срок возврата суммы займа, о чем заключались дополнительные соглашения о продлении договора займа; о продлении срока возврата суммы займа истец не был уведомлен. Обязательство истца перед ответчиком прекратилось 01.04.2021 г., срок для предъявления иска к поручителю истек. Также в связи с отказом ответчика принять от ФИО2 исполнение в виде зачета дивидендов в счет погашения суммы займа, подлежит применению п. 5 ст. 367 ГК РФ, согласно которому поручительство прекращается, если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником. Пени в размере 33 459,34 руб., не признанные ФИО2, не являются основанием для отказа в снятии залога с квартиры. Сумма пеней значительно ниже кадастровой стоимости квартиры (2 189 926,20 руб.). В соответствии с судебной практикой на залоговый объект недвижимости не может быть обращено взыскании, если размер задолженности оставляет менее 5 % от стоимости заложенного имущества.

Представитель ответчика ООО «Маяк-Пенза» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, указав, что обеспеченное залогом (ипотекой) денежное обязательства ФИО2 перед ООО «Маяк-Пенза» по договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 не прекращено, а соответственно залог не может быть прекращен; претензия ООО «Маяк-Пенза»; исх. № 32 от 24.01.2022 г. об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами по договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 г., направленная в адрес ФИО2, оставлена без удовлетворения.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому просит рассмотреть гражданское дело в его отсутствие; в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, состоящую из трех жилых комнат общей площадью 60 кв.м. кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>. Основанием для государственной регистрации права собственности явился договор дарения от 21.12.2010. Дата регистрации права 19.01.2011. Также в ЕГРН в отношении вышеуказанной квартиры имеется актуальная запись об ограничении прав и обременениях - ипотека, зарегистрированная 23.03.2017 на основании договора залога недвижимого имущества (ипотека) от 06.03.2017 № 3/2017 между ООО«Маяк-Пенза» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель), № регистрационной записи 58:29:1007001:314-58/036/2017-1; возражает в удовлетворении требования об обязании Управления погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры от 23.03.2017 N 58:29:1007001:314-58/036/2017-1, требование об обязании Управления погасить запись об ипотеке квартиры может быть удовлетворено судом в случае совершения регистрирующим органом неправомерных действий. Однако никаких неправомерных действий Управление в данном случае не совершало, основания для возложения на него каких-либо обязанностей отсутствуют. Просит в удовлетворении требований об обязании управления погасить запись об ипотеке отказать; рассмотрение остальных заявленных требований полагает на усмотрение суда.

Выслушав пояснения третьего лица, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с ч.3 и ч.4 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав); государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу ч.2 ст.7 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ реестр объектов недвижимости входит в единый государственный реестр недвижимости, представляющий собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения).

Согласно ч.1 ст.9 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.1 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 06 марта 2017 года между ответчиком ООО «Маяк-Пенза» (именуемым в договоре Займодавец) и третьим лицом ФИО2 (именуемым в договоре Заемщик) заключен договор займа № 1/2017, согласно которому займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму займа, а также уплатить проценты за пользование суммой в порядке и сроки, обусловленные настоящим договором (п. 1.1 договора займа).

Согласно п. 1.2 договора займа займодавец передает заемщику сумму займа в течение 5 (пяти) банковских дней с момента государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, указанного в 3.1.2. настоящего договора, путем выдачи денежных средств из кассы займодавца, либо безналичного перечисления на расчетный счет заемщика.

Заемщик обязан возвратить займодавцу сумму займа не позднее, чем до 31 мая 2018 года на банковский счет займодавца или путем внесения денежных средств в кассу займодавца (п. 1.3 договора займа).

Согласно п. 2.1 договора займа настоящий договор вступает в силу с момента передачи займодавцем заемщику займа и действует до 31 мая 2018 года, но в любом случае до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств по договору.

Дополнительным соглашением № 3 от 15.06.2019 к договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 срок возврата суммы займа заемщику продлен до 01.04.2021 г.

Договор прекращается при возврате заемщиком займодавцу суммы займа и процентов, указанных в п. 1.1, 1.4 договора, полностью (п.2.2.1 договора займа).

Согласно п. 3.1. договора займа ФИО2 обязался предоставить в обеспечение возврата суммы поручительство ФИО1 и залог недвижимого имущества (ипотеку) - жилого помещения зама (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 60 кв.м., кадастровый №.

06 марта 2017 года между истцом ФИО1 (именуемой в договоре Залогодатель) и ООО «Маяк-Пенза» (именуемой Залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) № 3/2017, согласно которому в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ФИО2 (Заемщик), возникших из договора займа № 1/2017 от 06 марта 2017 года, заключенного в городе Самара между ФИО2 (Заемщик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Маяк-Пенза» (Займодавец) и указанных в статье 2 настоящего Договора. Залогодатель в силу договора передает в залог (ипотеку) залогодержателю следующее недвижимое имущество: квартиру, состоящую из трех жилых комнат, назначение: жилое, общая площадь 60 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №.Настоящее недвижимое имущество принадлежит залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 56-AA № 931436 от 19.01.2011 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках зарегистрированных правах на объект недвижимости имеется запись о государственной регистрации права № 58-58-35/029/2010-354 от 19.01.2011 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора имущество, указанное в пункте 1.1, настоящего договора, в дальнейшем совместно для целей договора именуются «Предмет ипотеки».

Согласованная стоимость предмета ипотеки по договору составляет 2 000 000 (два миллиона) рублей (п. 1.3). Предмет залога остается в пользовании и на хранении у залогодателя (п. 1.6 договора).

Предмет ипотеки является обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств, возникающих из договора займа № 1/2017 от 06.03.2017.

Договор займа заключен на следующих условиях:

Займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 2 000 000 руб., заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа, уплатить проценты за пользование суммой займа в порядке и сроки, обусловленные настоящим договором. Заемщик обязан возвратить займодавцу сумму займа не позднее, чем 31 мая 2018 года на банковский счет займодавца или внесения денежных средств займодавца. Досрочное погашение возможно по соглашению сторон. На сумму займа по договору, начисляются проценты в размере 20 (двадцать) годовых. Начисление процентов по сумме займа производится в конце каждого месяца за фактическое число календарных дней использования суммы займа, начиная со дня, следующего за днем выдачи суммы займа по день возврата суммы займа заемщиком включительно. Днем выдачи суммы займа заемщику (кредитору заемщика) считается день списания соответствующих денежных средств с банковского счета займодавца, днем возврата суммы займа заемщиком считается день поступления соответствующих денежных средств на банковский счет займодавца или внесения денежных кассу займодавца.

Данной ипотекой обеспечивается право залогодержателя на его требования, вытекающие из договора займа в том объеме, в котором они существуют к моменту их фактического удовлетворения (в том числе, основной задолженности, проценты, штрафные проценты, комиссии, убытки, причиненные лежащим исполнением обязательств по договору займа, расходы по взысканию, расходы, связанные с реализацией предмета ипотеки и другие расходы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации).

Указанный договор прошел государственную регистрацию, в ЕГРН в отношении вышеуказанной квартиры внесена запись об ограничении прав и обременениях - ипотека, зарегистрированная 23.03.2017 на основании договора залога недвижимого имущества (ипотека) от 06.03.2017 № 3/2017 между ООО«Маяк-Пенза» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель), № регистрационной записи №1.

Указанное обстоятельство подтверждается выпиской ЕГРН от 21.12.2021 г. № КУВИ-002/2021-170721686, копией реестрового дела, копии которых имеются в материалах дела.

В ответ на обращение ФИО2 от 01.12.2021 г. ООО «Маяк-Пенза» сообщило, что по состоянию на 01 декабря 2021 года задолженность ФИО2 по договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 г. составляет 507 428,17 руб., и которых: основной долг – 99 760,61 руб., проценты по займу – 7 667,56 руб.

Займ погашен ФИО2 на основании писем ответчика от 03.11.2021, 01.12.2021., что подтверждается квитанциями Сбербанка от 03.11.2021, от 01.12.2021.

03 декабря 2021 года ФИО1, ФИО2 направлено письмо о прекращении залога по договор ипотеки № 3/2017 от 06.03.2017 г. в адрес ООО «Маяк-Пенза», согласно которому уведомляет, что ФИО2 полностью возвращена сумма займа с процентами по договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 г., в соответствии с письмами № б/н от 03.11.2021 г., № б/н от 01.12.2021 г. В связи с чем просят в срок до 10.12.2021 г. подать заявление в Росреестра о снятии залога с квартир, расположенной по адресу: <адрес>.

Указанное письмо оставлено ответчиком без ответа, в связи с чем 10 декабря 2021 года ФИО1 и ФИО2 направлена претензия о прекращении залога по договор ипотеки № 3/2017 от 06.03.2017 г. в адрес ООО «Маяк-Пенза», согласно которому повторно уведомляет, что ФИО2 полностью возвращена сумма займа с процентами по договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 г., в соответствии с письмами № б/н от 03.11.2021 г., № б/н от 01.12.2021 г. В связи с чем требует в срок до 25.12.2021 г. подать заявление в Росреестра о снятии залога с квартир, расположенной по адресу: <адрес>; предупреждает, что в ином случае обратиться в суд.

Факт отправки вышеуказанных письма и претензии подтверждается представленными стороной истца копиями кассовых чеков.

Ответ на претензию дан не был.

На основании п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, а на основании подп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, в связи с прекращением обеспеченного залогом (ипотекой) денежного обязательства ФИО2 перед ООО «Маяк-Пенза» по договору займа № 1/2017 от 06.03.2017 должен быть прекращен договор залога № 3/2017 от 06.03.2017., заключенный между ФИО1 и ООО «Маяк-Пенза», и залог указанной выше недвижимости – ипотека.

В п.1 ст.25 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: … в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя; регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда … о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Указанное выше зарегистрированное 23.03.2017 за № сроком с 23.03.2017 по 31.05.2018 в отношении принадлежащей ФИО1 квартиры, состоящей из трех жилых комнат общей площадью 60 кв.м. кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Маяк-Пенза», сохраняется до настоящего времени по причине необращения ответчика с заявлением в Управление Росреестра по Пензенской области и представления ими документов, необходимых для ее погашения, в связи с чем регистрационная запись об ипотеке в данном случае может быть погашена только на основании решения суда.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым заявленные исковые требования удовлетворить - прекратить зарегистрированное обременение Управлением Росреестра по Пензенской области 23.03.2017, номер государственной регистрации №, срок действия с 23.03.2017 по 31.05.2018, в отношении принадлежащей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве собственности квартиру по адресу: <адрес>, ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Маяк-Пенза».

При этом ввиду отсутствия неправомерных действий со стороны Управления Росреестра по Пензенской области, требование об обязании третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области погасить запись об ипотеке квартиры не может быть удовлетворено судом, ввиду отсутствия основания для возложения на него таких обязанностей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Маяк-Пенза» о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры - удовлетворить.

Признать прекращенным договор залога № 3/2017 от 06.03.2017., заключенный между ФИО1 и ООО «Маяк-Пенза».

Прекратить зарегистрированное Управлением Росреестра по Пензенской области 23.03.2017, номер государственной регистрации №, срок действия с 23.03.2017 по 31.05.2018, в отношении принадлежащей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве собственности квартиру по адресу: <адрес>, ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Маяк-Пенза».

Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2022 года.

Председательствующий