БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
31RS0016-01-2023-000081-91 33-3814/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Белгород 08 августа 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
Председательствующего Иконникова А.А.
судей Черных Н.Н., Сторчак О.А.
при секретаре Булановой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» о защите прав потребителей, соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании штрафа, компенсации морального вреда
по апелляционной жалобе ФИО1
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 01 марта 2023 года
Заслушав в доклад судьи Сторчак О.А., пояснения ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» ФИО2, возражавшего против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 388 800 руб., взыскании в счет компенсации морального вреда 150 000 руб., штрафа.
Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 01 марта 2023 года в удовлетворении требований ФИО1 отказано.
С апелляционной жалобой на решение суда обратилась ФИО1, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. Указала, что о недостатках нежилого помещения в виде отсутствия электроснабжения и теплоснабжения застройщик при заключении договора купли-продажи ее не известил, полагает, что объект купли-продажи не соответствует условиям договора. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований, установив наличие недостатков, со ссылкой на их устранение. Вместе с тем, электроснабжение до настоящего времен подключено по временной схеме, а счетчик учета тепловой энергии отсутствует.
АО СК «Дирекция Юго-Западного района» представила суду возражения на иск, в которых считала решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании ФИО1, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила удовлетворить.
Представитель АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» ФИО2, возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, считал решение законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 29.09.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи № 557 нежилого помещения, площадью 48,6 кв. м, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> Стоимость нежилого помещения составила 3 888 000 руб.
Согласно п. 7.1. договора покупатель ознакомлен с технической возможностью присоединения к действующим сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения на объекте, 03.10.2022 сторонами подписан передаточный акт.
Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за истцом 04.10.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
31.10.2022 ФИО1 подано заявление о предоставлении ответчиком информации по сроку установки счетчика на отопление в нежилом помещении, со ссылкой на невозможность использования помещения по назначению. В этот же день 31.10.2022 подано заявление об отсутствии подключения к электроснабжению. При обращении в УК «Новая жизнь» истцом получен отказ во временном подключении.
09.11.2022 ФИО1 в связи с выявленными недостатками в виде отсутствия электроснабжения, теплоснабжения обратилась к АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» с требованием о безвозмездном устранении недостатков товара или возмещении расходов на их исправление потребителем или третьими лицами.
10.11.2022 истец обратилась к ответчику с заявлением, в котором просила сообщить дату подключения помещения к сети теплоснабжения, поскольку помещение не отапливается, батареи холодные.
Письмами от 10.11.2022 № 1451 и №1450 ФИО1 сообщено, что по вопросу подключения нежилого помещения к системе электроснабжения 08.11.2022 направлен запрос на подключение данного помещения по временной схеме в адрес ООО «УК Новая жизнь». Истцу дополнительно сообщено, что подключение нежилого помещения по постоянной схеме будет выполнено после осуществления сетевой организацией мероприятий по технологическому присоединению к электрическим сетям, согласно договору от 23.05.2022 в кратчайшие сроки. По вопросу установки прибора учета тепловой энергии в нежилом помещении истцу сообщено, что коммерческий учет тепловой энергии установлен в точке учета, расположенной на границе балансовой принадлежности (помещение ИТП) для всех нежилых помещений многоквартирного дома в 2020 г. В настоящее время помещение обеспечено теплом.
Актом комиссионного осмотра от 22.11.2022 с участием представителя АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района», УК «Новая жизнь» и ФИО1 установлено, что в процессе эксплуатации/приемки работ были выявлены следующие дефекты: отсутствие энергоснабжения – устранено 15.11.2022, произведено подключение по временной схеме силами управляющей компании, на период строительства МРСК новой кабельной линии, согласно договору от 23.05.2022 № № об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; отсутствие теплоснабжения – устранено 10.11.2022. Была завоздушена система отопления, устранение произведено силами управляющей компании.
Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что доводы истца о том, что ей при подписании договора купли-продажи не была предоставлена информация об отсутствии в нежилом помещении электроснабжения и теплоснабжения опровергаются содержащимися в п. 7.1. условиями договора, пояснениями истицы о том, что перед подписанием договора она осматривала нежилое помещение, однако из-за отсутствия лампочек в помещении, проверить наличие электричества не смогла. Впоследствии истцом обнаружено, что к счетчику не проведены провода. При осмотре квартиры истцом установлено, что батареи были холодные, впоследствии осуществлена подача горячего теплоснабжения. Доказательств того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, суду не представлено. Суд учел, что при подписании акта приема передачи претензий по состоянию жилого помещения не имелось и пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям. Так, суд не учел, что, п. 7.1 Договора купли-продажи предусматривает возможность постоянного подключения нежилого помещения к электроэнергии. Вместе с тем, до настоящего времени нежилое помещение подключено по временной схеме, ввиду отсутствия достаточной мощности электросетей. Судебная коллегия отмечает, что подключение нежилого помещения возможно лишь посредствам подсоединения к внутридомовой системе электроснабжения. Заключенный между ПАО «Россети Центр»-«Белгородэнерго» и застройщиком договор на увеличение максимальной мощности с целью обеспечения запрашиваемой мощности нежилых помещении от 23.05.2022 до настоящего времени не исполнен. Доводы представителя ответчика о готовности сетей к подключению, ПАО «Россети Центр» по запросу суда документами не подтверждены.
При таких обстоятельствах, нежилое помещение предоставлено истице с нарушением условий договора о наличии технической возможности присоединения к сетям электроснабжения.
В части доводов о наличии недостатков системы теплоснабжения судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции. Условий об обеспечении отдельного учета тепловой энергии договор купли-продажи не содержит, неисправность системы теплоснабжения устранена и не может свидетельствовать о недостатке нежилого помещения.
В силу ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ)
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По смыслу указанной нормы при разрешении требований покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо определять, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.
Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).
С учётом установленных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для снижения покупной цены нежилого помещения с четом недостатка – отсутствия возможности подключения нежилого помещения к электроснабжению по постоянной схеме, без ограничения использования сетей.
Истица просит суд о соразмерном уменьшении цены товара в связи с выявленными недостатками в сумме 388000 руб. Ответчиком данных о том, что указанная сумма несоразмерна выявленным недостаткам и каких-либо обоснованных возражений относительно заявленной суммы суду не представлено.
Судебная коллегия учитывает, что истицей указанная сумма заявлена ввиду наличия двух недостатков нежилого помещения – по теплоснабжению и электроснабжению. Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии недостатка товара в части теплоснабжения, указанная сумма подлежит снижению до 194400 руб.
В части требований истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, они основаны на нормах материального права и фактических обстоятельствах дела. Поскольку истица приобрела нежилое помещение для осуществления коммерческой деятельности, положения Закона «О защите прав потребителей» к данным правоотношениям применены быть не могут.
В соответствии с положениями ст. 98-100 ГПК РФ в бюджет муниципального образования город Белгород подлежит взысканию государственная пошлина с суммы заявленных требований в размере 388000 руб., которая составит 7088 руб.
Поскольку судом частично требования удовлетворены, то 3540 руб. подлежит взысканию с ответчика, и 3540 руб. с истца, как с лица, на которого не распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».
Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 01 марта 2023 года по делу по иску ФИО1 (паспорт №) к АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» (ИНН № ) о защите прав потребителей, соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании штрафа, компенсации морального вреда отменить в части. Принять по делу новое решение, которым взыскать с АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» 194400 руб. в счет уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 29.09.2022 №557 нежилого помещения, площадью 48,6 кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>
Взыскать государственную пошлину в доход бюджета г. Белгорода с ФИО1 в сумме 3544 руб., с АО Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» - 3544 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г. Белгорода.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст изготовлен 14.08.2023