Дело № 2-4128/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 декабря 2022 года город Орел
Советский районный суд г. Орла в составе:
председательствующего судьи Коротковой О.И.,
при ведении протокола секретарем Панкратовой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к муниципальному образованию г. Орел в лице администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, убытков, компенсации за не произведенный капитальный ремонт,
установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к муниципальному образованию г. Орел в лице администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, убытков, компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
В обоснование требований указали, что являются собственниками жилого помещения (квартиры) по 1/3 доли в праве собственности, находящегося по адресу: <...> общей площадью 62,8 кв.м.
Жилой дом, где расположена квартира заключением от 12 декабря 2012 г. межведомственной комиссией был признан аварийным и подлежащим сносу.
После уточнения исковых требований, в окончательном виде просят суд взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 выкупную цену за 1/3 долю на жилое помещение в размере 2231166 руб. 00 коп., расходы по оформлению досудебной оценки в размере 10000 руб. 00 коп., в пользу ФИО2 выкупную цену за 1/3 долю на жилое помещение в размере 2231166 руб. 00 коп., после выплаты компенсации прекратить право собственности истцов на указанные доли в жилом помещении.
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании по доверенности ФИО3 поддержала уточненные исковые требования, по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика администрации г. Орла, третьего лица МКУ «Жилищное управление г. Орла» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Остальные участники процесса не явились, извещались надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.
На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.
В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками жилого помещения (квартиры) по 1/3 доли в праве собственности, находящегося по адресу: <...> общей площадью 62,8 кв.м.
На основании заключения межведомственной комиссии от 12.12.2012 №*** многоквартирный жилой <...> признан аварийным и подлежащим сносу.
В целях расселения указанного дома администрацией г. Орла 16.01.2013 принято постановление № 34 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного дома № 2 по пер. Лескова», в соответствии с которым переселение граждан из него должно быть организовано в срок до 30.12.2014 (п. 4.1), должно быть организовано переселание граждан.
Постановлением администрации г. Орла от 16.01.2013 №***, установлен срок для переселения граждан из данного дома в срок до 30.12.2018.
Постановлением администрации г. Орла от 10.09.2018 №*** установлен новый срок для переселения граждан из данного дома до 30.12.2019.
Постановлением администрации г. Орла от 21.10.2019 №***, установлен новый срок для переселения граждан из данного дома до 30.12.2021.
Жильцам дома направлены требования от 27.12.2012 о сносе дома в срок до 15.07.2013.
Постановление Правительства Орловской области от 29.03.2019 № 176 «Об утверждении областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда» на 2019 - 2025 годы» утверждена областная адресная программа «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда» на 2019 - 2025 годы.
Согласно указанной программы срок окончания расселения граждан многоквартирного жилого дома по пер. Леская,2 г.Орла предусмотрен до 31.12.2021.
Истцы администрацией г. Орла были поставлены в известность о признании дома аварийным, и подлежащим сносу, о сроках переселения из аварийного жилья.
Как следует из заключения общества с ограниченной ответственностью «Актив Проект» от 2012 года по результатам обследования состояния жилого дома, расположенного по адресу: <...> физический износ здания составляет 70%, существующие конструкции стен, фундаментов на момент обследования находились в недопустимом состоянии, перегородки объекта находились в аварийном состоянии, техническое состояние конструкций покрытия, кровля, элементы заполнений оконных и дверных проемов, полы находилось в аварийном состоянии.
Аварийное техническое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.
Согласно сведениям из ЕГРП иного жилого помещения, кроме 1/3 доли в <...>, истица ФИО5 в собственности иного жилого помещения не имеет.
ФИО1 помимо 1/3 доли в <...>, имеет в собственности жилые помещения, расположенные по адресу: <...>.
Проанализировав все указанные доказательства, которым подтверждается, что часть основных строительных элементов <...> находятся в аварийном состоянии, дальнейшая эксплуатации дома создаёт угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нём, и окружающих его людей, также учитывая, что срок переселения данного дома был установлен до 31.12.2021 года, с момента проведения обследования дома в 2012 году и позднее какие-либо восстановительные мероприятия с целью укрепления основных конструкций дома не проводились, суд приходит к выводу, что истцы на настоящий момент вправе в судебном порядке требовать изъятия указанного жилого помещения и выплаты выкупной цены за него.
Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения истцами и ответчиком не заключалось.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, пп. з п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-. водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Для возложения на орган местного самоуправления обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здании, являются установленные основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о данной компенсации.
Как следует из представленных документов, <...> 1952 года постройки, дата приватизации первого жилого помещения – 1995 год. Сведений о проведении капитального ремонта суду не представлено.
Поскольку данных о проведении капитального ремонта представителем ответчика не представлено, а аварийность основных конструкций дома подтверждена, также учитывая, что в отсутствие ремонтно-восстановительных работ до настоящего времени состояние дома очевидно не улучшилось, что также свидетельствует об аварийности дома и на момент его изъятия, суд приходит к выводу, что компенсация за непроизведённый капитальный ремонт подлежит включению в выкупную цену изымаемых долей истца в праве собственности на квартиру.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленным законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной.
В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6.
Согласно заключению и дополнению к нему индивидуального предпринимателя ФИО6 рыночная стоимость принадлежащей истцам комнаты, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму 3139000 руб., размер убытков истов, связанных с переездом, был определён экспертом в сумме 259200 руб., размер компенсации истцам за непроизведённый капитальный ремонт – на сумму 129600 руб.
В судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил выводы, изложенные в экспертизе.
С заключением судебной экспертизы суд соглашается, на его основании полагает необходимым удовлетворить исковые требования, убрав из стоимости убытков истца ФИО1, связанных с переездом – расходы на услуги риелтора по поиску жилого помещения для найма, расходы на переезд во временное жилое помещение, расходы за найм временного жилого помещения.
На основании изложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истцов о взыскании с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г. Орла выкупной стоимости принадлежащей им на праве собственности долей жилого помещения, с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, расходов за непроизведённый капитальный ремонт, на основании заключения ИП ФИО6.
В ходе судебного разбирательства по делу проводилась судебная экспертиза, расходы по проведению которой были возложены на ответчика. Согласно заявлению экспертной организации стоимость экспертизы составила 12000 руб. и на момент возвращения дела в суд оплата произведена не была. В связи с этим, учитывая исход судебного разбирательства, с муниципального образования «город Орел» в пользу экспертного учреждения взыскиваются расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 12000 руб.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО2 к муниципальному образованию г. Орел в лице администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, убытков, компенсации за не произведенный капитальный ремонт – удовлетворить частично.
Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г. Орла в пользу ФИО2 выкупную стоимость за 1/3 доли жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <...>, включая выкупную цену за принадлежащую ей долю в праве на земельный участок и общее имущество, в сумме 1569500 руб. 00 коп.; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 129600 руб. 00 коп.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 264300 руб. 00 коп., расходы по оформлению досудебной оценки в размере 10000 руб. 00 коп.
Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г. Орла в пользу ФИО1 выкупную стоимость за 1/3 доли жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <...>, включая выкупную цену за принадлежащую ей долю в праве на земельный участок и общее имущество, в сумме 1569500 руб. 00 коп.; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 56000 руб. 00 коп.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 264300 руб. 00 коп.
После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО2 на 1/3 доли, ФИО1 на 1/3 доли, в праве собственности на жилое помещение – <...>, и долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенную по адресу: <...>.
Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на 1/3 доли, в праве собственности на жилое помещение – <...>, и долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенную по адресу: <...>, после выплаты сумм выкупной стоимости ФИО2.
Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на 1/3 доли, в праве собственности на жилое помещение – <...>, и долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенную по адресу: <...>, после выплаты сумм выкупной стоимости ФИО1.
Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г. Орла в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 12000 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, который будет изготовлен 22 декабря 2022 года.
Судья О.И. Короткова
Мотивированный текст решения изготовлен 22 декабря 2022 года.