Решение по делу № 2-120/2023 от 05.06.2023 - о признании одностороннее досрочное расторжение договора аренды земельного участка незаконным, признании преимущественного право на заключение договора, обязании заключить договор аренды, о взыскании расходы на оказание правовой помощи и компенсации морального вреда.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 июня 2023 года г.Алагир

Дело №2-120/2023

Алагирский районный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи - Черчесовой Л.А.,

при помощнике судьи – Габолаевой ФБ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению по иску ФИО1 к администрации местного самоуправления Алагирского городского поселения РСО-Алания о признании одностороннее досрочное расторжение договора аренды земельного участка незаконным, признании преимущественного право на заключение договора, обязании заключить договор аренды, о взыскании расходы на оказание правовой помощи и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Алагирский районный суд РСО-Алания к АМС Алагирского городского поселения РСО-Алания с требованиями о признании одностороннее досрочное расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 100кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, заключенное 11.11.2019 года между ней и АМС Алагирского городского поселения РСО-Алания незаконным; о признании за ней преимущественное право на заключение оговора аренды указанного земельного участка на новый срок и обязании заключить с ней договор аренды вышеуказанного земельного участка под строительство нежилого здания – магазина площадью 99 кв.м..

В ходе судебного разбирательства истец в силу ст.39 ГПК РФ увеличила исковые требования и просила также о взыскании расходов на оказание правовой помощи в размере 45 000 рублей и о взыскании морального вреда в размере 50 000 рублей.

В обоснование иска указала, что ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 12.02.2019 года принадлежит нежилое здание-магазин площадью 29,4кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, <адрес>. Между ней и АМС Алагирского городского поселения РСО-Алания 11.11.2019 года был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 100кв.м. из земель населенных пунктов, для эксплуатации нежилых зданий (вышеуказанного магазина), расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, сроком на 18 месяцев. После заключения спорного договора аренды земельного участка ей была составлена проектная документация на строительство на спорном земельном участке магазина площадью 99 кв.м. и ей АМС Алагирского района РС-Алания 20.02.2021 года было выдано разрешение на строительство указанного магазина. Ею все условия договра исполнялись, однако ответчик до истечения срока договора аренды в одностороннем порядке расторг с ней указанный договор, отказался продлевать его с ней и принял решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного участка. Она обратилась в Прокуратуру Алагирского района РСО-Алания с заявлением по факту указанного нарушения и Прокуратурой вынесено представление об устранении нарушений действующего законодательства. Однако ответчик не устранил их. В настоящее время срок договора земельного участка истек, не был перезаключен и по настоящее время спорный земельный участок продолжает находиться в ее владении.

Истец в судебное заседание не явился, поручил вести ее дело представителю.

В силу ч.1 ст.48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде через представителя.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившегося лица, участвующего в деле.

В ходе судебного разбирательства представитель истца – ФИО2, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал полностью. Просил требования удовлетворить полностью.

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО3, действующая на основании доверенности, требования истца не признала и пояснила, что договор купли-продажи нежилого здания, находится по адресу: <адрес>, земельный участок, который был предоставлен для использования в целях магазина имеет адресный ориентир <адрес>, то есть спорный земельный участок был предоставлен без наличия на нем строения. Привязывать нежилое здание, которое было куплено ФИО1 к спорному земельному участку нельзя, так как расположены они по разным адресам. Основания истца о том, что договорные отношения ФИО1 исполнялись в полном объеме, не обоснованы. Так, согласно п.3.4 Договора аренды земельного участка, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 10 дня следующего календарного месяца. В связи с задолженностью по арендной плате 17.07.2020 года истцу направлено уведомление. Затем 29.01.2021 года, то есть за два месяца до истечения срока по договору ФИО1 было направлено уведомление о том, что срок истекает 11.03.2021 года, в связи с чем, договор аренды с ней будет расторгнут. В течение указанного периода ФИО1 не обратилась в администрацию, то бы с ней продли договор аренды. Лишь после расторжения договора аренды 12.03.2021 года она обратилась с заявлением о восстановлении срока аренды земельного участка равный 18 месяцам. Но поскольку договор был уже расторгнуть, то по нему никаких решений администрация не имела права принимать. Допустимо было продлить договор аренды с истцом, если бы она на предоставленном земельном участке возвела строение. Но поскольку на момент истечения срока договора аренды, она не предоставила сведения об использовании земельного участка по назначению, то с ней и расторгли указанный договор по истечении срока. Просила в иске ФИО1 отказать.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика – глава АМС Алагирского городского поселения – ФИО4, просил в иске ФИО1 отказать, поскольку договор аренды земельного участка заключенный с ней был подписан сторонами, зарегистрирован в ЕГРН истцом, ею не было подано заявления о внесении изменений в договор по срокам, следовательно она была согласна с ними. За два месяца ее уведомили об окончании срока договора, однако после расторжения договора она обратилась в АМС, что уже не допустимо. Действительно было представление прокурора Алагирского района, которое было рассмотрено и были приняты меры к должностному лицу допустившему ошибку в документации.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей сторон, свидетеля, суд приходит к следующему.

Согласно пп.3 п.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со ст.39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как установлено в судебном заседании ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 100кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: РФ, РСО-Алания, <адрес>, сроком с 11.10.2019 года по 11.03.2021 года, что подтверждается договором аренды земельного участка № от 11.10.2019 года.

Как следует из копии постановления АМС Алагирского городского поселения № от 11.10.2019 года постановлено предоставить ФИО1 в аренду сроком на 18 месяцев земельный участок общей площадью 100кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: РФ, РСО-Алания, <адрес>.

Из вышеуказанных документов договора аренды №97 от 11.10.2019 года и постановления АМС №628 от 11.10.2019 года видно, что имеется расхождения в сроках, что также усматривается из представления прокурора Алагирского района РСО-Алания от 20.04.2021 года.

Однако, суд считает, что указанное обстоятельство является основанием для признания расторжения договора аренды земельного участка №97 от 11.10.2019 года незаконным как одностороннее и досрочное.

Так, вышеуказанный договор аренды земельного участка №97 от 11.10.2019 года подписан сторонами, лично ФИО1, зарегистрирован в ЕГРН 05.07.2020 года, следовательно, срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в ходе судебного разбирательства после заключения вышеуказанного договора аренды земельного участка ФИО1 не обратилась о внесении изменений в установленный сторонами срок аренды, боле того зарегистрировала договор в ЕГРН.

Согласно уведомлению АМС Алагирского городского поселения РСО-Алания от 29.01.2021 года АМС уведомляет ФИО1 о том, что срок действия договора аренды истекает 11.03.2021 года, в связи с чем, договор аренды с ней будет расторгнут.

Как установлено 12.03.2021 года, то есть по истечении срока действия договора аренды земельного участка №97 ФИО1 обратилась с заявлением в АМС Алагирского городского поселения о восстановлении правильности срока аренды земельного участка равный 18 месяцем. На указанное обращение ФИО1 дан ответ в виде отказа в увеличении срока аренды по договору №97 от 11.102019 года, поскольку истек срок действия договора и указанный договор аренды с ней расторгнут, о чем свидетельствуют копия заявления ФИО1 от 12.03.2021 года и копия письма АМС Алагирского городского поселения от 15.03.2021 года №489.

Поскольку договор аренды прекращается истечением срока, на который он был заключен, учитывая, что договор аренды земельного участка №97 от 11.10.2019 года был заключен на срок до 11.03.2021 года, основания для признания незаконным одностороннее досрочное расторжение договора аренды земельного участка, поэтому исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

При этом требования истца о признании за ней преимущественного право на заключение договора аренды указанного земельного участка на новый срок также не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем положения ст.621 ГК РФ определяющие право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежат применению с 1 марта 2015 года к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пункт 4 указанной статьи.

Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1)земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2)земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства (п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.4 ст.39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Между тем, ФИО1 вышеуказанные требования действующего законодательства не соблюдены.

О том, что на спорном земельном участке истцом возведен фундамент, согласно проекту ООО «ЮгАрхПроект» 2021 год и разрешению на строительство, подтвердил свидетель ФИО5 допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя истца, а также установлено судом на выездном заседании.

Однако, представитель ответчика обратил внимание суда на то, что на момент истечения срока и расторжении договора аренды земельного участка вышеуказанный фундамент не был возведен истцом, и не обратился в АМС по истечении срока договора аренды с заявлением о продлении с ней договора, что не отрицал представитель истца в начале судебного разбирательства.

Учитывая, что ФИО1 не представила убедительных доказательств того, что ею все условия договора исполнялись, в рамках правовых норм, на которые ссылается как на основание своих требований, то суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения требований о признании за ней преимущественного право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Поскольку требования об обязании АМС Алагирского района заключить с ФИО1 договор аренды вышеуказанного земельного участка под строительство нежилого здания - магазин площадью 99кв.м., о взыскании компенсации морального вреда и взыскании расходов на оказание правовой помощи, являются производными от требований, в удовлетворении которых отказано, они также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации местного самоуправления Алагирского городского поселения РСО-Алания о признании одностороннее досрочное расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> АМС Алагирского городского поселения, заключенного 11.11.2019 года между ней и АМС Алагирского городского поселения незаконным; о признании за ней преимущественное право на заключение договора указанного земельного участка на новый срок; обязании АМС Алагирского городского поселения заключить с ней договор аренды указанного земельного участка под строительство нежилого здания-магазина площадью 99 кв.м.; о взыскании расходов на оказание правовой помощи в размере 45 000 рублей и о взыскании морального вреда в размере 50 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Алагирский районный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Судья /подпись/ Черчесова Л.А.

Мотивированное решение суда изготовлено 12 июня 2023 года.