Решение по делу № 2-1485/2024 от 17.06.2025 - о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи жилого помещения, обязании подписать двухсторонний акт.

УИД 63RS0037-01-2024-003154-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2025 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Сиразовой Н.Я.,

при секретаре судебного заседания Тюлегеневой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-79/2025 по исковому заявлению ФИО1 к НО-Фонд «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи жилого помещения, обязании подписать двухсторонний акт,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Некоммерческой организации-фонда «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи жилого помещения. В обоснование иска указывает, что она является участником строительства «жилой дом с нежилыми помещениями, расположенной по адресу: <адрес>, юго-восточнее пересечения <адрес> и <адрес>, идентификатор объекта: р-8022», присвоен почтовый адрес: РФ, <адрес>, г.о. Тольятти, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истцу был направлен акт приема-передачи квартиры по договору 310 долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ – односторонний. В июне 2023 года в заранее согласованную с уполномоченными представителями застройщика представитель истца прибыл по адресу: <адрес>. Лифт не работал. Осуществление приема-передачи квартиры, расположенной на десятом этаже оказалось невозможным. Повторного приглашения или оповещения о начале работы лифта истец не получала.

Ссылаясь на изложенное истец с учетом уточнений просила суд признать акт приема-передачи квартиры по договору № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком Некоммерческой организацией-фонд «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» и ФИО2 недействительным, признать обязательства ответчика перед истцом не исполненными, обязать ответчика привести объект договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктом 1.2 Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика подписать с истцом двухсторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В судебном заседании представители истца уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика Некоммерческая организация фонд "Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" в судебном заседании относительно удовлетворения уточненных исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях.

Третьи лица - ООО "Сентябрь Два" в лице конкурсного управляющего ФИО4, АО "МУ ЖКХ", ООО "Патриот" в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания.

В целях соблюдения разумных сроков, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц, извещенных о дате судебного заседания.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сентябрь-два» и ФИО3 был заключен договор долевого участия №.

По условиям указанного договора застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом с нежилыми помещениями (далее – жилой дом), расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточнее пересечения <адрес> и <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (далее – объект), определенный настоящим договором. Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект (п. 1.1).

Объектом договора является трехкомнатная <адрес> (строительный), расположенная в подъезде № на 10 этаже. Ориентировочно общей площадью по проекту (в т.ч. площадь лоджии/балкона) 109,53 кв.м. <адрес> по проекту (без учета лоджии/балкона) 104,09 кв.м, жилая площадь 62,13 кв.м (п. 1.2).

Согласно п. 1.4 договора, объект будет передан участнику долевого строительства в течение 2 (двух) месяцев с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик получает разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее II квартала 2015 года (п. 1.5).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в части объекта, а именно п. 1.5 договора редакции исключить, изложить в редакции: «Застройщик получает разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее II квартала 2016 года», п. 2.1 договора редакцию исключить, изложить в редакции: «Застройщик осуществляет строительство жилого дома с нежилым помещение на основании:

- Разрешение на строительство № RU63302000-204 от ДД.ММ.ГГГГ выдано мэрией. о. Тольятти с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от 25.05.2015

- договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Тольяттистройзаказчик» и ООО «Сентябрь-два», зарегистрирован в Росреестре Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>

- договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован Территориальным органом Федеральной регистрационной службы, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>ом №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

- постановлением мэрии г.о. Тольятти №-п/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

- договора перенайма земельного участка №а1/2-05 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в Росреестре Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, дата регистрации 12.10.2011

- проектная декларация, опубликованной в соответствии с законодательством РФ в газете «Городские ведомости (<адрес>) № (1343) от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом изменений, опубликованных на сайте ведомости».

ООО «Сентябрь-два» не завершило строительство жилого дома в установленный срок, признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство.

Обязательства ООО «Сентябрь-два» по строительству, вводу в эксплуатацию жилого дома и передаче в собственность участникам долевого строительства жилых помещений были переданы Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав дольщиков» на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-32888/2016.

В числе прочих обязательств Некоммерческому Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав дольщиков» были переданы обязательства по передаче К.Ю.ГВ. жилого помещения в вышеуказанном жилом доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21.2. Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче Фонду субъекта имущества и обязательств застройщика, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

При этом установленный вышеуказанной нормой закона срок завершения строительства объектов Некоммерческим Фондом «Самарский региональный фонд защиты прав дольщиков» не нарушен. Определение арбитражного суда <адрес> о передаче объекта ООО «Сентябрь-два» Некоммерческому Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав дольщиков» было вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, жилые помещения должны были быть переданы дольщикам не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 3. ст. 21.2 Федерального закона №214-ФЗ Фонд субъекта Российской Федерации не позднее чем за один месяц до даты начала передачи объекта долевого строительства и принятия его участником долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Жилой дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения №.

Жилому дому был присвоен адрес: <адрес>, городской округ Тольятти, <адрес>.

Сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объектов долевого строительства к передаче было направлено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ с указанием даты начала и окончания передачи объекта долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, посредством Почты России заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по месту регистрации ответчика, которое не было получено адресатом и было возвращено отправителю по истечении срока хранения, что подтверждается копией конверта.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 3 ст. 8 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6 ст. 8 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же Федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ее представитель – ФИО5 явились для приема-передачи объекта долевого строительства, однако осмотр объекта, находящегося на 10 этаже, оказался невозможным ввиду нерабочего состояния лифта и состояния здоровья представителя истца, являющегося инвали<адрес> группы и имеющего заболевание нижних конечностей.

Неисправность лифта на момент явки истца и представителя истца ДД.ММ.ГГГГ для приема-передачи объекта долевого строительства не оспаривалось стороной ответчика и подтверждается свидетельскими показаниями Свидетель №1, допрошенной в судебном заседании.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Свидетель №1 пояснила суду, что она является юрисконсульт НКО "Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства". Дом ввели в эксплуатацию в марте 2023. Ей передавали реестр по каждому объекту и свидетель обзванивала дольщиков, с целью сверки паспортных данных, в ходе которой ФИО5 скинул паспортные данные за себя и ФИО2. Позднее было размещено объявление, что дом сдаётся в эксплуатацию. ФИО5 позвонил и записал себя и супругу (ФИО2) на ДД.ММ.ГГГГ. Сдача осуществлялась с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Свидетель с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 10.00 до 16:30 ежедневно находилась на объекте. ДД.ММ.ГГГГ пришел ФИО6 с ним пришла женщина, по мнению свидетеля это была ФИО2, но она не представилась. В квартиру они не поднялись, поскольку не работал лифт. ФИО5 требовал предоставить проектную документацию, считая, что в объекте имеются недостатки, однако данная документация ему предоставлена не была.

У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелем. Данных о какой-либо заинтересованности свидетеля в исходе дела нет, его пояснения соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержатся в других собранных по делу доказательствах.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был составлен Акт приема-передачи квартиры по договору № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ (односторонний) и ДД.ММ.ГГГГ направлен истцу.

В силу ч. 2 ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2)технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, требования истца, являющегося участником долевого строительства, предоставить ему для ознакомления проектную документацию, соответствуют требованиям закона.

Доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу запрошенной ей проектной документации, в материалы дела не представлено.

Учитывая, что завершение строительства осуществлялось другим застройщиком, то есть ответчиком по делу, ответчик мог вносить какие-либо изменения в проектную документацию.

Принимая во внимание, что застройщиком в нарушение требований действующего законодательства ФИО2 не была представлена проектная документация, права ФИО2 как участника долевого строительства, были нарушены, ответчик не позволил ей в полной мере реализовать свои права в части установления соответствия передаваемого ему объекта проектной документации.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что факт уклонения или отказа участника долевого строительства ФИО2 от принятия объекта долевого строительства в установленный срок, а, значит, и факт злоупотребления правом со стороны истца не установлен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что правовых оснований для составления в одностороннем порядке передаточного акта у застройщика не имелось, застройщиком нарушены положения материального закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства.

Согласно материалам дела в спорной квартире произведен демонтаж стен, в результате чего образовалось помещение, отличающее от объема указанного в договоре долевого участия, что подтверждается фотоматериалами и актом экспертного исследования.

В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обязании ответчика привести объект договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктом 1.2 указанного Договора долевого участия.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить частично.

Признать недействительным акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией – Фонд «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» и ФИО3.

Обязать Некоммерческую организацию – Фонд «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» передать ФИО3 объекта долевого строительства после приведения объекта в соответствии с п. 1.2 договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.