Судья Самойлова Ю.С. Дело № 33-2288/2023

№2-897/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«06» сентября 2023 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Жидковой Е.В.

судей Второвой Н.Н., Сандуляк С.В.

при секретаре Юдиной Е.А.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 09 июня 2023 г., которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения - удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт № №) выкупную стоимость за квартиру, общей площадью 52,9 кв.м., адрес: <адрес>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом в размере 4560057 руб.; убытки, связанные с переездом в размере 83600 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 517124 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб., почтовые расходы в размере 88 рублей 40 копеек.

После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО1 (паспорт № №) на принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на жилое помещение – <адрес> долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, после выплаты сумм выкупной стоимости ФИО1.

Взыскать с администрации г. Орла (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН №) стоимость судебной экспертизы в размере 15000 рублей».

Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения. В обоснование требований указал, что является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 52,9 кв.м.

Жилой дом, где расположена указанная квартира, заключением межведомственной комиссии № 1484 от 29 июля 2022 г. признан аварийным и подлежащим сносу.

Ссылаясь на то, что в настоящее время состояние жилого дома создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем, с учетом уточнения исковых требований, ФИО1 просил суд взыскать с администрации г.Орла в свою пользу в счет выкупной цены жилого помещения 4 560 057 руб., убытки, связанные с переездом в размере 83 600 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 517 124 руб.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Орла просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ссылается на то, что у администрации города Орла не наступил срок исполнения обязательств по изъятию жилого помещения у истца. Указывает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что в настоящее время имеется реальная угроза внезапного обрушения жилого помещения, угроза жизни и здоровья, проживающих в данном доме граждан.

Приводит доводы о несоблюдении предусмотренной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем, отсутствуют основания для его выкупа.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ)), судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

Так, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ, о чем указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 26 октября 2020 г., заключенного с ФИО6, принадлежит на праве собственности <адрес> общей площадью 52,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

Данное жилое помещение принадлежало ФИО6 на основании договора на передачу квартиры в собственность от <дата>

ФИО6, являясь получателем ренты по вышеуказанному договору, в соответствии со ст. 604 Гражданского кодекса Российской Федерации дала свое согласие на отчуждение переданного ФИО1 в обеспечение пожизненного содержания, жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, о чем в материалы дела представлено от нее нотариально заверенное заявление.

Помимо спорного жилого помещения в собственности ФИО1 имеется 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ул. <адрес>.

Из технического паспорта на дом, расположенный по адресу: <адрес>, следует, что спорный жилой дом является многоквартирным двухэтажным жилым домом, 1958 года постройки.

Согласно заключению ООО «Техинком» от мая 2022 г. следует, что на основании анализа материалов обследования несущих и ограждающих конструкций многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, эксперты пришли к выводу, что строительные конструкции здания в соответствии с СП 13-102-2003 находятся в аварийном состоянии и недопустимом техническом состоянии, а инженерные системы находятся частично в аварийном техническом состоянии (электроснабжение).

Заключением городской межведомственной комиссии администрации г. Орла № 1484 от 29 июля 2022 г. жилой дом № 26 по ул.Тульской г. Орла был признан аварийным и подлежащим сносу.

В целях расселения указанного дома администрацией г. Орла принято постановление №5695 от 10 октября 2022 г. «О признании многоквартирного дома 26 по ул. Тульская г. Орла аварийным и подлежащим сносу и о дальнейшем использовании помещений дома», в соответствии с которым переселение граждан из него должно быть организовано в срок до 30 декабря 2028 г. (п.4.3), в случае невыполнения собственниками помещений требований о сносе дома, должно быть организовано проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.

Доказательств того, что несущая способность и эксплуатационные характеристики дома изменились, и он в настоящее время пригоден для проживания, ответчиком не предоставлено.

В связи с чем, проживание в указанном жилом помещении представляет угрозу жизни и здоровью истца, указанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

По указанным основаниям не принимается во внимание довод жалобы о том, что не представлено доказательств, что дом представляет угрозу жизни и здоровья граждан.

В ходе судебного разбирательства для определения стоимости недвижимого имущества судом назначена и проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2).

Согласно заключению эксперта ИП ФИО2 от 22 мая 2023 г. №158-05 рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли земельного участка под многоквартирным жилым домом составила 4 560 057 руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составила 119 768 руб. (из которых - размер затрат на переезд – 14 000 руб., на аренду квартиры на время оформления права собственности – 29 167 руб., размер затрат на показ и подбор вариантов покупки жилья в собственность – 74601 руб., размер затрат на государственную пошлины – 2000 руб.), стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт составила 517 124 руб.

Установив, что дальнейшая эксплуатация многоквартирного жилого дома создает угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нем, что с момента проведения обследования многоквартирного жилого дома в 2022 г. и позднее какие-либо восстановительные мероприятия с целью укрепления основных конструкций дома не проводились, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения уточненных исковых требований ФИО1 о взыскании выкупной цены, в полном объеме (за вычетом расходов на временный переезд – 7000 руб. и на аренду квартиры на время оформления права собственности – 29 167 руб.)

Также судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о взыскании в пользу истца компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома по следующим основаниям.

Как следует из представленных документов, дом № 26 по ул. Тульская г. Орла 1958 года постройки, дата приватизации первого жилого помещения – 1994 год.

Сведений о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме 26 по ул.Тульская г.Орла как на момент первой приватизации, так и позднее, суду не представлено.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что невыполнение обязанности по производству капитального ремонта дома повлияло на снижение уровня его надежности, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии реальной угрозы жизни и здоровью граждан при дальнейшем их проживании в таком доме.

В силу ст. ст. 16, 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Закрепленные в приведенной выше ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» законоположение направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной в ней категории граждан.

Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, - безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.

Приватизация первого жилого помещения в многоквартирном доме произошла в 1994 г., соответственно, на данный момент в доме имелась доля муниципальной собственности. Доказательств обратному материалы дела не содержат.

В этой связи вывод районного суда о взыскании в пользу истца суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома сделан при правильном применении приведенных выше норм права.

Доводы жалобы о несоблюдении процедуры, предшествующей принятию органом местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения у собственника несостоятельны, поскольку реализация прав истца при установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о наличии угрозы проживания в аварийном доме, не может быть поставлена в зависимость от установленных администрацией г. Орла сроков для переселения и осуществления мероприятий, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается; нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 09 июня 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 сентября 2023 г.

Председательствующий

Судьи