к гражданскому делу № 2-414/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 июля 2023 года ст. Крыловская
Крыловской районный суд краснодарского края в составе
председательствующего судьи Остапенко Л.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Датумян С.С.,
с участием помощника прокурора <адрес> ФИО4,
с участием ФИО1 и его представителя ФИО11,
с участием представителя Росреестра ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования <адрес>, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли- продажи и применении последствий недействительности сделки,
установил:
<адрес> в интересах неопределенного круга лиц обратился к администрации муниципального образования <адрес>, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований прокурор района ссылается на то, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения должностными лицами администрации муниципального образования <адрес> и ФИО1 требований земельного законодательства, регламентирующего порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности.
Указывает прокурор на то, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества - здание, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №
Как установлено в ходе проверки, ДД.ММ.ГГГГ между отделом муниципального имущества администрации муниципального образования <адрес> и ФИО1 заключен договор купли-продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Из п. 3.5 Договора купли-продажи земельного участка следует, что этот договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от продавца покупателю.
Ссылается прокурор, что в соответствии с расчетом, предоставленным ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» по <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., по отношению к земельному участку с кадастровым номером: № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> доли, что эквивалентно <данные изъяты> %. Указанное свидетельствует о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером № является завышенной и не может быть признана обоснованной для использования здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Указывает прокурор на то, что ФИО1 при обращении в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении спорного земельного участка не обосновал испрашиваемую площадь (<данные изъяты> кв.м.), которая в 229 раз превышает площадь нежилого здания <данные изъяты> кв.м.), для эксплуатации которого предоставлен земельный участок.
В связи с вышеизложенным прокурор <адрес> просит признать недействительным (ничтожным), заключенный между отделом муниципального имущества администрации муниципального образования <адрес> и ФИО1 договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, и применить последствия недействительности данной сделки.
В судебном заседании помощник прокурора <адрес> ФИО4, поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.
В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель ФИО11 считают заявленные требования необоснованными, в иске просят отказать.
Ссылаются на то, что сспорный земельный участок с кадастровым номером № был сформирован и привязан к зданию задолго до его приобретения в собственность. Данный участок был передан в аренду предыдущему собственнику здания в апреле 2019 года. После приобретения здания в собственность, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, спорный земельный участок был передан в аренду, согласно договору уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Только в мае 2022 года земельный участок был приобретен ФИО1 в собственность.
Кроме нежилого здания литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., на земельном участке расположены нежилое здание литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также постройка литером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер «<данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. В целях развития крестьянского хозяйства и использования спорного объекта по назначению, были внесены большие финансовые вложения, возведен ангар нежилое здание «Ангар», общей площадью около <данные изъяты> кв.м., предназначенное для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Ссылаются ФИО1 и его представитель на то, что согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, являющемуся приложением к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412, разрешенный вид использования спорного земельного участка кадастровый № (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции) является составной частью основного вида разрешенного использования участка «сельскохозяйственное использование». Земельный участок с момента приобретения в собственность используется в соответствии с видом разрешенного использования, указанном в выписке из ЕГРН о праве собственности и классификаторе.
Ссылается ФИО1 на то, что в целях обеспечения вида деятельности в соответствии с видом разрешенного использования участка за период владения с 2020 года участком были понесены значительные затраты по электрификации, на приобретение и использование сельскохозяйственной техники для выращивания, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, общим количеством 26 единиц. Кроме указанных предметов движимого и недвижимого имущества, размещенного на спорном земельном участке, каждый год с момента получения участка в аренду производится уборка урожая сельскохозяйственной продукции на площади более 100 га сельскохозяйственных земель, находящихся во владении и пользовании крестьянского хозяйства вы среднем 550 тон урожая, который необходимо разместить на спорном земельном участке в целях хранения и первичной переработки.
ФИО1 указывает, что при обращении в администрацию муниципального образования <адрес> он заполнил заявление на бланке, в котором указал, что является собственником нежилого здания. О том, что необходимо было указывать о всех строениях находящихся на участке, в том числе и неоконченного строительством ангара он не знал.
В заявлении, адресованном суду, представитель ответчика глава муниципального образования ФИО6 ходатайствует о рассмотрении требований в отсутствие представителя администрации района, просит вынести решение на усмотрение суда.
В отзыве представителем администрации муниципального образования <адрес> указано на то, что цена выкупа составила <данные изъяты> в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) <адрес> от 25.03.2015 № 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории <адрес> (пункт 3.1) что составило 100% кадастровой стоимости.
На земельном участке с кадастровым номером № расположен ообъект недвижимости, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся на праве собственности (государственная регистрация ДД.ММ.ГГГГ №), предоставлен в соответствии с пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ.
Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Тем самым у администрации района отсутствовали основания для отказа ФИО1 в предоставлении земельного участка. Земельным кодексом не предусмотрено предоставление в собственность земельного участка в соответствии с зависимости от площади объекта недвижимого имущества. Поэтому земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. и был предоставлен в собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией муниципального образования <адрес> и ФИО1.
В судебном заседании представитель Росреестра ФИО5, просила вынести решение на усмотрение суда.
Ссылается на то, что сделка по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между отделом муниципального имущества администрации муниципального образования <адрес> и ФИО1 была зарегистрирована, при проведении государственной регистрации права собственности нарушений не было выявлено.
Заслушав доводы участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.
ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения за №-р главы муниципального образования <адрес> утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. в границах кадастрового квартала, с кадастровым номером №
ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования <адрес> на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №-р предоставляет в аренду сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенный в <адрес> сроком на 49 лет гр. ФИО7, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 заключается договор уступки прав аренды в отношении этого же земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права аренды ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество, нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №
ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р между администрацией муниципального образования <адрес> и ФИО1 без проведения торгов заключен договор купли-продажи за № земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.
В соответствии с п.п.1, 14 ст.39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Согласно пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Таким образом, по смыслу указанных норм земельного законодательства, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, п.п.1,3 ст.552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 №1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок занятый этим объектом и необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быт экономически обоснованным.
ФИО8, обращаясь с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, в бланке указал, что он является собственником нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №
О том, что на земельном участке находятся иные строения, а так же ангар, строительство которого окончено в 2021 году ФИО1 не сообщил, так как не знал о необходимости предоставления этих сведений.
Так, согласно акта выездного обследования, протокола осмотра и протокола инструментального обследования спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного по распоряжению прокуратуры <адрес> представителем Управления Росреестра по <адрес> (том 1, л.д. 56-61) следует, что на земельном участке расположены складские помещения из металлического профиля и два нежилых здания, сельскохозяйственная техника, насыпи асфальтной крошки, произведена агротехнические работы по обработке почвы (пахота), участок не огорожен, свободный доступ не ограничен. Из акта выездного обследования следует, что нарушений земельного законодательства при обследовании земельного участка не установлено.
Согласно технического паспорта на нежилое здание <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д. 32-50) следует, что имеются строения литером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., 1970 года постройки, литером <данные изъяты> литером <данные изъяты> склад, площадью <данные изъяты> кв.м., 2021 года постройки.
ФИО1 согласно выписки из ЕГРИП является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ, с видом разрешенной деятельности по выращиванию зерновых, зернобобовых, масляничных культур (том 2, л.д. 51-61).
В собственности ФИО1 и его супруги ФИО9 имеется сельскохозяйственная техника трактор <данные изъяты>
Согласно технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нежилое здание литером <данные изъяты> расположенное на земельном участке по адресу: <адрес> является капитальным, площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м., год постройки 2021, здание находится в хорошем техническом состоянии.
Согласно технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ по <адрес>» следует, что коэффициент застройки земельного участка составляет 28,2 % (4490, кв.м.), что соответствует установленному минимальному коэффициенту застройки земельного участка, для данного вида разрешенного использования.
Из технического заключения следует, что на земельном участке расположены: нежилое здание литером «<данные изъяты>
Из заключения следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. используется эффективно, площадь земельного участка является достаточной для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Допрошенный при рассмотрении заявленных исковых требований в качестве специалиста представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ по <адрес>» ФИО10 указала, что действительно по заданию прокуратуры <адрес> которой были представлены только лишь сведения относительно площади земельного участка с кадастровым номером № равной <данные изъяты> кв.м. и площади нежилого строения с кадастровым номером № равной <данные изъяты> кв.м. было определено, что нежилое здание по отношению к земельному участку составляет <данные изъяты> доли, что эквивалентно 0,44 % и что свидетельствует о том, что площадь земельного участка является завышенной и не может быть признана обоснованной.
Специалистом ФИО10 указано, что помимо нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м. не было предоставлено сведений об иных объектах находящихся на земельном участке, в случае если бы были представлены сведения об иных объектах, то обоснованность площади для использования земельного участка определялась бы и по этим объектам.
Следует отметить, что строительство объекта недвижимости строения литером «<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. осуществлено в 2021 году, то есть до того, как ФИО1 приобрел земельный участок в результате сделки, которая оспаривается прокурором <адрес>, доказательств обратного материалы рассматриваемого дела не содержат. До предъявления прокурором <адрес> искового заявления в суд, из сведений, полученных в ходе обследования представителем Управления Росреестра земельного участка, следовало, что на спорном земельном участке находятся три строения, линии электропередач.
Тем самым при рассмотрении заявленных исковых требований установлено, что коэффициент застройки земельного участка, составляющий 28,2 % (4490, кв.м.) соответствует установленному минимальному коэффициенту застройки спорного земельного участка.
Ответчиком ФИО1 при рассмотрении заявленных требований доказана необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости, а так же объектов, строительство которых осуществлено ответчиком в 2021 году, когда земельный участок находился у него в аренде.
То обстоятельство, что ФИО1 обращаясь в администрацию муниципального образования <адрес> с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи указал, только одно нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся в его собственности, не является основанием, с учетом, установленных при рассмотрении дела обстоятельств, к признанию договора купли-продажи недействительным, его расторжении и применении последствий недействительности сделки.
По указанным и приведенным выше обстоятельствам требования прокурора <адрес> в интересах определенного круга лиц суд читает необоснованными, что является основанием к отказу в их удовлетворении.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Отказать прокурору <адрес> в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования <адрес>, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи между администрацией муниципального образования <адрес> и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № и применении последствий недействительности сделки.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение одного месяца.
Судья