УИД 61RS0007-01-2021-007355-80

Дело № 2-1419/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2023 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе

председательствующего судьи Сало Е.В.,

при секретаре судебного заседания Стародубцевой А.С.,

с участием истца, представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дук ФИО15 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО г. Ростова-на-Дону) об обязании заключить договор купли-продажи, указав, что является собственником нежилых строений: сторожки литер «Н», площадью <данные изъяты>.м., и навеса литер «О», площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: г<адрес>

На основании договора аренды № от 25.05.2005 сроком до 22.01.2044 в его пользовании находится земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., который поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер №

Ссылаясь на то, что, являясь законным владельцем недвижимости, имеет право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением и документами к нему, однако ему было отказано в этом со ссылкой на то, что площадь земельного участка значительно превышает застроенную площадь испрашиваемого земельного участка.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился с иском в суд, в котором просит обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 отменены по гражданскому делу решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.05.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15.08.2022; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судом, ФИО3 и его представитель ФИО1 на основании доверенности в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 просила суд в иске отказать, указав, что основанием для отказа в иске является, в том числе использование земельного участка истцом не по целевому назначению.

Суд, заслушав истца, его представителя, представителя ответчика, допросив в судебном заседании экспертов ФИО4 и ФИО5, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 является собственником нежилых строений: сторожка Литер «Н», площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № и навеса Литер «О», площадью 104,1 кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <...>.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 25.05.2005 №, заключенным между сторонами, земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> предоставлен ФИО3 в аренду сроком по 22.01.2044 года для использования в целях эксплуатации сторожки и навеса Литер «Н, О» (том 1 л.д. 21-26).

ФИО3 18.08.2021 обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов спорного земельного участка, приложив соответствующий пакет документов.

Письмом от 16.09.2021 № ДИЗО г. Ростова-на-Дону уведомило ФИО3 о принятом решении об отказе в удовлетворении заявления ввиду несоразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади расположенных на нем нежилых зданий.

Согласно положениям части 3 статьи 36 Конституция Российской Федерации, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Материалами дела подтверждается, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности административному истцу объекты недвижимости.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С целью проверки довода ДИЗО г. Ростова-на-Дону о том, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенных на нем нежилых строений, принадлежащих истцу на праве собственности, в порядке ст. 79 ГПК РФ, по делу проведена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно выводам экспертов ООО «ЭкспоГарант», изложенным в заключении № О-105 от 07.04.2022, площадь и координаты земельного участка, необходимые и достаточные для эксплуатации нежилых строений Литер «Н» (сторожка), площадью № кв.м. с кадастровым номером № и навеса Литер «О», площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> совпадает с площадью и координатами земельного участка с кадастровым номером (том 1 л.д. 110-127).

Суд отмечает, что отказывая ФИО3 в удовлетворении заявления о предоставлении в собственность без проведения торгов спорного земельного участка, в письме от 16.09.2021 №, ДИЗО г. Ростова-на-Дону сообщило, что в настоящее время проводятся мероприятия по определению площади земельного участка с кадастровым номером № необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровым номером № и №, принадлежащих ФИО3, и после получения экспертного заключения по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, Департамент сообщит, что уведомит истца о дальнейших действиях по оформлению прав на испрашиваемый земельный участок.

Вышеприведенное заключение судебной экспертизы № О-105 от 07.04.2022 суд полагает возможным положить в основу установления необходимого и достаточного для эксплуатации нежилых строений размера площади земельного участка, так как оно выполнено экспертом на основании всех имеющихся в материалах гражданского дела документов. При этом эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, в рамках настоящего дела судом установлен факт соразмерности площади необходимой для эксплуатации расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости (навеса и строжки) площади самого земельного участка.

Анализ вышеприведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является также не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку, исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению, и соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

В противном случае, сам по себе факт наличия возведенного гражданином объекта недвижимости на земельном участке, переданном ему в аренду, не может повлечь возникновение у него права на приобретение такого земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Во исполнение определения суда вышестоящей инстанции – определения Четвертого кассационного суда от 12.01.2023, с целью проверки наличия оснований для отказа истцу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, по основаниям пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, судом установлено.

Согласно сведениям ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости для земельного участка с кадастровым номером № установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации нежилых строений (лит. «Н.О»).

Из выводов экспертного заключения судебной землеустроительной экспертизы следует, что земельный участок с кадастровым номером № и нежилые строения литер «Н» (сторожка) и навес литер «О» представляют собой единый комплекс – охраняемая стоянка длинномерного грузового транспорта с разворотной площадкой.

В судебном заседании истец не оспаривал тот факт, что сторожка и навес используются им с момента заключения договора аренды – с мая 2005 года – для хранения грузового транспорта.

Также судом установлено, что с 02.12.2004 по адресу: <...>, зарегистрировано юридическое лицо ООО «Восток», генеральным директором которого и учредителем является истец, а также учредителем общества является его дочь ФИО6. Основным видом деятельности ООО «Восток» является перевозка грузов неспециализированными автотранспортными средствами. На балансе общества зарегистрированы два грузовых транспортных средства: полуприцеп <данные изъяты> государственный регистрационный знак № и грузовой-тягач седельный, государственный регистрационный знак №, 161 регион.

В судебном заседании 31.03.2023 допрошены эксперты ООО «ЭкспоГарант», выполнившие экспертное заключение № О-105 от 07.04.2022, ФИО4 и ФИО5

Каждый из допрошенных экспертов в отдельности пояснили, что технические характеристики навеса литер «О» позволяют сделать вывод, что такое строение используется для хранения в нем грузового транспорта. О данном факте свидетельствуют: габариты навеса, наличие проходов для выполнения ремонта грузового транспорта и кран-балки, необходимой только для помещений, в которых хранится грузовой транспорт. При этом, использование навеса литер «О» для хранения грузового транспорта предполагает наличие разворотной площадки для такого вида транспорта; в противном случае использование навеса литер «О» невозможно.

Из буквального содержания пункта 1.1 заключенного между ФИО3 и ДИЗО г. Ростова-на-Дону договора аренды № от 25.05.2005 следует, что спорный земельный участок предоставлен ФИО3 для использования в целях эксплуатации сторожки и навеса (лит. «Н,О»). Аналогичный вид разрешенного использования земельного участка содержится в ЕГРН. Сам земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденных Решением Ростовской-на-Дону городской Думы № 605 от 21.12.2018, находится в зоне ПО-2/7/8, в которой одним из видов разрешенного использования является хранение автотранспорта.

При этом, суд отмечает, что в соответствии с пунктом 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка, указанное в ЕГРН, соответствует целям фактического использования такого земельного участка – для эксплуатации навеса литер «О» и сторожки литер «Н», а последующее изменение документов градостроительного планирования не должно приводить к лишению права собственника недвижимости на выкуп земельного участка, довод ДИЗО г. Ростова-на-Дону о наличии оснований предусмотренных частью 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером № установлен вид разрешенного использования: «для эксплуатации нежилых строений (лит. «Н,О»), подзона застройки ПО-2/7/8 допускает его использование для хранения автотранспорта, навес литер «О» по своим габаритам предназначен для хранения в нем грузового транспорта, наличие которого у истца не оспаривалось.

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в пунктах 38 - 39 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Следовательно, в целях устранения нарушения прав, свобод и законных интересов истца, руководствуясь положениями ст. 445 ГК РФ, суд приходит к выводу о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов.

Вопреки доводам ответчика о том, что суд не должен подменять собой функции административных органов власти, суд считает, что положительное решение не повлечет за собой вмешательство в компетенцию органов исполнительной власти, поскольку решение суда об удовлетворении соответствующих требований само по себе не подменяет административный акт в том, что касается основания возникновения гражданских прав, а лишь проверят доводы государственного органа со всех сторон. Причем такая оценка, которая прежде всего должна касаться законности, во многих случаях невозможна без учета социальных факторов, лежащих в основе тех или иных административных актов, мотивов, которым следовали государственные должностные лица, того, как они проявляли то административное усмотрение, которое им принадлежит.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку они законны и обоснованы.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № вид разрешенного использования - «для эксплуатации нежилых строений Литер «Н» (сторожка), площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и навеса Литер «О», площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.04.2023