Дело №
Решение
Именем Российской Федерации
29 сентября 2022 года
Суд
в составе
председательствующего судьи Жданова С.К.,
при секретаре Несовой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца, ответчика, представителя ответчика, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации прав на недвижимое имущество, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора, взыскании штрафа,
Установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, в исковом заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили договор купли- продажи с рассрочкой платежа, согласно которому ФИО2 продал, а ФИО1 приобрела в собственность объекты недвижимости:
- земельный участок, категории земель населенных пунктов, площадью 3630 кв.м. местоположением: обл. Новосибирская, , кадастровый №; - здание, назначение: нежилое, площадью 665,6кв.м., количество этажей: 1, местоположением , г. Новосибирск, , кадастровый №; - здание, назначение: нежилое, площадью 293,1кв.м., количество этажей: 1, местоположение , г. Новосибирск, , кадастровый №.
Ответчик при подписании договора передал, а истец принял перечисленное имущество в соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи.
Получив от ответчика объекты недвижимости, истец стала использовать их по целевому назначению, разместив производственный объект. В период с 25.09.2017г. по ДД.ММ.ГГГГ истец произвела окончательный расчет по договору, оплатив общую стоимость недвижимого имущества в размере 8 000 000 руб.
В соответствии с разделом 2.2 договора расчет за приобретенные объекты недвижимости должен был быть произведен в следующем порядке: - 1 500 000 рублей уплачиваются покупателем в течение 5 дней после подписания договора; - 6 500 000 рублей уплачиваются покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2.3. договора на неоплаченную сумму стоимости недвижимого начисляются проценты за пользование денежными средствами в размере 17 % годовых начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячно. За нарушение срока оплаты процентов покупатель уплачивает штраф в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 2.4. договора покупатель вправе уплатить стоимость недвижимого имущества в любой момент частично, либо полностью.
При погашении проценты, указанные в пункте 2.3. договора, исчисляются исходя из неоплаченной стоимости недвижимого имущества.
В силу пункта 3.2 договора право собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 договора, от продавца к покупателю переходит после полной оплаты и подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец полагает, что произвела оплату цены договора и процентов в полном объеме.
Вместе с тем ответчик уклоняется от передачи договора купли - продажи для государственной регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода прав на объекты недвижимости.
По указанным основаниям истец просит суд произвести на основании решения суда государственную регистрацию собственности ФИО1 на приобретенные объекты недвижимости.
Ответчик обратился в суд со встречным иском, указал, что договор купли-продажи от 25.09.2017г. являлся смешанным Договором, в котором были предусмотрены условия займа и процентов за предоставление займа в размере 6 500 000 руб. 00 коп., сроки оплаты которой истец ФИО1 не имела права нарушать. По условиям договора истец была обязана уплачивать 6 500 000 руб. 00 коп. в период до 25.09.2022г. (п. 2.2.2. Договора); На неоплаченную сумму недвижимого имущества, указанную в п. 2.2.2. Договора, зачисляются проценты в размере 17 % в год, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. которые уплачиваются ежемесячно. В случае просрочки платежа, указанного в настоящем пункте, Покупатель уплачивает штраф в размере 0,3% от суммы, подлежащей к оплате, за каждый день просрочки.
Следовательно, по мнению ответчика, денежные средства в размере 6 500 000 руб. были предоставлены истцу в том числе в займ под проценты.
Однако, на протяжении действия Договора купли-продажи от 25.09.2017г. истцом, как покупателем, допускались нарушения (просрочка) уплаты процентов по Договору, что ответчик считает нарушением истцом существенных условий договора, являющимся основанием для расторжения договора.
Требование (претензия) ответчика от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора оставлена истцом без ответа.
За период с 25.09.2017г. по ДД.ММ.ГГГГ истцу начислен штраф в размере - 326 923 руб. 41 коп. Данный штраф истцом не оплачен.
По указанным основаниям ответчик просит суд: - расторгнуть Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, - взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 штраф за нарушение обязательств по Договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2017г. в размере 326 923 рубля 41 коп.
В ходе рассмотрения дела полномочным представителем ответчика факт оплаты истцом цены договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и факт оплаты в полном объеме процентов по указанному договору признаны, суд определил, что данные обстоятельства считаются установленными и не подлежат дальнейшему доказыванию.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Ответчик полагает, что оплата цены договора произведена истцом в полном объеме и в установленный договором срок.
Вместе с тем ответчик считает, что истцом оплата процентов по договору произведена в полном объеме, однако с нарушением установленных сроков оплаты, в связи с чем полагает о наличии основания для взыскания с истца штрафа.
В судебное заседание истец, извещенная о месте и времени рассмотрения дела, не прибыла, просила рассматривать дела с участием своего представителя.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, дополнительно представила письменные пояснения, а также в судебном заседании в отношении встречного иска просила отказать, а в случае удовлетворения в части взыскания неустойки/штрафа просила заявленный размер снизить.
Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании встречные исковые требования в части расторжения Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком поддержали, просили удовлетворить.
В части требований о взыскании с истца в пользу ответчика штрафа за нарушение обязательств по Договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2017г. в размере 326 923 рубля 41 коп. заявили об отказе от иска, указали, что последствия отказа от иска в указанной части известны.
Представитель истца не возражала против принятия судом отказа от части встречных исковых требований.
С учетом того, что отказ от иска полностью или в части является правом истца по встречному иску, последствия отказа от части исковых требований ответчику, как истцу по встречному иску, разъяснены и понятны, отказ от указанной части требований не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц, судом отказ от части встречных исковых требований, а именно от требований о взыскании с истца штрафа за нарушение обязательств по Договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2017г. в размере 326 923 рубля 41 коп. принят судом, производство по делу в указанной части прекращено, о чем вынесено соответствующее определение от ДД.ММ.ГГГГ.
Заслушав представителя истца, ответчика и представителя ответчика, исследовав материалы ела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Из обстоятельств дела, установленных в судебном заседании следует, что между истцом и ответчиком заключен договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ с рассрочкой платежа, согласно которому ответчик продал, а истец приобрела в собственность объекты недвижимости: - земельный участок, категории земель населенных пунктов, площадью 3630 кв.м. местоположением: обл. Новосибирская, , кадастровый №; - здание, назначение: нежилое, площадью 665,6кв.м., количество этажей: 1, местоположением , г. Новосибирск, , кадастровый №;- здание, назначение: нежилое, площадью 293,1кв.м., количество этажей: 1, местоположение , г. Новосибирск, , кадастровый №. Продавец при подписании договора передал, а покупатель принял перечисленное имущество в соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи. Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора (т. 1 л.д. 12-13).
В период с 25.09.2017г. по ДД.ММ.ГГГГ истец произвела расчет по договору, оплатив общую стоимость недвижимого имущества в размере 8 000 000 руб.
Ответчик, представитель ответчика факт полной оплаты истцом цены договора (стоимости недвижимого имущества), фактическое получение истцом в свое владение недвижимого имущества при заключении договора купли- продажи в судебном заседании признали.
По правилам ч. 2 ст.66 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Приходя к выводу о том, что договор купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ исполнен истцом и ответчиком, при этом ответчик не обеспечивает возможность регистрации в установленном порядке перехода права истца на приобретенные объекты недвижимости, суд руководствуется следующим.
Согласно ч. 1, ч. 5 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Из представленного суду договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный договор заключен в отношении объектов недвижимости – зданий и земельного участка, договор заключен в письменном виде, предмет договор обозначен, объекты указаны способом, позволяющим идентифицировать, что соответствует ст. 549 ГК РФ, 550 ГК РФ, 554 ГК РФ.
В договоре, в соответствии с требованиями ст. 555 ГК РФ определена цена имущества.
Не оспаривается сторонами, что указанное в договоре купли- продажи имущество передано от ответчика истцу, истец использует данное имущество по назначению, что, в соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ подтверждает передачу недвижимого имущества от продавца покупателю.
Из обстоятельств дела следует, что требования истца обоснованы фактом уклонения ответчика, как продавца объектов недвижимости от проведения государственной регистрации перехода прав истца, как покупателя на объекты недвижимости.
Ответчик факт уклонения от регистрации в судебном заседании не оспаривал, мотивировал свое поведение наличием задолженности истца перед ответчиком в части неустоек и штрафов, подтвердил, что цена имущества, указанная в договоре купли- продажи выплачена истцом в полном объеме, каких- либо задолженностей в части цены имущества истец перед ответчиком не имеет.
По правилам ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Учитывая, что договор купли- продажи сторонами заключен в требуемой форме, соответствует предъявляемым нормативным требованиям, фактически имущество, указанное в договоре купли- продажи передано от ответчика истцу и принято истцом, цена договора (стоимость имущества) оплачена истцом в полном объеме, суд приходит к выводу, что ответчик, как продавец недвижимости, получивший от покупателя цену проданного имущества в полном объеме, необоснованно уклоняется от регистрации перехода права истца, как покупателя, на объекты недвижимости.
Оценивая доводы стороны ответчика о том, что истец имеет перед истцом задолженность в части неустойки/штрафа за просрочку оплаты цены имущества и это, по мнению ответчика является основанием для расторжения договора купли- продажи, суд руководствуется следующим.
По правилам ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Из ч. 2 и ч. 3 ст. 486 ГК РФ следует, что если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Из условий договора купли- продажи недвижимости, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что стороны предусмотрели оплату цены недвижимого имущества в рассрочку.
В соответствии с разделом 2.2 договора расчет за приобретенные объекты недвижимости должен был быть произведен в следующем порядке: - 1 500 000 рублей уплачиваются покупателем в течение 5 дней после подписания договора; - 6 500 000 рублей уплачиваются покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ При этом в соответствии с пунктом 2.4. договора покупатель вправе уплатить стоимость недвижимого имущества в любой момент частично, либо полностью.
По правилам, указанным в ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Из положений ч. 2 ст. 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из условий договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что цена договора (стоимость имущества) определена сторонами в размере 8 000 000 руб.
Ответчик, заявляя требование о расторжении договора и первоначально истребуя задолженность по штрафам/пени за просрочку оплаты проданного имущества, уплаты процентов указал, что размер штрафа составил 326 923 рубля 41 коп.
Однако наличие неустойки/штрафа, за нарушение сроков оплаты цены договора купли- продажи недвижимости, срока оплаты процентов, вне зависимости от размера неустойки/штрафа предоставляет продавцу право истребовать от покупателя уплаты такой неустойки/штрафа, но не является основанием для расторжения договора купли- продажи объекта недвижимости при наличии доказательств и признания ответчиком факта полной оплаты истцом, как покупателем цены договора (стоимости недвижимого имущества) в полном объеме до обращения продавца в суд с требованием о расторжении договора.
Согласно копии претензии о расторжении договора купли- продажи, данная претензия направлена ответчиком в январе 2022 года и получена истцом ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 157-159).
Доказательств того, что до обращения ответчика с требованием о расторжении договора купли- продажи сумма платежей, полученных от истца, как покупателя, не превышала половину цены договора (стоимости недвижимого имущества), ответчиком суду не представлено, напротив ответчиком признан факт полной оплаты истцом цены договора.
В ходе рассмотрения дела установлено, что истец, как покупатель, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оплатила согласованную сторонами цену имущества до получения от ответчика претензии о расторжении договора и до обращения ответчика в суд со встречными требованиями о расторжении договора купли- продажи, что исключает удовлетворение требования ответчика по встречному иску о расторжении оговора купли- продажи.
Судом, по ходатайству сторон с целью установления факта наличия или отсутствия нарушения истцом срока уплаты ответчику процентов, наличия оснований для исчисления истцу штрафа за просрочку уплаты процентов, размера штрафа, наличия или отсутствия переплаты от истца ответчику и размера переплаты судом, по ходатайству сторон определением от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение судебной бухгалтерской экспертизу с поручением проведения экспертизы ООО Аудиторская компания «СТАТУС», поставкой следующих вопросов: имеется ли со стороны ФИО1 просрочки уплаты процентов по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2, каков размер штрафа за несвоевременную уплату процентов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на дату проведения экспертизы; имеется ли со стороны ФИО1 переплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ, включая цену договора, процентов, штрафов, с учетом признания ФИО2 факта оплаты ФИО1 цены договора в полном объеме и без нарушения срока, оплаты процентов по договору в полном объеме, но с нарушением срока, размер переплаты, при ее наличии.
Согласно экспертному заключению ООО «Статус» № от ДД.ММ.ГГГГ со стороны истца ФИО1 имеются просрочки уплаты процентов по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ Размер штрафа за несвоевременную уплату процентов, начисленный за весь период, составил 1 160 116,97 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на дату проведения экспертизы штраф был полностью оплачен. Со стороны ФИО1 возможно имеется переплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в части цены договора в размере 132 338,19 руб. По сумме начисленных и оплаченных процентов и штрафов со стороны ФИО1 возможно переплаты нет. (т. 2 л.д. 2 - 39).
Стороны в целом согласились с результатами проведенной экспертизы, при этом истец требований о возврате переплаты цены договора в настоящем деле к ответчику не заявлял, ответчик, с учетом результатов экспертизы пояснил о том, что фактически ранее заявленный во встречном исковом заявлении штраф в сумме 326 923 рубля 41 коп. фактически истцом оплачен и от требований о взыскании с истца штрафа отказался.
Доводы ответчика о том, что в связи с фактическим использованием имущества истцом имеется значительный расход энергии, оплата которой в настоящее время истребуется поставщиками энергии от ответчика, предметом рассмотрения в настоящем деле не является, каких - либо требований об оплате энергии или возмещения соответствующих расходов ответчиком к истцу не заявлено.
С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что имеются основания для проведения государственной регистрации прав истца на приобретенное по договору от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, при этом, с учетом отказа ответчика от встречных требований в части взыскания с истца штрафа, не имеется оснований для обсуждения вопроса о снижении размера штрафа. Оснований для удовлетворения встречного иска в поддержанной ответчиком части расторжения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.
С учетом удовлетворения судом первоначального иска по правилам ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины, уплаченной истцом (т. 1 л.д. 8).
Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить, произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на следующие объекты недвижимости:
- земельный участок, категории земель населенных пунктов, площадью 3630 кв.м. местоположением: обл. Новосибирская, , кадастровый №;
- здание, назначение: нежилое, площадью 665,6кв.м., количество этажей: 1, местоположением
, г. Новосибирск, , кадастровый номер
№;
- здание, назначение: нежилое, площадью 293,1кв.м., количество этажей: 1, местоположение
, г. Новосибирск, , кадастровый номер
№.
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора отказать.
Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 300 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись) С.К. Жданов
Подлинник решения находится в гражданском деле № – 1186/2022 Калининского районного суда УИД 54RS0№-49
Решение не вступило в законную силу « » __________ 2022
Судья С.К. Жданов
Секретарь А.В. Несова