11RS0001-01-2024-018554-12 дело №2-973/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
с участием помощника прокурора Терентьевой К.С.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 24 марта 2025г. гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО12 об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены, прекращении права собственности,
установил:
ФИО1, ФИО2, действующая за себя и как законный представитель ФИО12, и ФИО3 обратились в суд к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений просили изъять путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение по адресу: ..., определить выкупную цену равной 3743000 рублей и взыскать указанную сумму с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» с последующим прекращением права собственности.
В обоснование требований указали, что являются долевыми собственниками жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в их адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 3568532,79 рублей, которую они считают явно заниженной.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли» и департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».
В порядке статьи 47 ГПК РФ к участию в деле привлечено Управление опеки и попечительства администрации МО ГО «Сыктывкар».
В судебном заседании истец ФИО2 представитель истцов требования поддержали.
Представитель администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились.
Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО12 являются долевыми собственниками жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 42,2 кв.м., кадастровый номер №....
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 26 января 2018 г. №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2022 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Решением Сыктывкарского городского суда от 22 января 2024 г. по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ..., и жилого помещения №... в ..., а также направить ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Во исполнение указанного решения суда 18 марта 2024 г. администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного ..., и жилого помещения по адресу: ... путем выкупа у собственников.
4 сентября 2024 г. администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес Л-ных проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 3568532,79 рублей, определенного на основании отчета об оценке, составленного 7 октября 2024 г. оценщиком ООО «Аксерли».
Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях Л-ны отказались и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратились в суд.
Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В обоснование выкупной цены жилого помещения администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет 318/18 от 12 июля 2024 г., подготовленный оценщиком ООО «Аксерли», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 3568532,79 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 2458140 рублей (включая стоимость жилого помещения, доли общего имущества МКД и доли земельного участка), компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1034234,79 рублей, убытков собственника, связанных с арендой жилья – 59100 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 10000 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 5058 рублей.
Истцы и их представитель считают отчет №... недостоверным.
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Поскольку истцами оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по их ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО9
Согласно заключению эксперта №..., отчет об оценке №... от 12 июля 2024 г., составленный оценщиком ООО «Аксерли» не является достоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: выбранные оценщиком аналоги по площади и характеристикам не соответствуют объекту оценки; расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен без учета доли общедомового имущества; объем затрат, связанных с переездом, не обоснован.
По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО9 рассчитаны и определены:
-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 2270000 рублей,
-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1289000 рублей,
-убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, в размере 184000 рублей, из которых: 102688 рублей – расходы на аренду иного жилья, 27200 рублей – расходы на переезд, 50000 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 4000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.
Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 3743000 рублей.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.
Оценив экспертное заключение эксперта ФИО9, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.
С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцам жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО9
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.
В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.
В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.
В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.
Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.
В ходе рассмотрения дела установлено, что в собственности истцов (супругов) ФИО1 и ФИО2 имеется благоустроенное жилое помещение по адресу: .... Соответственно, у них отсутствует необходимость несения расходов на аренду жилья в связи с изъятием для муниципальных нужд ....
Учитывая, что местом жительства несовершеннолетнего ФИО12 в силу пункта 2 статьи 20 ГК РФ является место жительства его родителей – ФИО1 и ФИО2, расходы на аренду жилья для ФИО12 также не возникнут
Такие расходы возникнут только у ФИО3, не имеющего в собственности иных жилых помещений помимо ....
Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истцов недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО9:
-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 2270000 рублей,
-компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 1289000 рублей,
-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 27 200 рублей,
-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,
-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 4000 рублей.
-затраты на аренду иного жилья (только для ФИО3) в размере 25672 рубля.
Общий размер возмещения составит 3 665 984 рубля.
С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме, равной 3665984 рубля, и возложить на администрацию обязанность выплатить истцам указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар», а именно: в пользу ФИО1, ФИО2 и ФИО12 – в размере по 910 078 рублей каждому, в пользу ФИО3 – 935 750 рублей.
Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истцов на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».
В соответствии со статьями 88,94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; сумм, подлежащих выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами; других расходов, признанных судом необходимыми.
Статьей 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Интересы истцов Л-ных в ходе рассмотрения дела представлял адвокат ФИО10 на основании соглашения об оказании юридической помощи по гражданскому делу от ** ** **, за услуги которого ФИО2 уплачено 45000 рублей, что подтверждается квитанцией от ** ** **
Обоснованность и реальность понесенных ФИО2 расходов на оплату услуг представителя в указанной сумме и относимость их к спорному вопросу у суда сомнений не вызывает.
Принимая во внимание объем оказанных ФИО10 юридических услуг, конкретные обстоятельства дела и степень его сложности, характер спорных правоотношений, реальные затраты времени представителя на консультирование, подготовку искового заявления, заявления об изменении исковых требований, участие в трех судебных заседаниях, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения, суд приходит к выводу, что расходы ФИО2 на оплату юридических услуг в размере 45000 рублей являются разумными.
Указанный размер судебных расходов на оплату услуг представителя не превышает минимальных расценок за оказание правовой помощи адвокатами Адвокатской палаты Республики Коми, утвержденных в 2021 году.
ФИО2 заявлены к взысканию почтовые расходы.
В материалы дела представлены квитанции на общую сумму 452 рубля.
Учитывая, что указанные расходы понесены ФИО2 в связи с выполнением требований статьи 132 ГПК РФ, они подлежат возмещению администрацией на основании статей 94,98 ГПК РФ.
Кроме того в пользу ФИО2 подлежат присуждению расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истцов судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО9 Расходы по оплате экспертизы были возложены на ФИО2 Стоимость экспертизы (15000 рублей) оплачена ФИО2 в полном объеме. При переводе денежных средств ФИО5 также оплачена комиссия банка в размере 450 рублей.
Суд относит расходы ФИО2 на оплату экспертизы к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу, в целях определения выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Таким образом, размер обоснованных судебных расходов, понесённых ФИО2, и подлежащих взысканию с администрации, составит 63902 рубля (45000+452+3000+15450).
Учитывая, что решением суда взыскание в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Изъять у ФИО1 (...), ФИО2 (...), ФИО3 (...) и ФИО12 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 3 665 984 рубля.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 910 078 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 910 078 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и 63 902 рубля в счет возмещения судебных расходов.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО3 935 750 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО12 910 078 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО12 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 возмещения за изымаемую недвижимость.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 3 апреля 2025 г.
Председательствующий О.Л. Саенко