Решение по делу № 2-1567/2022 от 07.04.2023 - о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Принято в окончательной форме 07.04.2023 г.

УИД 76RS0021-01-2022-001983-60

Дело № 2-233/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2023 г. г. Тутаев

Тутаевский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Мазевич Я.Ю.,

при секретаре Ворониной Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в котором просит признать незаконным приказ Департамента муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области от 18.11.2022 года №3997-з, обязать Департамент муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1390 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> сроком на три года.

В обоснование иска указано, что 17 июля 2019 года между Тутаевским муниципальным районом в лице Департамента муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославкой области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №. Согласно указанного договора ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – общественное питание, также указано (для завершения строительства объекта незавершенного строительства), расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 1390 кв.м. Срок договора с 17.07.2019 года по 16.07.2022 год. На данном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право собственности, на который у ФИО1 зарегистрировано 21.06.2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.09.2018 года. По истечении срока действия договора, 08.11.2022 года ФИО1 обратился в Департамент муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославкой области с заявлением о заключении договора аренды на 3 года для завершения строительства согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако приказом от 18.11.2022 года № 3997-з «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду» ФИО1 было отказано, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов (предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной и ли муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта), с данным пунктом истец не согласен. Ранее между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № 7/12 от 19.02.2015 года сроком до 18.02.2018 года с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для реконструкции кафе «<данные изъяты>», по адресу: <адрес>, срок его действия истец 18.08.2018 года, а договор аренды земельного участка № 122 был заключен 17.07.2019 года, в связи, с чем истец полагает, что договор аренды №122 от 17.07.ю.2019 года не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ФИО1 права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта, на срок не более трех лет в порядке пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды №7/12 от 19.02.2015 года.

Истец ФИО1, представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель истца по доверенности ФИО2 просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика Департамента муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором полагал, что оспариваемый приказ, вынесен в полном соответствии с норами действующего законодательства, заявленные требования оставил на усмотрение суда, а также просил о рассмотрении дела в её отсутствие.

Исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 5 ст. 1 ЗК РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в том числе: если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был, расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с положениями пункта 5 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Из приведенных положений закона следует, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественного перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка. Граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен этому гражданину в аренду без проведения торгов. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Судом установлено, что 17 июля 2019 года между Тутаевским муниципальным районом, представленным Департаментом муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 122. Согласно указанного договора аренды ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – общественное питание (для завершения строительства объекта незавершенного строительства) расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 1390 кв.м. Срок аренды земельного участка установлен с 17.07.2019 года по 16.07.2022 года. 08 августа 2019 года проведена государственная регистрация договора аренды.

Согласно п. 2.3.2. Договора аренды, Арендатор имеет право, в соответствии земельным законодательством Российской Федерации передавать свои права и обязанности по договору другому лицу в пределах срока действия Договора с согласия Арендодателя.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2023 года Филиала ППК «Роскадастр» по Ярославской области спорный земельный участок площадью 1390 кв.м с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – общественное питание (для завершения строительства объекта незавершенного строительства). Дата присвоения кадастрового номера 19.02.2008 года.

ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства, степенью готовности 80 % по адресу: <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером № за ФИО1 было зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.01.2023 года Филиала ППК «Роскадастр» по Ярославской области.

08 ноября 2022 года ФИО1 обратился в Департамент муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на 3 года для завершения строительства согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в свзи с прекращением договора аренды земельного участка №122 от 17.07.2019 года.

Приказом Департамента муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области №3997-з от 18.11.2022 года «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду» ФИО1 было отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1390 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – общественное питание (для завершения строительства объекта незавершенного строительства), категория земель – земли населенных пунктов, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственный или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства), осуществляется однократно, для завершения строительства этого объекта.

В силу части 6 статьи 23 Закона № 166-ФЗ от 18.06.2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» до 01.03.2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 7 указанной статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 указанной статьи).

Из представленных суду доказательств следует, что заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано ФИО1 по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка; договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка на дату обращения ФИО1 с указанным выше заявлением ответчиком не представлено.

Таким образом, ФИО1 в силу положений части 6 статьи 23 Закона № 166-ФЗ от 18.06.2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» имел право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 122 от 17.07.2019 года, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, в связи с чем, обжалуемый отказ Департамента муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области № 3997-з от 18.11.2022 года является незаконным и нарушающим права ФИО1, ввиду чего заявленные требования в данной части подлежат удовлетворению.

Приведенные в оспариваемом приказе основания для отказа в продлении договора аренды для завершения строительства в силу установленных обстоятельств о том, что 17.07.2019 с ФИО1 не продлялся предыдущий договор аренды, а был заключен новый договор аренды на иных условиях, суд полагает необоснованными, в связи с чем суд признает приказ Департамента муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области от 18.11.2022 года № 3997-з «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду» незаконным.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015 года, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 названного Кодекса.

В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 названного Кодекса.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в частности, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенный строительством, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, на котором расположен этот объект незавершенного строительства, Администрация ТМР ЯО в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не обращалась, что ранее данный участок в соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не предоставлялся для завершения строительства, что в продлении договора аренды на новый срок истцу не могло быть отказано в соответствии с приведенными правовыми нормами, в связи с чем возлагает на Департамент муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1390 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) удовлетворить.

Признать незаконным приказ Департамента муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области от 18.11.2022 года № 3997-з «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду».

Обязать Департамент муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области (№) заключить с ФИО1 (паспорт №) договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1390 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Тутаевский городской суд Ярославской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Я.Ю. Мазевич