Решение по делу № 2-31/2023 от 21.02.2023 - о признании сделки недействительной, применении последствий признания сделки недействительной, истребовании имущества из незаконного владения.

Дело № 2-31/2023

УИД - 51RS0011-01-2022-001258-92

Мотивированное решение составлено 21.02.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2023 года

г.Оленегорск

Оленегорский городской суд Мурманской области в составе председательствующего судьи Черной М.А.,

при секретаре Кочетовой Я.С.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий признания сделки недействительной, истребовании имущества из незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий признания сделки недействительной, истребовании имущества из незаконного владения, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ФИО3 21.05.2019 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (части нежилых помещений), в цокольном этаже по адресу: ..., кадастровый номер ....

Срок заключения основного договора был определён сторонами договора до 30.09.2019. Однако основной договор купли-продажи заключен не был, поскольку предмет договора был в ипотеке, для погашения которой договором был предусмотрен аванс в размере 2 миллионов рублей, и который истцом был перечислен ФИО3 Ипотека была снята только в 2021 году, что видно из выписки ЕГРН от 03.10.2021. После чего, в ноябре 2021г. ответчику было направлено предложение о заключении основного договора. На что, 02.12.2021 ответчик направил уведомление о прекращении обязательств.

Указывает, что неоднократно обращалась к ответчику с требованием о заключении договора купли-продажи, обращалась в судебные инстанции в период с 03.03.2022 и по настоящее время с иском о понуждении продавца ФИО3 к заключению указанного договора, документы возвращались по разным причинам. 10.01.2022 от ФИО3 поступило уведомление об отказе заключения договора и признании обязательств по предварительному договору прекращёнными. Отмечает, что ФИО3, зная, что помещение находится в споре оформила договор купли-продажи спорного имущества от 18.04.2022 с родной сестрой ФИО4 за 3,5 миллиона рублей.

Ссылаясь на нормы ГК РФ, полагая, что истец имела преимущественные права на приобретение спорного нежилого помещения, с учетом того, что ответчику было известно о споре на указанное нежилое имущество, несмотря на это она его реализовала родной сестре по цене меньшей, чем предусмотрено предварительным договором, просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу..., кадастровый номер ... применить последствия недействительности сделки, истребовать его из незаконного владения ответчика ФИО4

Истец ФИО1 в судебное заседание по извещению не явилась, с ходатайством об отложении не обращалась, выдала нотариально удостоверенную доверенность на представление своих интересов ФИО5 что в силу ст.ст.48,53, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации даёт суду право рассмотреть дел в её отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований по изложенным в исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях доводам. Обратил внимание суда на то, что между сторонами данного спора 21.05.2019 одновременно были заключены две сделки: предварительный договор на спорный объект и договор купли-продажи помещения, находящегося в п.Никель Мурманской области, в которых были отражены все реквизиты сторон, и что подтверждает их намерения в заключении договора купли-продажи спорного объекта. О чем также говорит переписка между сторонами. Утверждает, что между сторонами предварительного договора купли-продажи существовала договорённость о заключении основной сделки после снятия с помещения обременения в виде ипотеки. ФИО1, следуя данным условиям, сразу после снятия обременения обратилась с предложением заключить основную сделку, на что последовало уведомление о возврате аванса. Аванс до настоящего времени не возвращён ФИО1

Считает, что спорный договор купли-продажи от 18.04.2022 должен быть признан недействительным, поскольку данная сделка является мнимой. На что указывает то, что она заключена в период, когда предмет договора находился в споре, что подтверждается неоднократными обращениями к ответчику и в судебные инстанции; сделка заключена между близкими родственниками- родными сёстрами за цену, значительно ниже, чем оговаривалась предварительным договором; передача денежных средств по сделке оформлена распиской, которая не подтверждается со стороны ответчиков доказательствами фактического наличия указанных денежных средств у них; не изменился вид использования помещений, которые являются предметом спорной сделке.

Указывает также, что в настоящее время в Октябрьском районном суде г. Мурманска на рассмотрении находится гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Просит удовлетворить исковые требования в полном объёме.

Ответчики ФИО4, ФИО6 в судебное заседание по извещению не явились, с ходатайством об отложении не обращались, выдали нотариально удостоверенную доверенность на представление своих интересов ФИО2, что в силу ст.ст.48,53, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации даёт суду право рассмотреть дел в их отсутствие.

Представитель ответчиков в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, считая его необоснованным. Поддержав доводы, изложенные в письменных отзывах, представленных суду, обратила внимание суда на то, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, предмет договора не был в споре и не мог находиться в споре, поскольку с учётом ст. 429 ГК РФ, а также пункта 7 предварительного договора от 21.05.2019, обязательства между сторонами договора являются прекращёнными, так как в обусловленный данным договором срок 30.09.2019 основной договор купли-продажи между его сторонами не был заключён.

В опровержение доводов истца в обоснование мнимости сделки, указала, что спорный объект на момент его отчуждения 18.04.2022 принадлежал ФИО3, обременений не имел, в связи с чем, она имела право им распорядиться по своему усмотрению. Передача помещений по спорному договору подтверждается актом, а передачи денег- распиской, что не противоречит требованиям закона. Наличие денежных средств у покупателя по договору – ФИО4 подтверждается выпиской о движении денежных средств на её счету в АО «Альфа-Банк». В части невозвращения аванса по предварительному договору, прояснила, что истец до настоящего времени не представил реквизиты.

Обратила внимание на то, что владение спорными объектами недвижимости перешло от ФИО3 к ФИО4, что подтверждается также договором аренды помещений, заключённым с ООО «Агроторг», где произошла замена арендодателя на ФИО4

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», привлеченное к участию в деле отдельным определением суда от 13.02.2023, в судебное заседание не явился, представил отзыв в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указал, что правовых оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется, нежилое помещение перешло в собственность ФИО4, о чем Общество было уведомлено, 13.01.2023 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится мнимая сделка (статья 170 ГК РФ).

Как указано в пункте 86 вышеназванного Постановления от 23 июня 2015 №25, стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

По смыслу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны мнимой сделки при её заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду её заключения, то есть стороны не имеют намерений её исполнять либо требовать её исполнения.

При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что 21.05.2019 между ФИО7, действующим от лица ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ..., продажная стоимость которого определена в п.2 договора в 12 000 000 рублей, с выдачей покупателем аванса в размере 2 000 000 рублей и обязательством заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения до 30.09.2019 (п.5).

Из представленных истцом в материалы дела копий исковых заявлений и вынесенных в связи с этим судебных актов следует, что истец обратилась за защитой своих прав с требованиями о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи спорного нежилого помещения 03.03.2022, 13.04.2022, 24.11.2022 Октябрьским районным судом г.Мурманска исковое заявление принято к производству суда.

Согласно уведомлению ФИО3 от 02.12.2021, о возврате аванса и прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости, поскольку требований о заключении основного договора в адрес продавца не поступило, а срок, предусмотренный в п.7 предварительного договора от 21.05.2019 истек.

В уведомлении от 10.01.2022 ФИО3, адресованном ФИО1, указыает, что поскольку основной договор купли-продажи не был заключён и срок для его заключения истек, просит предоставить реквизиты для возврата суммы аванса по предварительному договору.

Как следует из претензий покупателя ФИО1, направленных в адрес ФИО3 на уведомления от 02.12.2021 и 08.02.2022 основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества в срок, установленным указанным договором не был заключен из-за имеющегося на тот момент обременения в виде ипотеки, предусмотренная договором сумма аванса, как сумма, предназначенная для снятия обременения, которое было снято лишь в 2021 году, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.10.2021, соответственно после чего, в адрес продавца направлено требование о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Доводы истца о наличии обременения у предмета предварительного договора выпиской, на момент его заключения, подтверждаются: копией договора об ипотеке недвижимого имущества от 15.12.2017, заключённого между ФИО3 и ООО «Агроторк»; выпиской из ЕГРН от 29.04.2019, согласно которой спорное нежилое помещение, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ... находится в ипотеке, что подтверждается представленным договором об ипотеке недвижимого имущества от 15.12.2017.

Выпиской из ЕГРН от 03.10.2021, подтверждается снятие ограничения в виде ипотеки под залог спорного нежилого помещения, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ....

Кроме того, из сведений ЕГРН следует, что данные помещения сданы в аренду ООО «Агроторг» сроком на 10 лет, на основании договора аренды № 6662 от 09.11.2015, заключённого между ФИО3 и ООО «Агроторг».

Согласно договору купли-продажи от 18.04.2022 нежилое помещение, площадью 430,5 кв.м, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ... перешло в собственность ФИО4, переход во владение подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 18.04.2022.

Факт приобретения указанного спорного нежилого помещения за 3 500 000 рублей ответчиками подтверждается собственноручно написанной распиской ФИО3 от 18.04.2022. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущества произведена 27.04.2022, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН.

В договор аренды № 6662 от 09.11.2015, заключённый между ФИО3 и ООО «Агроторг» дополнительным соглашением от 13.01.2023 внесены изменения арендатора нежилых помещений с ФИО3 на ФИО4 на основании перехода права собственности от 27.04.2022.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем первым пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Исходя из содержания приведенных выше правовых норм и разъяснений по их применению под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

В пункте 1 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 №25 разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны. Законом запрещены действия собственника имущества в отношении своего имущества, нарушающие права иных лиц, в том числе, действия, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

Анализируя доводы сторон, оценивая исследованные доказательства, суд приходит к выводу о недобросовестном осуществлении своих гражданских прав со стороны ФИО3

Так, желая приобрести спорное недвижимое имущество, ФИО1 21.05.2019 заключила с ФИО3 предварительный договор купли-продажи, стоимость которого удовлетворяла стороны договора. Срок заключения основного договора был определен сторонами до 30.09.2019.

Поскольку на момент подписания предварительного договора купли-продажи спорное недвижимое имущество находилось под обременением на основании договора об ипотеке недвижимого имущества, заключённого с ООО «Агроторг», для снятия которого, сторонами предварительного договора была определена сумма аванса в размере 2 000 000 рублей, которые были ФИО1 переданы ФИО3, что не оспаривается сторонами.

Продолжая исполнения своих намерений как добросовестного покупателя, ФИО1 осуществляла переписку с продавцом, а после того, как в 2021 году обременения были сняты, обратилось в адрес ФИО3 с требованием о заключении основного договора купли-продажи, а после получения от последней уведомлений о прекращении обязательств по предварительному договору, ФИО1 в подтверждение желания заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, обратилась в суд с требованиями о понуждении ФИО3 к заключению договора купли-продажи, о чем ФИО3 было известно.

Исходя из принципа добросовестности осуществления гражданских прав и исполнения гражданских обязанностей, в данной ситуации ФИО3 следовало дождаться разрешения спора по заявленному ФИО1 иску, а затем распоряжаться своим имуществом.

Однако, 18.04.2022 ФИО3, заведомо зная, что в отношении недвижимого имущества ведётся спорное производство, заключила с ФИО4, являющейся её родной сестрой, что подтверждается выписками из записей актов гражданского состояния и не оспаривается сторонами, мнимую сделку, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества за 3 500 000 рублей, то есть за стоимость гораздо меньшую, чем предусмотрена предварительным договором купли-продажи от 21.05.2019.

При этом представленные в подтверждение законности совершенной сделки доказательства в виде акта-приема передачи, копии расписки ФИО3 не являются безусловным подтверждением указанного, поскольку в нарушении требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств того, что после совершения купли-продажи и перехода права собственности к ФИО4 спорное недвижимое имущество перешло в фактическое пользование собственника, так как оно продолжает использование как и ранее, находясь в аренде у ООО «Агроторг», Кроме того ФИО4 не представлено доказательств о наличии у неё денежных средств для приобретения спорного недвижимого имущества на день совершения сделки, а имеющаяся в материалах дела выписка о движении по счетам, в которой прослеживаются движения о снятии различных сумм, более двухсот тысяч рублей, не являются безусловным подтверждением их аккумулирования для совершения сделки и передачи своей сестре ФИО3

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных выше норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, действия ФИО3 по отчуждению права собственности на недвижимое имущество – спорное нежилое помещение являлись недобросовестными и нарушали пределы осуществления гражданских прав, установленные статьей 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Поскольку сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества совершена ответчиком с нарушением запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом нарушала права и законные интересы ФИО1, по преимущественному праву на заключение договора, на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка является ничтожной.

Таким образом, требования ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий признания сделки недействительной, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований об истребовании имущества из незаконного владения, поскольку истец не является собственником спорного нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий признания сделки недействительной, истребовании имущества из незаконного владения – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ..., заключенный 18.04.2022 между ФИО3 и ФИО4.

Применить последствия недействительной мнимой сделки, прекратить право собственности ФИО4 на нежилое помещение, площадью 430,5 кв.м, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ....

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 об истребовании имущества из незаконного владения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Оленегорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.А. Черная