Решение по делу № 2-587/2023 от 22.02.2023 - о признании недействительными договора инвестиционного займа и договора залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, признании их договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности совершить действия.

Дело № 2–587 /12 – 2023г.

46RS0030-01-2022-010735-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 февраля 2023 года г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи: Машошиной С.В.,

при секретаре: Бондаревой А.С.,

с участием представителя истца по доверенности: ФИО1,

представителя ответчика по доверенности: ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Закрытому акционерному обществу «ТПК «Кароляна» о признании недействительными договора инвестиционного займа и договора залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, признании их договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «ТПК «Кароляна», в котором просит признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГг. и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные между ФИО3 и ЗАО «ТПК «Кароляна». Также, просит применить последствия недействительности сделок, признав указанные сделки договором участия в долевом строительстве. Кроме того, просит обязать ЗАО «ТПК «Кароляна» зарегистрировать договор долевого участия в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В обоснование заявленного требования в иске указано следующее. В соответствии с Договором беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Застройщик) и ФИО3 (Инвестор), Инвестор принял на себя обязательство предоставить беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово – хозяйственной деятельности по строительству 6- ти этажного многоквартирного жилого дома в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, в сумме 2505840 рублей. Денежные средства истцом были переданы в день подписания настоящего договора, согласно условий договора. В качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору заемщик и инвестор оформили договор залога <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В случае неисполнения залогодателем ЗАО «ТПК «Кароляна» условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя ФИО3 предмет настоящего договора (п.2.3 договора). Залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение своих прав, вытекающих из договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ за счет оформления в свою собственность предмета залога, оформленного по настоящему договору. При этом, ответчик предоставил в залог квартиру в указанном доме. Однако квартиры, являющейся предметом залога, не существует, строительство находится на начальной стадии. Фактически стороны были намерены заключить договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома. Ссылаясь на притворность заключенных сделок, истец обратился в суд с указанными требованиями.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.

Истец ФИО3, представитель Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени судебного заседания были извещены судом надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

поскольку с момента совершения сделок было очевидным исполнение сторонами оспариваемых договоров, доказательств того, что оспариваемые сделки имели иную цель, сторонами не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 г.

В судебном заседании установлено, что между ФИО3 и ЗАО «ТПК «Кароляна» были заключены договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГг. и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии с п. 1.1 Договора беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Заемщик) и ФИО3 (Инвестор), Инвестор предоставляет Заемщику беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово – хозяйственной деятельности по строительству 6 – ти этажного многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № По истечении указанного в п. 1.2 срока, Заемщик возвращает Инвестору предоставленный займ.

Согласно п.1.2 договора, в рамках настоящего договора Инвестор предоставляет Заемщику 2505840 рублей на срок 1 год. Начало срока определяется датой предоставления денежных средств заемщику в размере, указанном в настоящем Договоре.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что стороны настоящего Договора определили следующий график предоставления займа: сумма, указанная в п. 1.2 настоящего договора представляется Инвестором Заемщику единовременно в день подписания настоящего Договора.

Согласно п.п. 1.4- 1.5 договора, в качестве обеспечения исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору, Заемщик и Инвестор оформляют договор залога <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Вышеуказанный займ является беспроцентным.

Согласно п.1.1 Договора залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Залогодатель) и ФИО3 (Залогодержатель), в рамках настоящего договора Залогодатель оформляет Залогодержателю в залог <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

Квартира оценена сторонами в 2505840 руб. 00 коп. с учетом коэффициента лоджии 0,5 (п.1.4 договора).

Согласно п.2.3 Договора залога квартиры, в случае неисполнения залогодателем условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ., залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя предмет настоящего договора.

Истцом ФИО3 были переданы денежные средства в сумме 2505 840 руб. 00 коп. ответчику ЗАО «ТПК «Кароляна» в день подписания договора, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Проанализировав условия договоров инвестиционного займа и залога, заключенныхДД.ММ.ГГГГ между сторонами, следует, что волеизъявление сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства выдавались истцом для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме.

Денежные средства, переданные ФИО3 в день подписания договора ЗАО «ТПК «Кароляна», были привлечены данным обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истцу предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира, характеристики которой определены в договоре.

Доказательств расходования ответчиком переданных ему истцом денежных средств на иные цели, ответчиком суду представлено не было.

Спорные договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.

Доказательств тому, что при заключении вышеуказанных договоров стороны не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а преследовали иную цель, ответчиком суду представлено не было.

При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ.и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. договором участия в долевом строительстве, с применением к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

То обстоятельство, что договоры от 03.06.2022г. не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.

В то же время оснований для признания договора подлежащим государственной регистрации суд не усматривает.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходит из того, что в силу п.2 ст.25.1 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Таким образом, в отсутствие заявления застройщика государственная регистрация договора невозможна.

При том, доказательств того, что ФИО3 предпринимал меры для регистрации договора, уведомив ЗАО «ТПК «Кароляна» о необходимости участия в регистрации договора, подал в регистрирующий орган соответствующее заявление о регистрации договора, а со стороны ответчика имели место действия, препятствующие истцу в реализации данного права, истцом суду представлено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГг. и договора залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные между ФИО3 (паспорт №, выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и ЗАО «ТПК «Кароляна» (ИНН <***>).

Применить последствия недействительности сделок: признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В удовлетворении остальной части иска ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 03 марта 2023 года.

Судья: