Санкт-Петербургский городской суд
Рег. №... Судья: М.
78RS0№...-38
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего
Рябко О.А.
судей
ФИО1, ФИО2,
при помощнике судьи
Я
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело №... по апелляционной жалобе Л.Л.В. на решение Ленинского районного суда <адрес> от <дата> по иску Л.Л.В. к Э.А.А., С.А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру с нарушением преимущественного права покупки.
Заслушав доклад судьи Рябко О.А., выслушав объяснения истца Л.Л.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Э.А.А. и представителя третьего лица нотариуса Г.И.М. – Л.Д.А., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
УСТАНОВИЛ
А:
Л.Л.В. обратилась в суд с иском к Э.А.А. о переводе прав и обязанностей покупателя 19/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указывала на то, что является участником долевой собственности в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>, где ей на праве собственности принадлежат 29/76 долей. Она <дата> получила уведомление от нотариуса А.И.А. о передаче заявления С.А.В. о предстоящей продаже принадлежащих последней 19/76 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за 2 500 000 рублей; <дата> Л.Л.В. позвонила в нотариальную контору по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. Д, офис 8, и сообщила о своем согласии на покупку этих долей за указанную выше стоимость, оставив контактный номер телефона, а также в тот же день подтвердила свое согласие по телефону С.А.В., договорившись встретиться с последней 30 декабря 201 года в 16 часов у нотариуса по указанному адресу для составления предварительного договора купли-продажи; <дата> С.А.В. отменила встречу, перенеся ее на <дата>; когда <дата> Л.Л.В. прибыла в нотариальную контору, она выяснила, что нотариус не работает с <дата> по <дата>. Поняв, что С.А.В. уклоняется от заключения сделки, в тот же день <дата> Л.Л.В. послала ей уведомление по почте о согласии заключить договор на покупку указанных долей за 2 500 000 рублей; <дата> она зарегистрировала это уведомление в нотариальной конторе по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. Д, офис 8. Ссылаясь на то, что <дата> ею была получена выписка из Росреестра, из которой стало известно, что собственником 19/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от <дата> является Э.А.А., указывая на то, что с данной сделкой она не согласна, так как в установленный срок известила С.А.В. о готовности заключить договор на предлагаемых условиях, Л.Л.В. обратилась в суд с настоящим иском, в котором на основании статьи 250 ГК РФ просит перевести на нее права и обязанности Э.А.А., как приобретателя 19/76 долей в праве собственности на спорную квартиру.
В ходе рассмотрения спора к участию в рассмотрении дела с согласия истца в качестве соответчика привлечена С.А.А.
Решением Ленинского районного суда <адрес> от <дата> Л.Л.В. отказано в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с решением суда от <дата>, Л.Л.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение.
В возражениях на апелляционную жалобу Э.А.А. и С.А.В. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Истец Л.Л.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на удовлетворении.
Ответчик Э.А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Третье лицо нотариус Г.И.М., извещенный о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явился, доверил представлять свои интересы представителю Л.Д.А., который в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Ответчик С.А.В., третье лицо нотариус А.И.А. о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Третьи лица нотариус К.З.А., Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин неявки, в судебную коллегию не представили.
На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорная <адрес> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, представляет собой 4-х комнатную коммунальную квартиру общей площадью 113,20 кв.м.
Ответчику С. (до брака - Юргелевичуте) А.В. ранее принадлежали на праве собственности 19/76 долей в праве общей долевой собственности на указную квартиру на основании договора купли-продажи долей квартиры в пользу третьего лица от <дата>.
Также, в спорной <адрес> долей в праве общей долевой собственности находятся в собственности Т.В.С. (дата регистрации права <дата>), 14/76 долей – в собственности Т.Ю.Л. (дата регистрации права <дата>), 29/76 долей в праве общей долевой собственности находится в собственности Л.Л.В. (дата регистрации права <дата>).
Между С.А.В. (продавец) и Э.А.А. (покупатель) <дата> заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, удостоверенный Г.М.М., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга К.З.А.
Согласно условиям договора С.А.В. продала Э.А.А. принадлежащие ей 19/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>, за 2 775 000 рублей.
Оплата по договору произведена полностью: 2 497 500 рублей оплачены за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России», 277 500 рублей уплачены покупателем из собственных денежных средств.
Согласно пункту 19 договора сособственники вышеуказанной квартиры уведомлены продавцом надлежащим образом согласно статье 250 ГК РФ.
При удостоверении сделки по продаже принадлежавшей С.А.В. доли в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу – Э.А.А. нотариусом К.З.А. было проверено исполнение продавцом обязанности об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Так, при заключении договора купли-продажи <дата> нотариусу были представлены:
- отказ Т.В.С. от преимущественного права покупки вышеуказанных долей квартиры за любою цену и на любых условиях, удостоверенный <дата> нотариусом Б.М.П.;
- отказ Т.Ю.Л. от преимущественного права покупки вышеуказанных долей квартиры за любою цену и на любых условиях, удостоверенный <дата> нотариусом Б.М.П.;
- заявление С.А.В. от <дата> в адрес Л.Л.В. о намерении продать принадлежащие ей 19/76 долей квартиры, находящейся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, за 2 775 000 рублей на следующих условиях: заключение предварительного договора купли-продажи не позднее 14 календарных дней с момента получения настоящего заявления и внесение задатка (обеспечительного платежа) в размере 2 000 000 рублей. Заявление содержит согласно статье 250 ГК РФ указание на наличие у Л.Л.В. преимущественного права покупки принадлежащих С.А.В. долей вышеуказанной квартиры и уведомление не позднее одного месяца со дня вручения данного заявления приобрести указанные доли квартиры за предложенную сумму либо сообщить о своем отказе приобрести данные доли, а также уведомление о том, что в случае неполучения ответа по истечении указанного срока принадлежащие С.А.В. доли квартиры будут проданы другим лицам по ее усмотрению;
- уведомление С.М.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса Г.И.М., от <дата> о направлении заявления в адрес Л.Л.В.;
- свидетельство о передаче документов от <дата>, согласно которому нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга Г.И.М. удостоверил, что по просьбе С.А.В. переданы ценным письмом с уведомлением о вручении Л.Л.В.: заявление С.А.В. с предложением покупки принадлежащих ей 19/76 долей квартиры от <дата>, за реестровым номером №...-н/78-2021-2-27, уведомление С.М.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса Г.И.М., от <дата> за реестровым номером №...-н/78-2-21-2-27.
В ходе рассмотрения спора нотариусом Г.И.М. в материалы дело представлены: протокол фиксирования информации от <дата> (наименование нотариального действия – передача документов физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам), опись вложения в ценное письмо, направленное в адрес Л.Л.В. <дата>, кассовый чек АО Почта России от <дата>, отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, согласно которому <дата> отправление вручено адресату Л.Л.В.
В ходе рассмотрения дела истец Л.Л.В. подтвердила факт получения ею от нотариуса Г.И.М. <дата> уведомления с предложением покупки 19/76 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, принадлежавших С.А.В., а также то, что на данное предложение она не ответила в установленный законом и указанный в уведомлении срок.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку С.А.В. порядок продажи спорных долей недвижимого имущества был соблюден, преимущественное право покупки Л.Л.В. нарушено не было.
При этом суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что ранее <дата> ею было получено от нотариуса А.И.А. уведомление от <дата> с предложением приобрести спорные доли квартиры за иную сумму, а именно 2 500 000 рублей, на которое дано согласие, поскольку сделка на предложенных в уведомлении от <дата> условиях в установленный срок не состоялась. Согласия приобрести спорные доли на условиях, указанных в уведомлении от <дата>, полученном от нотариуса Г.И.М., истец Л.Л.В. не выразила, в связи с чем по прошествии установленного законом месячного срока с момента получения ею данного уведомления спорные доли были правомерно отчуждены ответчику Э.А.А., который приобрел их на предложенных С.А.В. условиях, а именно за 2 775 000 рублей.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют требованиям закона, основаны на собранных по делу доказательствах и оснований считать их неправильными, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно части 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Как следует из положений статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Обжалуя решение суда Л.Л.В. в доводах апелляционной жалобы указывает на недобросовестность со стороны С.А.В., ссылаясь на то, что на уведомление о продаже спорных долей за 2 500 000 рублей истец ответила своим согласием, однако они были проданы за 2 775 000 рублей, что свидетельствует о наличии обманных действий со стороны ответчиков.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по данным доводам апелляционной жалобы.
Действительно, как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами ранее истцом было выражено согласие на приобретение спорных долей за 2 500 000 рублей, однако сделка купли-продажи 19/76 долей на данных условиях не состоялась.
Так, в ходе судебного разбирательства установлено и из материалов дела следует, что <дата> Л.Л.В. было получено уведомление от нотариуса А.И.А. о передаче заявления С.А.В. о предстоящей продаже принадлежащих последней 19/76 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за 2 500 000 рублей. Между тем, действий по приобретению спорных долей в течение месяца после получения данного уведомления, то есть до <дата>, истец не произвела.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Определение цены договора принадлежит исключительно собственнику, за исключением случаев принудительной реализации объектов права.
Таким образом, наличие согласия истца на приобретение долей за 2 500 000 рублей не является юридически значимым обстоятельством применимо к настоящему спору, поскольку цена спорных долей квартиры изменилась, была установлена собственником в размере 2 775 000 рублей, о чем было сообщено Л.Л.В. в уведомлении от <дата>, между тем, каких-либо действий, направленных на приобретение объекта за данную сумму истец не произвела.
При таком положении, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предусмотренная процедура извещения истца о предстоящем отчуждении принадлежащей на праве собственности доли в праве собственности на жилое помещение за 2 775 000 рублей С.А.В. была соблюдена, то обстоятельство, что истцом выражено согласие на приобретение доли за 2 500 000 рублей, в то время как ее отчуждение произведено за 2 775 000 рублей, не свидетельствует о нарушении преимущественного права истца покупки доли квартиры, в результате чего должно быть ограничено право сособственника на распоряжение своим имуществом, в связи с чем, не является в данном случае обстоятельством, препятствующим С.А.В. совершить сделку по продаже принадлежащей ей доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
Исходя из анализа статьи 250 ГК РФ достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.
В рассматриваемом случае, представленными в материалы дела доказательствами факт направления С.А.В. <дата> в адрес истца уведомления о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 2 775 000 рублей подтвержден, равно как подтверждена осведомленность истца о таком намерении, что прямо следует из пояснений истца, данных суду первой инстанции, а также изложенных в апелляционной жалобе обстоятельств.
Таким образом, С.А.В. надлежащим образом исполнена обязанность по направлению истцу уведомления о намерении продать спорные доли, данное уведомление получено истцом.
Поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество за 2 775 000 рублей не выразила, С.А.В. обоснованно полагала, что истец отказалась от преимущественного права покупки спорных долей, в связи с чем заключила договор купли-продажи с Э.А.А.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что С.А.В. в адрес истца в установленном порядке было направлено предложение о покупке доли в праве собственности на имущество за 2 775 000 рублей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении ответчиком требований действующего законодательства об извещении о намерении продать принадлежащую ему долю.
С.А.В. направив в адрес истца заявление о намерении произвести отчуждение доли в праве собственности на спорное жилое помещение с указанием возможности истцом воспользоваться правом преимущественной покупки, выполнила условие отчуждения доли в квартире, установленное статьей 250 ГК РФ, а также не нарушила месячный срок для реализации сособственником своего права преимущественной покупки.
Вопреки доводам подателя жалобы о том, что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не учел все фактические обстоятельства дела, апелляционная жалоба не содержит ссылок на обстоятельства, которые не являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции.
По существу, доводы апелляционной жалобы повторно излагают правовую позицию, изложенную в суде первой инстанции, не содержат ссылки на обстоятельства, которые не были бы учтены судом первой инстанции при вынесении решения, сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой доказательств по делу.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда в части оценки доказательств по делу отмену решения суда не влекут. Оценка доказательств дана судом с соблюдением требований статей 59, 60 и 67 ГПК РФ, результаты оценки приведены в решении. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.
Судом фактические обстоятельства по делу установлены правильно, собранные по делу доказательства исследованы в судебном заседании, им дана надлежащая оценка.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального и материального права, являющихся безусловным основанием для отмены или изменения решения, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
ОПРЕДЕЛИЛ
А :
Решение Ленинского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи