Решение по делу № 107/2023 от 12.09.2023

УИД 52RS0№-41

Дело № –107/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 12 сентября 2023

Дивеевский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Беляковой Н.В.,

при секретаре Сидоровой Т.Е.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в части отчуждения 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, переводе прав и обязанностей покупателя на участников общей долевой собственности при продаже доли жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО8 обратились в суд с исковыми требованиями к ФИО5, ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в части отчуждения 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки.

В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются долевыми собственниками по 1/6 доли каждый в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Ответчик ФИО3 является собственником 2/3 доли указанного жилого помещения.

Ранее ответчик ФИО3 являлась собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности, но ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании Дивеевского районного суда <адрес> в рамках судебного разбирательства о выделении долей внатуре и разделе жилого дома и земельного участка, истцам стало известно о том, что ответчик ФИО5 продала ответчику ФИО3 свою долю в общей долевой собственности на указанный жилой дом.

Истцы полагают, что указанной сделкой нарушено их право на преимущественную покупку доли, которое им так же принадлежит, как и ответчику ФИО3

Кроме того, ответчик ФИО5 не извещала истцов о своем намерении по отчуждению принадлежащей ей доли в праве собственности на принадлежащее ей жилое помещение.

Истцы не согласны с указанной сделкой, имеют намерение приобрести спорную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок на тех же условиях, что и ответчик ФИО3

Таким образом, поскольку у истцов и ответчика ФИО3 имеется равное право на преимущественную покупку доли в жилом доме и земельном участке, истцы оспаривают сделку договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности.

На основании изложенного, истцы обратились в суд и просили признать недействительной сделку договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения ФИО5 в пользу ФИО3 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; перевести на ФИО1 и ФИО2 права и обязанности ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как приобретателей на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на удовлетворении.

Ответчики ФИО3 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица нотариус <адрес> ФИО10, нотариус ФИО6, представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

При указанных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, истцы являются долевыми собственниками по 1/6 доли каждый в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>

Ответчик ФИО3 в настоящее время является собственником 2/3 доли указанного жилого помещения и земельного участка.

Ранее ответчик ФИО5 являлась долевым собственником дома и земельного участка в размере 1/3, ответчик ФИО3 так же собственником 1/3 доли дома и земельного участка.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, действующей от имени ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи доли в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Полномочия ФИО9 по заключению от ФИО5 указанного договора купли-продажи доли дома и земельного участка определены доверенностью <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанной доверенности ФИО5 уполномочила ФИО7 продать ФИО3 за цену <данные изъяты> рублей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> (долю в земельном участке – <данные изъяты> руб., долю в жилом доме – <данные изъяты> руб.)

Согласно п. 2.1 договора купли продажи стороны оценили отчуждаемую 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в <данные изъяты> рублей, отчуждаемую 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в <данные изъяты> рублей, общая сумма по договору составила <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 2.2 договора ФИО3 покупает у ФИО5 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом за <данные изъяты> рублей.

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом нотариального округа город областного значения <адрес> ФИО6

Как следует из указанного договора купли-продажи, он имеет нотариальное исправление на 1 листе договора в п.1.1 (абз. 3) в части указания отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Согласно предмету договору п. 1.1 абз.3 указана доля 1/3 (одна четвертая), на оборотной стороне договора нотариусом в том числе с заверением сторонами сделки внесено исправление в доли указанной в скобке («на одну третью»).

Согласно выписке из ЕГРН указанный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд, истцы указали, что указанной сделкой нарушено их право на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, поскольку они имеют намерение приобрести спорную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок на тех же условиях, что и ответчик ФИО3 Кроме того, указали, что продавец не извещала их о своем намерении по отчуждении принадлежащих ей долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок.

Разрешая спор, руководствуясь ст. 250 ГК РФ, Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд исходит из того, что ФИО3 на момент подписания договора купли-продажи доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество, являлась собственником 1/3 доли в указанном имуществе, в связи с чем на данную сделку не распространяются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве при продаже доли участником общей долевой собственности постороннему лицу.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли принадлежит сособственникам при отчуждении доли постороннему лицу, при этом отчуждение доли одному из участников долевой собственности является правом собственника.

Статься 250 ГК РФ указывает, что преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор.

Из смысла приведенной нормы, право продавца, являющегося собственником доли, не ограничено законом при выборе покупателя из числа долевых собственников отчуждаемого имущества и на такие сделки не распространяются положения о преимущественном праве покупки, установленные ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом и добровольно принятым обязательством.

Таким образом, суд приходит к выводу, что права и законные интересы истцов как совладельцев имущества, принадлежащего на праве долевой собственности, договором купли-продажи от 20.12.2021 не были нарушены, поскольку у совладельцев имущества, принадлежащего на праве долевой собственности, отсутствует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой одним из совладельцев.

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу, не являющемуся участником долевой собственности на объект недвижимости, доля которого отчуждается.

Требования истцов о признании недействительной сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в части отчуждения 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок суд также находит не подлежащими удовлетворению, поскольку в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истцов о том, что ответчик ФИО5 не известила истцов надлежащим образом о намерении продать свою долю, не имеет правового значения, поскольку действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность участника общей долевой собственности извещать остальных участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из сособственников, поскольку именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает лишь приоритетное право покупки собственников общедолевого имущества перед иными потенциальными покупателями. При этом, положения указанной статьи не устанавливают обязанности извещения участника долевой собственности о намерении продать долю недвижимого имущества другому собственнику.

Кроме того, в силу ст. 421 ГК РФ окончательный выбор покупателя среди долевых сособственников принадлежит продавцу. При изъявлении желания воспользоваться преимущественным правом покупки несколькими участниками общей долевой собственности право решать кому из участников общей долевой собственности продать свою долю, принадлежит исключительно истцу.

При указанных обстоятельствах, поскольку стороной в сделке (покупателем) являлся участник долевой собственности в праве собственности, а не постороннее лицо, в данном случае правила ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассматриваемые правоотношения не распространяются.

Доводы представителя истца о том, договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит исправления в части расшифровки указания доли жилого дома (1 лист договора п.1.1 абз. 3) не является основанием для признания указанного договора недействительным, указанные исправления являются технической ошибкой, исправления внесены уполномоченным лицом в присутствии сторон сделки, что подтверждается их личными подписями. Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Из представленных в дело письменных пояснений нотариуса областного значения <адрес> ФИО6 следует, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом был удостоверен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом (реестровый №-№).

Об удостоверении данного договора обратились гр. ФИО7, действующая от имени ФИО5 по доверенности бланк <адрес>7, удостоверенной нотариусом города областного значения <адрес> ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №-№ и гр. ФИО3 При подписании договора присутствовали указанные лица. Для совершения договора предъявлены следующие документы: доверенность от имени ФИО5, в которой она доверила ФИО7 продать 1/3 доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок и 1/3 доли в праве собственности на вышеуказанный жилой дом; согласие супруга ФИО5- ФИО13; правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность 1/3 доли жилого дома и земельного участка ФИО5

После проведения правовой экспертизы предъявленных документов, а также после выяснения намерений сторон и разъяснения последствий совершаемой сделки, истцом был удостоверен договор купли-продажи имущества, принадлежащего ФИО5, состоящего из: 1/3 доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок, 1/3 доли в праве собственности на вышеуказанный жилой дом.

При составлении договора была допущена техническая ошибка: в абз. 3 п. 1.1 договора цифрами указано «1/3» доля, а прописью «одна четвертая».

По соглашению сторон документы были переданы нотариусом на регистрацию. Дата подачи заявления: ДД.ММ.ГГГГ. В заявлении о государственной регистрации перехода права собственности указано, что переход права собственности осуществляется на 1/3 доли вышеуказанного имущества. Право собственности ФИО3 по договору купли-продажи был зарегистрировано Росреестром ДД.ММ.ГГГГ на 1/3 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.

В 2021 к нотариусу обратились стороны для исправления ошибки в договоре купли-продажи. С целью приведения намерения сторон, заключивших договор в соответствие, нотариусом внесено исправление в договор купли-продажи. При этом допущенная ошибка была признана технической (техническая ошибка- описка, опечатки, допущенные в договоре, хотя в представленных документах сведения верные). Исправление подтверждено подписями сторон договора, а также подписью и печатью нотариуса.

В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) «техническая ошибка, не изменяющая правового содержания нотариально оформленного документа и не влияющая на права третьих лиц, исправляется нотариусом по требованию заявителя или его представителя либо на основании решения суда. Исправление технической ошибки в нотариально оформленном документе, подписанном заявителем или его представителем, оговаривается и подтверждается подписью заявителя или его представителя, а также в конце удостоверительной надписи оговаривается и подтверждается подписью нотариуса с приложением оттиска печати с воспроизведением Государственного герба РФ. Исправление технической ошибки в нотариально оформленном документе, подписанном только нотариусом, оговаривается и подтверждается подписью нотариуса с приложением оттиска печати с воспроизведением Государственного герба РФ. Исправление технической ошибки выполняется таким образом, чтобы можно было прочесть все ошибочно написанное в первоначальном тексте.

В регистрирующий орган исправленный документ не направлялся в связи с тем, что право собственности было зарегистрировано на правильную долю объекта, в связи с чем исправления в ЕГРН после исправления технической ошибки в документ вносить не требовалось.

Таким образом, судом достоверно установлено, что исправление в договор было внесено по требованию сторон договора, которые очевидно имели намерение на заключение указанной сделки, право собственности продавца подтверждено именно на 1/3 доли жилого дома и земельного участка, при этом исправление было внесено таким образом, что все первоначально написанное в тексте можно было прочесть, исправление оговорено подписями сторон, а также подтверждено подписью и печатью нотариуса.

Доводы представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 о пропуске истцами срока исковой давности суд отклоняет, поскольку предусмотренный ч. 3 ст. 250 ГК РФ срок исковой давности для обращения в суд- 3 месяца со дня, когда лицу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, к данным правоотношениям не применим.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в части отчуждения 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, переводе прав и обязанностей покупателя на участников общей долевой собственности при продаже доли жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в части отчуждения 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, переводе прав и обязанностей покупателя на участников общей долевой собственности при продаже доли жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дивеевский районный суд Нижегородской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Белякова