дело № 3а-313/2022
16OS0000-01-2021-000478-19
учет 123а
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 16 сентября 2022 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная деятельность) площадью 5 458 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).
Ссылаясь на нарушение своих прав как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с реализацией исключительного права на выкуп земельного участка по выкупной цене, исчисляемой от кадастровой стоимости, административный истец просил определить кадастровую стоимость земельного участка, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 3 709 000 рублей.
От представителя ФИО1 – ФИО2 поступило заявление об уточнении требований в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, с просьбой определить ее в размере 4 681 440 рублей.
В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 поддержала уточненные административные исковые требования.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО4 административный иск не признал, с результатами судебной экспертизы не согласился, представив письменные возражения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет муниципального образования «город Альметьевск» Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, муниципальное унитарное предприятие «Городское управление автомобильных дорог», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право физических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду закреплено за гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 3 октября 2012 года № 827 «О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации» цена земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Как видно из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости нежилого назначения (производственного склада) с кадастровым номером ...., расположенного на земельном участке с кадастровым номером .... (т. 2 л.д. 69-71). Следовательно, оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости данного земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца.
Согласно части первой статьи 24.12 и части десятой статьи 24.18 Федерального закона заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани)» по состоянию на 1 января 2015 года в размере 11 611 185 рублей 46 копеек (т. 1 л.д. 157, 172-173).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил суду отчет об оценке от 11 июня 2021 года № 491/21, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Сервис» ФИО5 (т. 1 л.д. 28-133). Согласно отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила 3 709 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявило о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельного участка. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Как следует из заключения эксперта от 13 июля 2022 года № 1453/07-4 (т.2 л.д. 97-109), величина рыночной стоимости в отчете определена неправильно, рыночная стоимость земельного участка установлена экспертом в ином размере, который по состоянию на 1 января 2015 года составил 4 681 440 рублей.
Административный истец в лице своего представителя согласился с результатами судебной экспертизы, уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта.
Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представлены письменные возражения на заключение эксперта, в которых указано на необоснованное применение корректировки на торг, отсутствие указания на кадастровые номера объектов-аналогов.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.
Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт указал на неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости, а также недостатки расчетной части отчета, влияющие на обоснованность итоговой стоимости земельного участка.
В частности, к отчету не приложены выкопировки объявлений о продаже объектов-аналогов; оценщиком не учтено расположение одного из объектов-аналогов рядом с железнодорожными путями и железнодорожным тупиком, ограждение забором другого объекта-аналога, расположение двух объектов-аналогов на территории базы ТЗБ; в отчете не указаны источники информации о расположении объектов-аналогов на первой линии, что опровергается расположением двух из них на территории базы; несмотря на расположение объекта оценки внутри квартала к объектам-аналогам не применена соответствующая корректировка; расчет проводится с учетом наличия электричества, в то время как оценщиком указано на наличие у объекта оценки электричества, канализации, водоснабжения.
Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода. Отказ от затратного подхода обоснован невозможностью его применения для оценки стоимости земли, отказ от каждого из методов доходного подхода – отсутствием данных, необходимых для расчета стоимости воспроизводства улучшений на земельном участке и для определения чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени.
Исходя из критериев категории земель (земли промышленности), разрешенного использования (коммерческое, производственно-коммунальное назначение), даты предложения (до 1 января 2015 года) экспертом подобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Экспертом проведен сравнительный анализ объектов исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, применены корректировки на предложение, дату продажи, процедура введения поправок, равно как и основания неприменения иных корректировок, подробно изложены в заключении эксперта.
Вопреки доводам административного ответчика коэффициент корректировки на торг определен на основании общепринятого в практике оценочной деятельности справочника оценщика недвижимости, составленного по результатам экспертного опроса и анализа сопутствующих факторов, что, с учетом конфиденциального характера информации о фактически совершенных сделках, является допустимым. Информация об объектах-аналогах приведена в виде скриншотов объявлений о продаже в объеме, достаточном для идентификации этих объектов и определения их характеристик.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у экспертов специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации экспертов.
При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах экспертов, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы экспертов, суду не представили.
При изложенных обстоятельствах требование административного истца об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 4 681 440 рублей подлежит удовлетворению, при этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.
Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.
При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (т. 1 л.д. 6а, 7).
Стоимость судебной экспертизы, проведенной федеральным бюджетным учреждением «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, составила 36 363 рубля 60 копеек (т.2 л.д. 110), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.
По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).
В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.
Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.
Определенная Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан кадастровая стоимость спорного земельного участка (11 611 185 рублей 46 копеек) более чем в 2, 4 раза превышает рыночную стоимость, установленную судом (4 681 440 рублей), что не дает оснований сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о наличии ошибки, связанной с формированием методики определения или применения кадастровой стоимости, и, как следствие, о нарушении прав административного истца.
При таких обстоятельствах судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка (300 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины и 36 363 рубля 60 копеек в счет оплаты расходов на проведение судебной экспертизы), должны быть взысканы с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан как с органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: производственная деятельность) площадью 5 458 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 4 681 440 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан:
в пользу ФИО1 300 рублей в счет возмещения расходов на уплату государственной пошлины,
в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 36 363 рубля 60 копеек в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.
Судья Сафина М.М.
Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 21 сентября 2022 года.
Судья Сафина М.М.
Решение21.09.2022